世邦魏理仕發(fā)布《2018中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)展望——工業(yè)物流篇》

??2018年3月19日，上海–近日世邦魏理仕發(fā)布《2018中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)展望——工業(yè)物流篇》，2017年主要城市高標(biāo)倉(cāng)庫(kù)吸納量比上年大幅增長(zhǎng)73%至456萬(wàn)平方米，創(chuàng)歷史新高；同時(shí)空置率下降2.6個(gè)百分點(diǎn)至12.6%，為歷史最低。預(yù)計(jì)2018年，持續(xù)增長(zhǎng)的國(guó)內(nèi)消費(fèi)將繼續(xù)擔(dān)綱物流倉(cāng)儲(chǔ)市場(chǎng)的主引擎，基礎(chǔ)設(shè)施的持續(xù)完善還將催生新樞紐城市的物流需求。

??短期供應(yīng)高峰將現(xiàn)，但長(zhǎng)期供應(yīng)有限

??2018年主要城市高標(biāo)倉(cāng)庫(kù)新增供應(yīng)預(yù)計(jì)將達(dá)到500萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)11.5%。其中一線城市新增項(xiàng)目面積將超過(guò)100萬(wàn)平方米，達(dá)到近三年的高峰。考慮到北京、上海、深圳目前低于5%的空置率和廣州大面積可租空間缺少的現(xiàn)狀，新增供應(yīng)的增長(zhǎng)有望緩解一線城市供不應(yīng)求的局面，促使市場(chǎng)更加活躍。

??二線城市新增高標(biāo)倉(cāng)庫(kù)面積將達(dá)400萬(wàn)平方米，與上一年相當(dāng)。重慶、武漢和杭州占到二線城市全部新增供應(yīng)的45%，供應(yīng)高峰將使當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)去化壓力加大。華北二線城市新增供應(yīng)有限，市場(chǎng)將以消化存量為主。

??世邦魏理仕中國(guó)區(qū)顧問(wèn)及交易服務(wù)工業(yè)部主管羅瑾表示：“受限于物流用地供應(yīng)的逐年下降，在2018年的供應(yīng)高峰之后，2019年高標(biāo)倉(cāng)庫(kù)新增供應(yīng)將有大幅下降，因此我們建議大型租戶把握住這一布局倉(cāng)儲(chǔ)網(wǎng)絡(luò)的時(shí)間窗口，尤其是在電商和第三方物流下半年的租賃高峰到來(lái)之前。另外，在物流用地日益稀缺的背景下，開(kāi)發(fā)商與終端用戶合作開(kāi)發(fā)、定制倉(cāng)庫(kù)，大力推廣多層立體倉(cāng)庫(kù)提高土地利用強(qiáng)度，利用科技智能倉(cāng)庫(kù)提升作業(yè)效率等，都將是未來(lái)市場(chǎng)的趨勢(shì)。”

??一線城市與華東租金持續(xù)增長(zhǎng)，華西走出調(diào)整期

??2018年，預(yù)計(jì)一線城市高標(biāo)倉(cāng)庫(kù)租金將繼續(xù)上漲，漲幅在3-5%，較上一年略微加快。除了一線城市自身供應(yīng)有限、空置率低以外，其都市圈內(nèi)衛(wèi)星城市倉(cāng)儲(chǔ)市場(chǎng)趨于飽和后，一線城市的需求外溢減少，甚至有部分需求回流，為一線城市租金上漲提供額外的動(dòng)力。

??以上海為例，2017年底，周邊城市除嘉興可租面積仍較充裕外，昆山、太倉(cāng)等地的可租面積已近告罄，將于2018年在昆山上市的約23萬(wàn)平方米新項(xiàng)目中，也已經(jīng)有約80%被預(yù)租，對(duì)配送時(shí)效要求較高的租戶將選擇重新回歸上海。在珠三角，佛山、東莞、惠州等地當(dāng)前也出現(xiàn)了供不應(yīng)求的跡象，部分物流需求有回歸廣深這兩個(gè)核心城市的可能。

??二線城市中，旺盛的需求將助力華東區(qū)域繼續(xù)在租金漲幅方面領(lǐng)跑，預(yù)計(jì)2018年的全年漲幅將達(dá)到0.9-2.3%，其中南京和蘇州的租金增長(zhǎng)更為看好。華北四城在供需弱勢(shì)平衡的局面下，租金將保持平穩(wěn)。中西部總體仍是供應(yīng)相對(duì)充沛的區(qū)域，需求增速也領(lǐng)先全國(guó)。2018年，成都倉(cāng)庫(kù)租金有望進(jìn)入上升通道；武漢和重慶雖將面臨新增供應(yīng)高峰，但得益于快速增長(zhǎng)的需求和2019年供應(yīng)水平下降的預(yù)期，兩市租金降幅將有所收窄。

??那么2018年值得關(guān)注的趨勢(shì)和市場(chǎng)亮點(diǎn)又有哪些呢？

??第一：電商與第三方物流繼續(xù)主導(dǎo)需求

??2017年一半以上的新增高標(biāo)倉(cāng)庫(kù)租賃需求來(lái)自于電商和為其提供外包服務(wù)的第三方物流企業(yè)。2018年，Euromonitor預(yù)測(cè)中國(guó)的網(wǎng)絡(luò)零售規(guī)模將同比增長(zhǎng)28%，毋庸置疑這將為高標(biāo)倉(cāng)庫(kù)的需求增長(zhǎng)提供持續(xù)的燃料。電商的高速增長(zhǎng)也在推動(dòng)國(guó)內(nèi)的物流行業(yè)不斷向規(guī)模化和專業(yè)化發(fā)展，并催生出商業(yè)模式的創(chuàng)新，而資本的推波助瀾則大大加速了這一進(jìn)程。2018年，第三方物流和快遞快運(yùn)企業(yè)的倉(cāng)儲(chǔ)需求將保持活躍。

??規(guī)模化：2016年開(kāi)始的物流公司集中上市使快遞物流企業(yè)進(jìn)入物流網(wǎng)絡(luò)規(guī)模的快速擴(kuò)張期。順豐在2017年三季度完成80億的定向增發(fā)，其中約20%將投入鄭州、合肥、寧波等多地中轉(zhuǎn)場(chǎng)項(xiàng)目的建設(shè)發(fā)展。2017年起獨(dú)立運(yùn)營(yíng)的京東物流，計(jì)劃在5年內(nèi)將物流中心面積增加5倍以上至超過(guò)5000萬(wàn)平方米。世邦魏理仕預(yù)測(cè)，2018年國(guó)內(nèi)領(lǐng)先物流企業(yè)的倉(cāng)庫(kù)租賃和投資將更加活躍。

??專業(yè)化：隨著市場(chǎng)需求日益成熟和細(xì)分，專業(yè)化是當(dāng)前物流行業(yè)快速發(fā)展的一大趨勢(shì)，如生鮮食品的需求上升正推動(dòng)冷鏈物流這個(gè)細(xì)分市場(chǎng)的擴(kuò)張。2017年全國(guó)冷庫(kù)總?cè)萘款A(yù)計(jì)將同比增長(zhǎng)13.7%，國(guó)務(wù)院和交通運(yùn)輸部先后發(fā)文支持冷鏈物流的發(fā)展。2018年冷鏈將成為物流倉(cāng)儲(chǔ)行業(yè)的新增長(zhǎng)點(diǎn)，物流巨頭也將持續(xù)加碼。

??模式創(chuàng)新：競(jìng)爭(zhēng)激烈而潛力巨大的國(guó)內(nèi)物流市場(chǎng)為新晉企業(yè)的創(chuàng)新提供了肥沃的土壤。如零擔(dān)物流網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)壹米滴答通過(guò)區(qū)域型物流企業(yè)帶網(wǎng)加盟、全國(guó)統(tǒng)一IT平臺(tái)整合運(yùn)營(yíng)資源走出了一條從三線城市起步向一二線城市逆向爆發(fā)式發(fā)展的模式創(chuàng)新之路。預(yù)計(jì)2018年創(chuàng)新物流企業(yè)將繼續(xù)受到持續(xù)受到資本青睞，并將快速推進(jìn)其全國(guó)網(wǎng)絡(luò)的鋪設(shè)。

??第二：城市更新和倉(cāng)儲(chǔ)安全升級(jí)帶來(lái)轉(zhuǎn)移性需求

??城市更新導(dǎo)致的低效用地上違規(guī)倉(cāng)庫(kù)的拆除、城市安全升級(jí)推動(dòng)的老舊倉(cāng)庫(kù)的安全整治、以及企業(yè)內(nèi)部安全標(biāo)準(zhǔn)的提升正推動(dòng)租戶由低標(biāo)倉(cāng)庫(kù)向高標(biāo)倉(cāng)庫(kù)轉(zhuǎn)移，向高標(biāo)倉(cāng)庫(kù)市場(chǎng)持續(xù)釋放搬遷需求。

??第三：基建促地區(qū)發(fā)展平衡，中西部物流新樞紐涌現(xiàn)

??基礎(chǔ)設(shè)施的升級(jí)將在中西部催生出一批新的物流樞紐。2016年至2018年，全國(guó)將共有303項(xiàng)重大基礎(chǔ)設(shè)施工程開(kāi)工，總投資達(dá)4.7萬(wàn)億元，其中中西部是投資重點(diǎn)。受此利好推動(dòng)，西安、鄭州、蘭州、貴陽(yáng)、昆明等物流節(jié)點(diǎn)城市的輻射能級(jí)將不斷提升，物流市場(chǎng)將快速成長(zhǎng)。

??運(yùn)輸網(wǎng)絡(luò)的構(gòu)建和提升也推動(dòng)了中西部電商的加速發(fā)展。《2017年中國(guó)數(shù)字經(jīng)濟(jì)發(fā)展報(bào)告》顯示，某大型電商平臺(tái)銷售額同比增速最快的前十省市中，甘肅、貴州、西藏、河南、陜西和山西這幾個(gè)中西部省份雄踞前六位；而在物流時(shí)效同比提高前十中，貴州、四川、云南、陜西和重慶等五地則榜上有名。“基建+電商”良性效應(yīng)的釋放引來(lái)京東、中通、傳化等電商和第三方物流巨頭紛紛落子，這些中西部新物流節(jié)點(diǎn)將成為高標(biāo)倉(cāng)庫(kù)市場(chǎng)新的增長(zhǎng)點(diǎn)。