TOP10房企國內評級普遍為3A

萬科獲穆迪Baa1穩定評級

文／研究員  沈曉玲、馮惠、汪維文

??近幾年來，房地產行業銷售門檻和集中度不斷上升，尤其是全國化布局的房企，依然保持高周轉、搶資源的態勢。因此房企對資金始終保持較高的需求，但近年來國內外融資逐步收緊，企業信用評級作為發債的資質憑證，其重要性不言而喻。

??Tips

??企業信用就是企業的信用“身份證”，公司在參與招投標、發債融資、申請各種資質等都需要用到企業信用。不僅如此，企業信用等級的高低直接與籌資成本的高低掛鉤。公司的信用良好，信用等級高，公司申請貸款和發行債券的利率就低。目前國內使用評級等級的一般是”四等十級制”評級等級，具體等級由高到低分為：AAA，AA，A，BBB，BB，B，CCC，CC，C，D。從”AA”到”CCC”等級間的每一級別可以用”+”或”-”號來修正已表示在主要等級內的相對高低。

??01 房企信用評級優于整體平均水平

??房企信用評級在AA及以上占比達到94%。國企較多以及固定資產比例較大的行業信用等級也較高，房地產業作為重資產行業，因此在評定信用等級時相對更高。房企在AA及以上的評級占比達94%，而從全行業看比例僅為79%。雖然房地產行業屬于負債率較高行業，但這幾年的中國房地產快速發展，周轉速度加快，銷售額也迎來了普遍增長，負債較高的同時盈利空間也增大，處于良性周轉的態勢之中，較高的信用等級表現了評級機構對企業經營、財務情況的信心。

??94%房企維持原有信用評級。2018年以來，針對378家房企最新信用評級結果，其中356家房企維持原信用等級，占比為94%；調高了16家企業的信用評級，只調低了3家企業的評級。從百強房企3年來的評級結果可以發現，評級等級持續改善。2016-2018年每年均有企業評級被調高，各年分別調高了4、8、4家，且2018年以來甚至無一家百強房企評級被調低。

??TOP50強房企AAA級占比最高達49%。統計今年以來最新評級結果，有最新評級的39家TOP50房企中有半數被評為AAA最高級，主要以10強房企為主；追趕千億行列的房企信用評級普遍是AA+，如中南置地2016年以來銷售排名均在第20名左右，近三年其信用評級一直維持在AA+。

??隨著企業銷售額的下降，高信用評級房企占比也在降低。銷售200強以外房企，整體信用等級偏低，普遍為AA級，且出現A+級及以下的情況。而被評為AAA最高級的200強以外房企，基本為地方國企。

??02 三類房企憑借資源或業績增速評級領先

??從2018年房企信用評級情況來看，AAA最高級或評級調高的房企基本可以分為3類：

??第一，憑借自身規模優勢具有較強競爭力的規模房企；

??第二，近年來業績提升較快的房企；

??第三，不缺乏立身之本的特色房企。

??銷售10強房企信用基本均為AAA最高級。銷售10強房企除了綠地控股維持在AA+，其余9家房企均為AAA最高級。其中以萬科、保利、中海、華潤為例，2016年以來行內排名均在10強以內，且2016年已為千億級房企。這些房企憑借自身業績規模、良好的運營狀況以及良好的財務狀況，已連續3年信用評級均獲得AAA最高級。

??值得一提的是，萬科地產做為行業前三強房企，不僅自身業績維持在45%的增幅，并且截止17年底現金短債比和長短期債務比分別提升至2.8和2.06，還是保持了一貫穩健的財務結構。同時2017年，萬科的國外評級還由上一年的負面評級上調為穩定評級，國內外金融市場均看好萬科近年來的良性發展。

??業績增速遠高于行業水平促使維持高評級或上調。除去銷售10強的房企而言，業績增速較高的房企信用評級也比較高，以2017年業績增長來看，新城、雅居樂、招商全年業績同比增長了94%、70%、53%，明顯高于銷售百強47%的平均業績增幅；而金地集團雖然2017年業績增幅為40%，但前兩年業績增長呈突飛猛進之勢。

??其中雅居樂2017年銷售目標完成率達到150%，屬行業領先，同時公司盈利水平也在逐年升高，2017年毛利率超40%處于行業較高水平。在財務風險控制方面，凈負債率繼續上升，達到71%，同比上升22個百分點，公司財務杠桿有所加大，但仍在安全值范圍內。截止2017年，雅居樂手持現金301.2億，企業現金與短債基本相當，長短期債務比為1.3，負債結構健康。

??國企背景背書推動信用評級維持AAA。首開股份、首創置業、中國鐵建、中冶置業、金融街都是國企背景房企，而復地集團和光明地產雖然不是國企，但大股東分別是信用評級很高、經營狀況良好、財務結構良好的復星醫藥和光明集團，雖然整體規模不是很大，但信用評級相對較好，是AAA級最高等級，主要是因為強大的股東背景。

??例如金融街本身擁有國企背景，并且大多數股東為金融機構，而光明地產主要依靠大股東光明集團，在資金、融資和土地資源方面都能夠給與企業大力支持，融資貸款得到有效保障，抗風險能力較強，自身信用評級也就相對較高。

??03 國外評級結果低于國內

??國外對房企的信用評級普遍在中等水平。自2017年以來，國外評級機構均將中國主權信用評級由原來的AAA最高級下調至A+，致使國內整體行業信用評級下調至A+及以下，且國外評級機構認為中國房地產企業整體信用資質較弱，致使房企國外信用評級遠低于國內評級。雖然參與國外評級的百強房企評級展望基本維持在穩定的水平，龍湖集團更是在今年3月被標普評級升為正面，但是信用評級均處于B級左右，綠地更是評為負面的評級展望。而萬科憑借穩定的運營能力，獲得國外評級機構對國內房企最高評級Baa1。

??因此，房企雖然國內評級普遍在AA級以上，但是對于信用評級仍不能放松警惕，尤其是對于海外融資的資質憑證。目前融資渠道全面收緊，尤其是境內發債審核趨難，部分房企不得不考慮海外發債“救急”，因而海外融資的資質評審必須重視起來。