北京I寫字樓市場核心區域新增供應量占比創歷史新低，投資市場交易額創歷史峰值

??世邦魏理仕（CBRE）近日發布《2018年北京房地產市場回顧及2019年展望》。報告指出，北京優質寫字樓市場、優質零售物業市場、倉儲物流市場和投資市場，呈現如下特點：

??優質寫字樓市場：

??· 2018年全年寫字樓供應量僅達年初預測的52%，核心商務區若干項目延遲交付，新增供應量占全市比重僅為10%，創歷史新低；

??· 四季度凈吸納量更錄得自2006年以來的首次負值，部分原因是政府加強金融監管帶來核心商務區的減租退租；

??· 2019年，有近850,000平方米新項目計劃入市，整體空置率將會被進一步推升，租金在經濟環境挑戰下承壓。

??優質零售物業市場：

??· 北京商業市場進入存量時代，2018年僅錄得29.8萬平方米的新增商業面積，為近十年最低，并且大部分來自于房山、大興等郊區；

??· 2018年，起步于線上的品牌紛紛試水開設線下實體店。預計2019年，線上線下雙軌并行的發展模式將進一步延續。

??優質倉儲物流市場：

??· 2018年僅有一個高標倉儲項目入市，年末空置率僅錄得0.7%，供應緊缺直接導致近五年最大租金漲幅至12.9%；

??· 以天津、河北為主的產業用地供應充足，基礎設施不斷完善，對北京市場的補充作用逐步受到認可，京津冀一體化發展初具條件，2019年將為倉儲物流市場發展帶來更多機遇。

??投資市場：

??· 2018年度市場交易總額達到565億，同比上升47%，創造歷史峰值；

??· 中資投資者繼續活躍，且更趨偏好具有穩定現金流的項目；更多的可投優質資產和對北京各板塊基本面持續看好，推動外資投資者頻頻出手，年內投資額創歷史新高，占總投資額22%。

??一．優質寫字樓市場

??——核心商務區新增供應占比創歷史新低，非核心商務區更趨活躍

??2018年全年寫字樓供應量僅達年初預測的52%，核心商務區若干項目延遲交付，新增供應量占全市比重僅為10%，創歷史新低。2019年新增供應量預計可達86萬平方米，項目入市的不確定性將繼續成為市場活躍度的變量。

??2018年下半年凈吸納量出現拐點，占全年比重僅達35%，其中四季度凈吸納量更錄得2006年以來的首次負值，部分原因是政府加強金融監管帶來核心商務區的減租退租。然而，來自傳統金融、大型TMT企業、聯合辦公、專業服務和生物醫藥的升級和擴張需求依然旺盛，將在核心商務區更多的可租面積中找到落腳點，并支撐2019年的新增需求。

??2018年北京租賃市場的去中心化繼續高歌猛進，以望京和奧體為代表的非核心商務區貢獻了全市90%以上的凈吸納量，而麗澤也迎來首批甲級寫字樓入市。在可租面積緊俏和租金優勢縮小的制約下，望京和奧體的新租活躍度可能回落，但在租戶調整升級上仍有可為。而麗澤等新興非核心商務區也將致力于完善可達性和配套設施，為承接外溢需求發力。

??世邦魏理仕華北區董事總經理 /華北區顧問及交易服務辦公樓部執行董事劉煥麗指出：“2018年北京寫字樓租賃市場呈現高開低走的態勢，但年末市場需求出現的波動也給業主們調整租戶結構，提升樓宇穩定性創造了契機。展望2019年，隨著多個商務區新增供應量的增加和業主的租金預期回歸理性，租戶將獲得更多升級、搬遷和整合的機會，租賃市場有望重新活躍。”

??二．優質零售物業市場

??——2018年新增供應為近十年最低，北京商業市場進入存量時代

??2018年北京優質零售物業僅錄得29.8萬平方米的新增商業面積，為近十年最低，并且大部分來自于房山、大興等郊區。主城區供地受政策限制，商業用地供地區域繼續外擴。未來主城區商業新亮點將集中于存量商業的改造和更新。

??2018年，來自不同領域而起步于線上的品牌紛紛試水開設線下實體店。線下實體店在滿足消費者即時消費和對實體產品體驗方面的優勢是線上網店無法取代的，回歸線下是眾多品牌實現品牌升級、戰略轉型的重要舉措。預計在2019年，線上線下雙軌并行的發展模式將進一步延續。

??世邦魏理仕華北區顧問及交易服務商業部主管希諾表示：“北京商業市場進入存量時代，商業的運營能力變得至關重要，市場上百貨項目調整、主題街區改造活動不斷出現。在消費升級的形勢下，消費市場呈現重品質、重個性的特征。生鮮超市、跨界復合店、家居集合店、快時尚餐飲、新茶飲、潮牌和小眾設計師品牌等能夠滿足更高品質的生活方式的業態表現突出，成為推動消費新增長的重要動力。”

??三．優質倉儲物流市場

??——供應緊缺導致近六年最大租金漲幅京津冀一體化發展將為市場帶來更多機遇

2018年，北京市共有9宗工業地塊成交，年末全市主要工業園區土地價格報每平米2,227元，全年同比下降2.1%。2018年僅有一個高標倉儲項目入市，年末空置率僅錄得0.7%，由于供應短缺而需求堅挺帶來市場供求極不平衡，2018年全年租金同樣本比累計漲幅達到12.9%，創造了六年以來的歷史新高。本季度平均租金報每月每平方米47.3元/天/平米。

??2018年全年凈吸納量為15.5萬平米，主要來源于5,000平米以上的第三方物流租戶的擴張需求。但由于租金上行過快，加之2018年下半年經濟、金融等宏觀環境出現不穩定因素，市場上出現少量來自零售業、消費品行業租戶的小規模退租，總體市場空置率繼上季度后持續環比上升0.1個百分點至0.7%。未來2019年上半年預計將有9-12萬平米新增面積交付，其中有個別項目在等待獲得政府審批，存在轉變用途的可能性。

??世邦魏理仕中國華北區顧問及交易服務產業地產部主管李虹指出：“2018年北京市政府、規劃國土委先后三次出臺39、88、35號文，從產業用地、產業主體以及建設項目等方面對北京市的產業發展給予政策導向，同時北京產業用地供應緊縮至歷史低位。然而以天津、河北為主的產業用地供應充足，基礎設施不斷完善，對北京市場的補充作用逐步受到認可，京津冀一體化發展初具條件，2019年將為倉儲物流市場發展帶來更多機遇。”

??四．投資市場

??——本季度錄得9宗大宗交易，海外資本更為活躍

　　2018年第四季度，北京共錄得9筆大宗交易，交易總額達360億人民幣。外資表現活躍，完成其中的三筆，分別為領展收購位于通州的京通羅斯福廣場，AEW收購位于東二環的合生東方文華大廈，以及吉寶置地收購海淀的碧生源大廈；而基匯資本以105億人民幣出售三里屯的盈科中心綜合體，帶來今年單體金額最大的投資交易。

??2018年市場交易總額達到565億，同比上升47%，創造歷史峰值。寫字樓交易以近六成份額重新占據主導優勢，通州、麗澤和各商務園區等次級市場繼續吸引投資者關注。中資投資者繼續活躍，且更趨偏好具有穩定現金流的項目；更多的可投優質資產和對北京各板塊基本面持續看好，推動外資投資者頻頻出手，年內投資額為122億人民幣，創歷史新高，占總投資額22%。

??世邦魏理仕中國華北區投資及資本市場部執行董事紀剛指出：“隨著年末數個超大金額交易的完成，北京投資市場全年交易總額創造歷史紀錄。2019年市場投資選擇將更趨豐富，如過去三年地產基金收購的多個項目完成改造和資產價值提升，部分資產持有者的退出將為市場帶來更多優質的可投資機會，預計北京的大宗市場交易量將穩居高位。”