??報告摘要：

??1、M2-GDP-CPI延續震蕩下行趨勢，連續5個季度為負。M1同比增速連續9個季度下行。全國銀行間市場同業拆借月加權平均利率走勢穩中有降。個人住房貸款余額同比增速連續8個季度收窄。全國首套房貸平均利率經歷連續8個季度上行后，首次下降。房地產開發企業到位資金同比增速小幅回落。

??2、從2015年一季度開始，中國房地產業金融環境指數不斷攀升，于2016年一季度達到階段性高點，此后連續9個季度下跌，2018年二季度創2012年三季度以來6年新低。三季度微幅回升，四季度再次微幅下降，目前仍處于偏緊區間的中部位置。預計2019年一季度中國房地產業金融環境指數仍將保持低位盤整，或繼續下滑甚至創出本輪新低，停留在“偏緊”區間。

??3、經過幾次漲跌周期的驗證，房價和商品房成交量與中國房地產業金融環境指數走向一致，它們表現出明顯的“貨幣”效應。隨著中國房地產業金融環境指數的收緊，預計2019年一季度全國商品房年初累計銷售面積同比增速將繼續回落，甚至轉為負增長，并且房價同比漲幅將收窄。

??房地產業作為一個資金密集型行業，對資金有很強的依賴性，金融環境的變化直接影響房地產市場。因此，持續跟蹤金融環境的變化，對于研究樓市變化非常重要。本報告以季度為時間節點，旨在分析房地產業運行的金融環境發展變化狀況，力圖通過跟蹤研究金融環境和房地產數據，剖析二者的相互關系，尤其是通過金融環境的變化研判房地產市場趨勢。

??本報告從房地產業面臨的金融環境，共選取6個最具代表性指標，對指標體系中各指標進行標準化處理后，和各指標權重相乘，即可得出當期中國房地產業金融環境指數。

??根據2011年以來6個指標波動情況，利用五分法將金融環境指數分為五個區間，分別為“寬松”、“偏松”、“正常”、“偏緊”、“緊張”，分別以“紅色區”、“黃色區”、“綠色區”、“淺藍色區”、“藍色區”表示。需要指出的是，本區間劃分僅是根據2011年以來指標的波動區間情況所做出的相對劃分，并非絕對概念。

??一、2018年四季度中國房地產業金融環境

??1、M2-GDP-CPI連續5個季度為負

??貨幣供應，主要是為了滿足經濟增長的需要，同時物價上漲也需要新增加一部分貨幣。那么，可以近似的認為，廣義貨幣增速減去經濟增速、減去消費品價格增速，所得到的增速差額，可以用來衡量潛在流進資產品市場的貨幣增速，該增速差額越大，意味著越可能推高房價（屬于資產價格），反之，該增速差額越小，意味著越不可能推高房價。

??從2011年三季度至2012年三季度，M2-GDP-CPI的增速差額一路上行，從-2.1%上升到5.5%，此后該增速差額在4%附近振蕩前行，一直延續到2015年底，之后，從2016年初至今，該增速差額保持了下行趨勢，2017年四季度進入負區間。2018年四季度，該增速差額為-0.2%，與三季度的-0.7%相比略有回升。目前該指標已連續5個季度呈負值，預計2019年會略有回升至0以上，依然保持在偏低位置。

根據歷史經驗判斷，該增速差額的合理區間為2%-3%。目前該增速差額低于合理水平，意味著會略制約經濟的增速（但有助于實現經濟有質量的增長），但同時有利于控制房價的大漲。預計隨著金融進一步回歸為實體經濟服務，比過去低一些的M2增速將成為新的常態，而M2-GDP-CPI的增速差額也可能維持在較低水平，不會對樓市造成“大水漫灌”。