??2019上半年中國房地產業金融環境指數依然“偏緊”，下半年房企資金壓力將加劇，降價促銷現象將增多

??報告摘要：

??1、2019年二季度，M2-GDP-CPI小幅下降，連續7個季度為負；M1同比增速微幅下降；中國一年期國債收益率小幅上升；個人住房貸款余額同比增速連續9個季度收窄；全國首套房貸平均利率連續3個季度下降；房地產開發企業到位資金同比增速小幅提高。

??2、從2015年一季度開始，中國房地產業金融環境指數不斷攀升，于2016年一季度達到階段性高點，此后連續9個季度下跌，2018年二季度創2012年二季度以來6年新低，2018年全年在偏緊區間的中部位置低位盤整。2019年上半年小幅上行，目前處于偏緊區間的偏上位置。綜合判斷，2019年下半年中國房地產業金融環境指數將繼續保持低位盤整，停留在“偏緊”區間的可能性較大。

??3、中國房地產業金融環境指數上半年雖然小幅上行，但仍處于偏緊狀態，預計在“房住不炒”的大背景下，短期內全國性的調控政策還不會放松，下半年商品房成交面積大概率還將維持同比下降態勢，但降幅不會很大，預計下半年將低位盤整，下半年房價同比漲幅將繼續收窄。房地產業作為一個資金密集型行業，對資金有很強的依賴性，金融環境的變化直接影響房地產市場。因此，持續跟蹤金融環境的變化，對于研究樓市變化非常重要。本報告以季度為時間節點，旨在分析房地產業運行的金融環境發展變化狀況，力圖通過跟蹤研究金融環境和房地產數據，剖析二者的相互關系，尤其是通過金融環境的變化研判房地產市場趨勢。

??本報告從房地產業面臨的金融環境，共選取6個最具代表性指標，對指標體系中各指標進行標準化處理后，和各指標權重相乘，即可得出當期中國房地產業金融環境指數。

??根據2011年以來6個指標波動情況，利用五分法將金融環境指數分為五個區間，分別為“寬松”、“偏松”、“正常”、“偏緊”、“緊張”，分別以“紅色區”、“黃色區”、“綠色區”、“淺藍色區”、“藍色區”表示。需要指出的是，本區間劃分僅是根據2011年以來指標的波動區間情況所做出的相對劃分，并非絕對概念。

??一、2019年二季度中國房地產業金融環境

??1、M2-GDP-CPI連續7個季度為負

??貨幣供應，主要是為了滿足經濟增長的需要，同時物價上漲也需要新增加一部分貨幣。那么，可以近似的認為，廣義貨幣增速減去經濟增速、減去消費品價格增速，所得到的增速差額，可以用來衡量潛在流進資產品市場的貨幣增速，該增速差額越大，意味著越可能推高房價（屬于資產價格），反之，該增速差額越小，意味著越不可能推高房價。

??從2011年三季度至2012年三季度，M2-GDP-CPI的增速差額一路上行，從-2.1%上升到5.5%，此后該增速差額在4%附近振蕩前行，一直延續到2015年底。之后，從2016年初至今，該增速差額保持了下行趨勢，2017年四季度開始進入負區間。2019年二季度，該增速差額為-0.4%，與一季度的-0.1%相比小幅下降，主要是二季度CPI比一季度上升了0.4個百分點。目前該指標已連續7個季度呈負值，2018年四季度和2019年一季度連續2個季度回升后，二季度又小幅下降。雖然CPI同比漲幅在2019年二季度明顯抬升，但上半年物價漲幅仍然低于全年物價調控目標，下半年CPI同比上漲空間有限，通脹壓力并不明顯，全年CPI同比漲幅突破3%的可能性較低。預計2019年三季度M2-GDP-CPI的增速差額將繼續小幅震蕩，依然保持在偏低位置。

??根據歷史經驗判斷，該增速差額的合理區間為2%-3%。目前該增速差額低于合理水平，意味著會略制約經濟的增速（但有助于實現經濟有質量的增長），但同時有利于控制房價的大漲。2019年３月政府工作報告首次提出，M2和社會融資規模增速要與國內生產總值名義增速相匹配，以更好滿足經濟運行保持在合理區間的需要。預計隨著金融進一步回歸為實體經濟服務，比過去低一些的M2增速將成為新常態，而M2-GDP-CPI的增速差額也可能維持在較低水平，不會對樓市造成“大水漫灌”。

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