文／沈曉玲、齊瑞琳

??調(diào)研感受調(diào)控較為嚴(yán)苛，限價(jià)限購(gòu)齊上陣；

??限價(jià)導(dǎo)致房?jī)r(jià)梯隊(duì)差異不明顯；

??當(dāng)前市場(chǎng)熱度趨穩(wěn)，土地供應(yīng)較少；

??棚改項(xiàng)目管控較嚴(yán)；

??主要為地緣性客戶(hù)，兩極分化，偏愛(ài)剛需或好地段改善住宅；

??本地龍頭房企一家獨(dú)大，品牌房企影響力較弱。

??目前保定市市內(nèi)下轄5區(qū)（競(jìng)秀區(qū)、蓮池區(qū)、滿(mǎn)城區(qū)、徐水區(qū)和清苑區(qū)），4市、15縣及兩個(gè)2開(kāi)發(fā)區(qū)：保定國(guó)家高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)、白溝新城。市內(nèi)五區(qū)包括競(jìng)秀區(qū)、蓮池區(qū)、滿(mǎn)城區(qū)、徐水區(qū)和清苑區(qū)，市轄區(qū)的市場(chǎng)板塊按照方位分為城東、城西、城北、城南四個(gè)板塊。城東配套較為成熟；城西打造文體新城，發(fā)展進(jìn)度相對(duì)緩慢，目前深保產(chǎn)業(yè)園，配套空白；城北北二環(huán)到北三環(huán)，地王板塊，其中徐水區(qū)靠近雄安，限購(gòu)最嚴(yán)苛；城南老城區(qū)，長(zhǎng)城汽車(chē)總部位于此板塊。

??01 市場(chǎng)綜述

??市場(chǎng)逐漸走向正規(guī)化，“解遺”后購(gòu)房者觀(guān)望情緒重

??從2014年提出京津冀一體化開(kāi)始，保定市房地產(chǎn)市場(chǎng)在2015-2017年經(jīng)歷一輪火爆，房?jī)r(jià)出現(xiàn)大幅上漲，由2015年的6000-7000元/平方米上漲至2016年的1萬(wàn)元/平方米左右，再到2017年漲至約1.5萬(wàn)元/平方米。2017年雄安新區(qū)規(guī)劃公布，保定市開(kāi)始實(shí)行限購(gòu)政策，四限調(diào)控層層加碼，市場(chǎng)回歸理性以及本地自住性需求。2019年調(diào)控更加嚴(yán)格，第二季度市場(chǎng)下行，第三季度市場(chǎng)進(jìn)一步惡化。

??由于河北省之前整體房地產(chǎn)市場(chǎng)不健全，為規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)有序發(fā)展，政府出臺(tái)“解遺”，補(bǔ)證、違規(guī)清理集中解決歷史遺留問(wèn)題，期間出現(xiàn)一些原開(kāi)發(fā)商“解遺”困難，部分項(xiàng)目出現(xiàn)拿證困難，本地中小房企紛紛出現(xiàn)資金鏈斷裂，民間借貸、信托等集中暴雷，導(dǎo)致項(xiàng)目交房困難甚至爛尾。受此影響，五證齊全、施工進(jìn)度成購(gòu)房者關(guān)注焦點(diǎn)，購(gòu)房決策周期拉長(zhǎng)，轉(zhuǎn)化率由之前的3:1、4:1提升至10:1。

??02 調(diào)控政策

??非戶(hù)籍繳納社保3年限購(gòu)一套，首套房貸50%

??目前保定市主城區(qū)調(diào)控政策嚴(yán)苛，本市戶(hù)籍限購(gòu)2套住宅、非本地戶(hù)籍家庭需要社保連續(xù)繳滿(mǎn)3年限購(gòu)1套住房，其中徐水區(qū)由于緊鄰雄安新區(qū)，限購(gòu)更加嚴(yán)苛，除了本區(qū)戶(hù)籍居民以外，保定本地其他區(qū)域居民需要在徐水繳納3年社保才有購(gòu)房資格。

??主城區(qū)首套房首付需50%，部分地塊限售10年。2017年保定市限價(jià)一刀切，高層、小高層、洋房售價(jià)皆不得超過(guò)1.3萬(wàn)元/平方米，開(kāi)發(fā)商通過(guò)捆綁電商、車(chē)位等變相突破限價(jià)；2019年市場(chǎng)監(jiān)管趨嚴(yán)，嚴(yán)禁開(kāi)發(fā)商以捆綁的方式突破限價(jià)。

??03 價(jià)格梯度

??城區(qū)限價(jià)1.3萬(wàn)元/平方米，城北城東房?jī)r(jià)較高

??由于保定市在2017年市場(chǎng)火熱的時(shí)候價(jià)格快速上漲至1.5萬(wàn)元/平方米，后出爐限購(gòu)政策致使地產(chǎn)市場(chǎng)回歸相對(duì)理性，由于保定市有較為嚴(yán)苛的限價(jià)政策，因此各區(qū)域房?jī)r(jià)最高價(jià)持平，梯隊(duì)不是特別明顯。

??分別來(lái)看城北的北二環(huán)到北三環(huán)本為保定市地王板塊，之前是全市價(jià)格高地，房?jī)r(jià)在1.3萬(wàn)元/平方米，市北郊區(qū)徐水區(qū)由于靠近雄安新區(qū)，限購(gòu)最為嚴(yán)苛，即使是保定本地人也需要在徐水繳納3年社保才有購(gòu)房資格，房?jī)r(jià)在8000元/平方米左右。城東配套成熟，且距離北京乘坐高鐵只需要40分鐘，房?jī)r(jià)也處于限價(jià)位1.3萬(wàn)元/平方米，該區(qū)域主打100-115平方米的三房改善型住宅。城西板塊打造文體新城，但是發(fā)展進(jìn)度相對(duì)緩慢，房?jī)r(jià)目前1萬(wàn)元/平方米左右，純剛需盤(pán)比較多，板塊內(nèi)的深保產(chǎn)業(yè)園有部分企業(yè)進(jìn)駐，但是周?chē)涮讋倓偲鸩剑圆幌拶?gòu)的LOFT公寓產(chǎn)品居多，單價(jià)在8000-9000元/平方米；城南為老城區(qū)，市容環(huán)境一般且容易發(fā)生交通擁堵，且城市配套比較落后，目前房?jī)r(jià)在8000-12000元/平方米。

??04 土地市場(chǎng)

??一級(jí)市場(chǎng)不會(huì)繼續(xù)放量，凈地有限

??保定市由于前幾年土地市場(chǎng)及地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)不完善，土地一級(jí)開(kāi)發(fā)時(shí)間、資金成本皆不可控，隱性資金成本偏高。2019年銀行棚改資金監(jiān)管趨嚴(yán)，工商銀行需二級(jí)以上的開(kāi)發(fā)資質(zhì)，中國(guó)銀行全年棚改僅6億元的信貸額度，農(nóng)行沒(méi)資金額度。從8月份開(kāi)始，不會(huì)再新增棚改業(yè)務(wù)。目前保定供地集中在北三環(huán)、西二環(huán)，都為凈地而非一級(jí)棚改項(xiàng)目，但總體體量較小，其中西二環(huán)最多剩1千畝地，總體供地稍顯不足。

??05 客群偏好

??地緣性及周邊郊縣客戶(hù)多，好地段改善、地段稍差剛需易去化

??客群按照不同板塊來(lái)看，板塊地緣性比較強(qiáng)，如城東區(qū)域的客群來(lái)源主要是蓮池區(qū)本地客戶(hù)和周邊縣居民，本地客戶(hù)占比至少30%。城西純剛需盤(pán)客群主要是西邊競(jìng)秀區(qū)本地居民、周邊村及周?chē)h城居民，LOFT由于不限購(gòu)不限貸，會(huì)吸引到一部分其他城市如北京投資客等。其他各個(gè)區(qū)縣購(gòu)房也多半就地消化。

??市場(chǎng)兩級(jí)分化，好地段的改善大戶(hù)型和地段差一點(diǎn)的剛需小戶(hù)型較易去化，中間檔產(chǎn)品去化困難。地緣性客戶(hù)居多，大都來(lái)自于本區(qū)域以及周邊縣市。

??06  競(jìng)爭(zhēng)格局

??本地龍頭房企占優(yōu)，品牌房企影響力較小

??地方財(cái)政受限，供地以一級(jí)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)為主，本地房企拿地有優(yōu)勢(shì)，外來(lái)房企進(jìn)入門(mén)檻偏高。外來(lái)房企一般傾向于收購(gòu)或和本地房企合作，或者以二級(jí)市場(chǎng)招拍掛方式進(jìn)入，目前，適合招拍掛的凈地主要集中在北三環(huán)、西二環(huán)，其中西二環(huán)開(kāi)發(fā)殆盡最多剩1千畝，外來(lái)房企能進(jìn)入多少存疑，所以品牌房企的樓盤(pán)相對(duì)較少，在保定的影響力較小。另一方面，本地中小房企也由于各種原因如資金鏈斷裂出局。總體來(lái)說(shuō)保定樓市呈現(xiàn)出本地龍頭房企隆基泰和一家獨(dú)大的情況，其今年前九月累計(jì)銷(xiāo)售額遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于第二名房企。

??07 營(yíng)銷(xiāo)去化

??渠道分銷(xiāo)等營(yíng)銷(xiāo)方式較多

??通過(guò)各家代理及互聯(lián)網(wǎng)渠道分銷(xiāo)，實(shí)際廣告及案場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)較少。如隆基泰和雖然十一也進(jìn)行打折降價(jià)活動(dòng)，譬如99折、銷(xiāo)售均價(jià)減200等，但總體折扣較低。石榴翡翠山通過(guò)3-4家組合代理且自帶合作渠道，本地渠道有客戶(hù)資源，轉(zhuǎn)化率較高；實(shí)行全民經(jīng)紀(jì)人，最高傭金2萬(wàn)/套。并且強(qiáng)銷(xiāo)主動(dòng)出擊，下鄉(xiāng)拓客，敲鑼打鼓接地氣。

??明星盤(pán)到訪(fǎng)量日均10-20組、周末30組，月均銷(xiāo)售160套；公寓渠道盤(pán)日均30組、周末100組，月均成交超300套。

??08 未來(lái)展望

??主城區(qū)限購(gòu)限價(jià)仍會(huì)繼續(xù)進(jìn)行

??目前保定市房地產(chǎn)市場(chǎng)的熱度較之前有所減退，但仍維持一定熱度，在限購(gòu)政策下整體運(yùn)行平穩(wěn)。加上周邊深保產(chǎn)業(yè)園、雄安新區(qū)等預(yù)期，可以預(yù)計(jì)主城區(qū)限購(gòu)限價(jià)仍會(huì)繼續(xù)進(jìn)行。在保定房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)一步規(guī)范化的情況下，本地中小房企資金資質(zhì)等方面將繼續(xù)存在壓力，市場(chǎng)占有率將會(huì)進(jìn)一步壓縮，但由于政府供地放量不足，品牌房企進(jìn)入擴(kuò)大其在保定的影響力也有一定的困難，未來(lái)一段時(shí)間本地龍頭房企仍將在保定保持較高的市場(chǎng)占有率。