??投資要點：

??1、單月銷售面積和銷售金額增速均有所下降。2019年11月單月商品房銷售面積、銷售金額同比增速為1%、7%，分別較上月下降1pct、3pct。銷售穩(wěn)中有升，符合我們之前的判斷，我們認為銷售穩(wěn)定的原因有以下兩點：1）房企在資金面趨緊的情況下加大促銷和推盤力度，以價換量促回款；2）2019年下半年基數(shù)較低，隨著逐步進入低基數(shù)區(qū)間，四季度銷售增速有望穩(wěn)中有升。四季度一、二線城市成交有望趨于穩(wěn)定，三線降幅逐漸收窄。

??2、土地市場繼續(xù)回暖，各線城市土地市場依然分化。2019年1-11月土地購置面積累計同比下降14.2%，降幅相比1-10月收窄2.1個百分點，土地成交繼續(xù)回暖。我們認為土地成交持續(xù)回暖的原因是：1）土地市場的溢價率持續(xù)下行，在此背景下優(yōu)質(zhì)土地仍會獲得開發(fā)商的青睞；2）近幾個月銷售表現(xiàn)出較強韌性，去化加速，房企出于補庫存的考慮獲取土地；3）去年基數(shù)較低。我們預(yù)計后續(xù)土地市場或繼續(xù)回暖，土地市場結(jié)構(gòu)性分化仍將持續(xù)，一二線城市會明顯好于三四線。

??3、新開工和施工面積增速回落，竣工持續(xù)修復(fù)。新開工和施工的回落印證了我們上月的判斷：新開工和施工的反彈不具備持續(xù)性，年內(nèi)將繼續(xù)回落。一方面銷售預(yù)期下降對新開工意愿形成壓制，另一方面土地儲備不足將制約新開工進度。雖然2019年較強的復(fù)工對施工構(gòu)成支撐，但是新開工的下降將持續(xù)影響施工，預(yù)計施工的修復(fù)也將低于預(yù)期。竣工自三季度以來持續(xù)修復(fù)，明年預(yù)計繼續(xù)復(fù)蘇。

??4.開發(fā)投資緩步下行具有韌性。2019年1-11月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長10.2%，增速較1-10月下降0.1pct。在后續(xù)基數(shù)持續(xù)走高的背景下，土地購置費的進一步走弱和施工走弱仍將導(dǎo)致四季度投資仍將繼續(xù)放緩。

??5、房企資金面穩(wěn)定。房企到位資金同比增長7%，較1-10月持平。11月5日央行公告開展MLF操作，中標(biāo)利率下調(diào)5BP至3.25%，MLF下調(diào)有望帶動LPR下降，5年期長端利率有望隨之下行，隨著融資環(huán)境邊際改善，房企資金壓力或得到一定的緩解，預(yù)計后續(xù)高信用、企業(yè)自身籌款能力強的優(yōu)質(zhì)房企有望受益。

??6、投資建議：我們繼續(xù)看好地產(chǎn)板塊的估值修復(fù)行情。從基本面上看，行業(yè)整體運行穩(wěn)定，前期政策調(diào)控效果較好，“三穩(wěn)”目標(biāo)基本實現(xiàn)，政策環(huán)境邊際改善；估值方面，板塊估值仍處于歷史低位，有較大的修復(fù)空間；基金倉位方面，公募基金對房地產(chǎn)板塊持倉已經(jīng)連續(xù)三個季度下降，具備反彈空間。行業(yè)基本面平穩(wěn)，政策邊際改善，估值和倉位處于低位，以上將逐步催化地產(chǎn)板塊的估值修復(fù)行情。集中度提升邏輯不變，龍頭房企能夠發(fā)揮融資、品牌及運營管理優(yōu)勢，獲取更多高性價比的土地儲備。城鎮(zhèn)化進程加速，一二線及強三線城市需求將進一步釋放。我們推薦業(yè)績確定性強，資源優(yōu)勢明顯，市占率有較大提升空間的萬科A(000002)、保利地產(chǎn)（600048），銷售增速高于行業(yè)平均，業(yè)績釋放較充分的陽光城（000671）。7、風(fēng)險提示：市場銷售超預(yù)期下行，政策調(diào)控加碼。