全國商品房庫存拐點大概率已經到來

??上海易居房地產研究院3月16日發布了《2020年2月全國房地產市場報告》。報告核心觀點如下，1-2月東部地區商品房銷售面積同比降幅最小，中部地區同比降幅最大。受疫情影響，1-2月全國各地區商品房銷售面積同比均大幅下降，中部地區受湖北省影響同比降幅最大。東部地區是本輪調整時間最長的地區，若沒有疫情，即將進入探底復蘇階段，其他三類地區目前來看還處于震蕩下行過程中。全國商品房庫存拐點大概率已經到來。2020年2月末，商品房待售面積2016年11月以來首次出現同比增長，其中住宅待售面積2016年8月以來首次同比轉正，辦公樓待售面積創歷史新高。整體來看，三類物業存銷比均已進入上升通道，樓市漸趨供大于求。

??易居研究院研究員沈昕表示，3月份后，隨著各地復工復產速度的加快，土地成交面積、房地產投資、新開工面積等指標降幅將會逐步收窄。二季度后隨著前期購房需求的釋放，商品房銷售面積同比降幅也將逐漸收窄，預計二季度全國房地產業多項指標降幅將逐漸收窄。

??報告顯示：

??2020年1-2月全國土地購置面積同比下降29.3%。2020年1-2月，房地產開發企業土地購置面積1092萬平方米，同比下降29.3%，降幅比2019年1-12月份擴大17.9個百分點。

??從土地購置面積增速走勢看，2016年9月份降幅開始收窄后，曲線持續上行，到2017年初重新回到正增長；此后年初累計增速在5-13%內震蕩上行，11月同比增速升至16.3%，為2012年3月以來的近五年來最高位；12月有所回調。2018年初，土地購置面積同比微降，此后兩個月小幅震蕩，5月份開始連續回升，9-12月份增速高位盤整。2019年1-2月，土地購置面積同比大幅下降，降幅創2012年以來新高,3-5月份低位盤整，6月份至年底降幅逐漸收窄。受新冠肺炎疫情影響，多城市土地出讓延遲，2020年1-2月全國土地購置面積同比大幅下降。預計隨著疫情影響的逐漸消除，二季度后土地購置面積同比降幅將收窄。

??2020年1-2月全國土地購置均價同比下跌9.8%。2020年1-2月，全國房地產開發企業土地購置均價4029元/平方米，同比下跌9.8%，去年1-12月為同比上漲3.2%，去年同期為同比上漲31.9%。2020年1-2月土地購置均價下跌，與去年同期年初異動大幅上漲導致的基數較高有關，去年3月后同比漲幅恢復正常，預計3月份后土地購置均價跌幅將收窄，直至轉正。

??2020年1-2月全國房地產開發投資同比下降16.3%。2020年1-2月，全國房地產開發投資10115億元，同比下降16.3%。1-2月全國固定資產投資同比下降24.5%，可見房地產開發投資同比降幅小于固定資產投資同比降幅。

??從結構來看，住宅投資同比下降16%，辦公投資同比下降17.8%，商業營業用房投資同比下降25.6%，住宅投資同比降幅是三類物業中最小的。

??2020年1-2月房屋新開工面積同比下降44.9%。2020年1-2月，房屋新開工面積10370萬平方米，下降44.9%。其中，住宅新開工面積7559萬平方米，下降44.4%。進入3月以來，企業復工復產速度明顯加快，預計二季度后房屋新開工面積同比降幅將逐漸收窄。

??2020年1-2月全國商品房銷售面積同比下降39.9%。2020年1-2月，商品房銷售面積8475萬平方米，同比下降39.9%。其中，住宅銷售面積下降39.2%，辦公樓銷售面積下降48.4%，商業營業用房銷售面積下降46.0%。

??2020年1-2月，東部地區商品房銷售面積3537萬平方米，同比下降34.9%；中部地區商品房銷售面積2139萬平方米，下降45.2%；西部地區商品房銷售面積2565萬平方米，下降41.3%；東北地區商品房銷售面積234萬平方米，下降41%。受湖北影響，1-2月中部地區商品房銷售面積同比降幅最大。

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