??2017年317房地產調控已經3年了，復盤這3年政策和市場的互動，能夠讓我們更好地理解中國的房地產市場。

??規律一：不要低估政策的連續性和穩定性

??即使調控之下地方政府的財政承壓，即使疫情對市場的沖擊很大，政策沒有而且未來也不會重走刺激老路。

??2018年下半年，重點城市房價普遍開啟下跌模式，2018年末2019年初部分城市調整限價及搖號政策，多個二線城市推出放寬落戶及人才引進政策。正當市場以為調控政策要轉向時，住建部重申“房住不炒”的定位，4月對一季度房價、地價波動幅度較大的6城進行預警，5月又對房價漲幅較大的佛山、蘇州、大連、南寧4個城市進行預警。市場熱度較高的西安、蘇州分別于6月、7月升級了限購、限售政策。同時，合肥、蘇州、東莞等地基于土地市場熱度升高也及時收緊土拍政策。

??2019年下半年來，全國多地又現一波政策調整，主要是放松對特殊群體的購房限制以及人才引進等，但能引起市場大幅波動的利好政策未現。

??2020年年初在新冠疫情影響下，地方經濟發展受挫，一些意欲“救市”的政策如下調購房首付比例、放開商住限購等因與“房住不炒、房不刺經”的總基調不符而未能存續。

??地方政府財政緊張是否會導致調控放松？以北京為例，2017年11月北京市一般公共預算赤字750億，同比增加20%，2018年同期同比大幅增加57%。即便財政壓力巨大，但北京的調控政策并沒有改變。其他城市的邏輯也是一樣，房地產與地方政府財政收入之間的關系正在被淡化，房地產去工具化的意圖堅決。

??規律二：房地產市場具有較強的韌性

??3年調控有沒有讓市場變得低迷不振、房價大跌？數據顯示，我國房地產市場具有較強的韌性。

??從價格變化看，2017年上半年密集調控啟動后，多數城市的房價到2018年下半年才趨穩或下跌。監測的重點24城房價中， 2019年房價較2017年下跌的僅7個，且除廊坊和上海的跌幅超過10%，其余城市跌幅在10%以下。調控實現了價格平穩，也并沒有使價格出現大幅下跌。

??盡管全國大范圍、大幅度的調控，但市場仍然保持增長態勢。2019年全年住宅成交總面積18.9億方，較2016年增加2%。未來十年，我國仍有約2億的城鎮人口增量，另一方面，當前我國戶均住房套數已超過1套，但總量充足難掩結構性短缺，品質時代下，消費者對住的更好更加渴求。

??規律三：人才政策對市場的影響沒那么大

??人才引進政策是否形成政策利好？數據告訴我們，人才引進政策并不能改變市場的原有走勢。天津于2018年5月發布的海河英才計劃造成了短期市場成交的波動，但對房價幾乎沒有帶來影響。成都、南京、武漢等城市表現類似，人才政策發布短期內市場成交有所波動，長期回歸到調控與需求約束下的常態水平。

??規律四：只寬貨幣，不松信貸，對市場影響有限

??在調控政策工具箱中，金融政策威力巨大。央行貨幣寬松是否會帶來市場升溫？數據顯示，只要牢牢控制住信貸政策，比如認房認貸的認定標準，貨幣寬松也不會對市場造成大的影響。2018年以來，央行已累計執行8次降準操作，重點城市房貸利率在2019年以來呈現下行趨勢，但二手房成交量并沒有因為降準而出現明顯波動。

??規律五：核心區域的價值難以替代

??調控后城市不同的區域價格出現分化。新區在規劃初期房價漲勢好，但調控后，投資性需求被遏制，而這些區域發展不充分、配套不完善，并不被自住需求所青睞，房價回調幅度較深。如北京的通州區，調控后累計跌幅已經超過20%。

??與此相反，城市的核心區域在市場調整期價格下跌幅度相對較小。北京的西城、海淀等區配套完善、教育資源優，房價跌幅相對較小。天津的濱海新區二手房成交均價累計跌幅達22%，而核心的和平區僅8%。青島及南京兩城各城區二手房成交均價絕對水平高低與下行期均價累計跌幅呈反比。

??規律六：低品質低價盤抗風險能力差

??在調控后的市場下行期，不同品質住房的價值韌性差異顯現出來。低總價盤跌幅更明顯，而高總盤相對更抗跌，甚至逆勢上揚。房屋總價與其自身品質及配套品質掛鉤，未來低品質盤價值受到考驗。

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