??2020年7月21日，上海——2020年第二季度，亞太區(qū)房地產(chǎn)市場受新冠疫情的影響較第一季度加劇，導(dǎo)致今年上半年大多數(shù)商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)類別的投資額和租金價格下跌。仲量聯(lián)行（紐交所代碼：JLL）最新發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，亞太區(qū)在上半年的房地產(chǎn)投資額同比下降32％，第二季度同比降幅達(dá)到39％，較第一季度26%的降幅進(jìn)一步擴(kuò)大。

??隨著更多經(jīng)濟(jì)體實(shí)行隔離封鎖和旅行限制，投資額持續(xù)下降，這進(jìn)一步影響了投資者的短期資本配置計劃。第二季度，新加坡和中國香港的投資額同比降幅最大，分別為68％和65％；澳大利亞和韓國在第二季度后期投資活動有所恢復(fù)，同比降幅分別為58％和45％。日本由于長租公寓交易和境內(nèi)資產(chǎn)流動狀況良好，投資活躍度保持韌性，第二季度同比下降20%。

??中國大陸房地產(chǎn)投資市場顯示出較強(qiáng)韌性，與第一季度62%的降幅相比，第二季度同比降幅收窄至15%，上半年總成交額約963億元，其中上海占比為42.3%，北京緊隨其后占比約31.1%，與地區(qū)內(nèi)其它主要市場相比優(yōu)勢明顯。辦公樓物業(yè)仍是投資者的首選，成交量占比超過總成交的70%，其中，帶穩(wěn)定現(xiàn)金流的項(xiàng)目更受投資者的青睞。

??仲量聯(lián)行亞太區(qū)投資業(yè)務(wù)首席執(zhí)行官Stuart Crow表示：“第二季度投資交易活躍度的急劇下降反映出缺少有意出售的賣方以及市場復(fù)蘇普遍存在不確定性。但是市場中的資金量非常充沛，因此我們預(yù)計隨著各經(jīng)濟(jì)體逐步重新開放，部分市場的價格預(yù)期將有所調(diào)整，下半年交易量有望反彈。”

??辦公樓仍是亞太區(qū)投資成交量最高的資產(chǎn)類別，主要受益于機(jī)構(gòu)投資者對核心市場的強(qiáng)烈需求。防御性和關(guān)鍵性運(yùn)營資產(chǎn)——物流地產(chǎn)、教育相關(guān)資產(chǎn)和數(shù)據(jù)中心也得到了投資者的關(guān)注，催生大量融資和新合資企業(yè)。但是，零售地產(chǎn)和酒店的投資交易活躍度在上半年較為停滯。

??仲量聯(lián)行的數(shù)據(jù)顯示，隨著主要市場利率的下降，亞太區(qū)大多數(shù)房地產(chǎn)資產(chǎn)類別的優(yōu)質(zhì)收益率與債券收益率之間存在合理的差額，這為儲備了400億美元*資金有意投資該地區(qū)的全球投資者提供了極具吸引力的環(huán)境。

??租賃活動放緩

??在整個亞太區(qū)，上半年辦公樓租賃活動總體上處于低迷狀態(tài)，只有特定的市場環(huán)比價格出現(xiàn)上漲。在空置率上升和租賃需求疲軟的背景下，香港中環(huán)的辦公樓租金出現(xiàn)9.3％的最大降幅。北京、墨爾本、悉尼和新加坡的辦公樓租金也出現(xiàn)下跌，跌幅分別為4.1％、3.9％、3.5％和3.3％。不過，大阪和首爾中央商務(wù)區(qū)的辦公樓租賃市場逆勢而上，第二季度表現(xiàn)出色，租金上漲1％至2％。

??仲量聯(lián)行亞太區(qū)商業(yè)地產(chǎn)部負(fù)責(zé)人Jeremy Sheldon指出：“由于經(jīng)濟(jì)不確定性加劇使決策受到影響，以及地區(qū)封鎖加大了現(xiàn)場勘查的難度，第二季度亞太區(qū)主要市場的整體辦公樓租賃活躍度趨緩。盡管特定地區(qū)相對存在一些亮點(diǎn)，但市場趨勢仍較難預(yù)測，下半年市場的發(fā)展將受到各方的密切關(guān)注。”

??零售業(yè)受疫情的影響最為嚴(yán)重，旅游限制和社交距離導(dǎo)致整個第二季度的需求減少。香港的零售物業(yè)租金環(huán)比下降13.3％，創(chuàng)下整個亞太區(qū)主要市場中最大跌幅。東南亞大部分地區(qū)的租金也有所下降，其中新加坡的租金下跌了8.5％。

??物流地產(chǎn)和工業(yè)地產(chǎn)是第二季度亞太區(qū)韌性最強(qiáng)的資產(chǎn)類別。上海和悉尼的租金分別增長了1.2％和1.0％。新加坡、北京、悉尼和墨爾本的租金基本保持穩(wěn)定。

??仲量聯(lián)行亞太區(qū)首席研究官Roddy Allan表示：“疫情期間，增長和復(fù)蘇形勢仍存在很大不確定性。供給和需求仍然是租賃市場的主要驅(qū)動力，由于市場繼續(xù)處于封鎖期，對需求造成的直接影響是不可避免的。即使疫情的影響仍然存在，但我們的研究表明，投資者將在下半年以審慎樂觀的態(tài)度接觸市場，我們認(rèn)為這一趨勢有望在2021年初進(jìn)一步提升。”

??注：*為仲量聯(lián)行投資部預(yù)估。