??淮安當前房地產市場存在以下突出現象：

??■  1）優質宅地供應短缺，地王頻出，地價交替激增；

??■  2）新房一房難求，綁車位、收價外款、全款優先；

??■  3）二手房學區炒作狂熱，菜場學校更名周邊房價可翻倍；

??■  4）樓市投資氛圍彌漫，房價波動劇烈，“唯地王論”、“唯學區論”。

??淮安具有2200年建城史，但至2016年后市本級四區方正式固定。淮陰區原為舊淮陰市（淮陰縣），淮安區原為舊淮安市（淮安縣、楚州區），2016年原清河區、清浦區合并為清江浦區；洪澤縣撤縣設區為洪澤區。因此淮陰區、淮安區原為兩座獨立城市，清江浦區由于2016年正式形成獨立性較弱。故淮安市2001年后提出“三淮一體”戰略。

??在新區建設上清江浦區夾于淮陰區、淮安區中間，故以清江浦區水渡口板塊老城區為中點，提出了“東拓南連”發展方向。分別規劃了經濟開發區、生態文旅區兩個板塊。隨著淮安市政府遷址生態文旅區，區域發展飽和后2020年在生態文旅區西側新規劃南部新城板塊。

??01

??市場優勢

??地價、房價位于省內末尾

??價值洼地樓市具備上漲空間

??2020年下半年起江蘇省各縣市再度成為全國土拍熱點，各市地王頻出也帶動新房房價新一輪躍升。對比來看，淮安地價、房價均處于全省末位，具有相對高的上漲空間。

??淮安市內最高樓面地價在全省地王樓面價破萬城市中排名末尾。至2021年3月淮安最高地王成交樓面價為10473元/平方米，為弘陽地產于2021年1月競得的一宗生態文旅區板塊商住用地。

??同時，淮安房價位于江蘇省各縣市末尾。2020年淮安商品住宅全市成交均價僅8729元/平方米，低于同為江蘇北部的徐州、連云港、鹽城、泰州等城市。

??02

??市場亂象

??均價10萬元/平方米學區房

??熱盤全款綁車位，剛需失去置業機會

??2020年后土地市場火熱帶動房價上漲預期，影響區域二手房市場房價飆升。一二手房價倒掛現象進而引發購房者出于恐慌性、投資性搶購新房。新房供不應求的熱市效應則加劇了品牌房企拿地熱情。在這一期間，淮安樓市投資性購房行為激增，市場出現共計三種亂象：

??“學區”概念高熱，已形成漲價慣性。開明教育集團、淮中教育集團、實小教育集團成為帶動區域樓市的“妙藥”。帶有開明中學學位的淮海青年城二手房房價已增至9.7萬元/平方米。更有甚者，隨著淮安市推行集團化辦學機制，出現了菜場學校雖未更改師資配置但更名但為后周邊二手房價翻倍等亂象。

??高價學區房的范例下學區與樓市隱隱掛鉤，形成了“有學區必漲價”的漲價慣性。一方面，“有學區必漲價”的共識下新房市場唯學區論，學區不佳的如經開區臨高鐵站項目普遍去化受阻。另一方面，無能力購買名校周邊“天價”二手房的購房者受擠壓轉而進入新房市場進行投資，變相加劇了新房市場投資氛圍。

??熱盤買房難，價外加價、捆綁銷售、炒賣房號。由于市場火熱且供不應求，受調控限價、限簽政策制約，生態文旅區、清江浦區、經開區為主的大部分在售項目普遍存在全款優先、捆綁7-15萬車位等行為，部分項目存在引導購房者先買車位后買房的行為。甚至2020年11月淮府碧桂園買房須捆綁2個車位，優質房源須捆綁3個車位。此外“一房難求”下也存在兜售房號、收入25萬茶水費等亂象。

??純剛需購房者逐漸失去購房資格。房企出于成本考量和迎合市場需求，在售主力產品面積段逐年上揚。同時房價激增下成交總價段也快速上升。至2020年淮安成交商品住宅中110-130平方米占比已最高，達36%。同時總價100-150萬元占比也上升至37%。純以工薪收入作支撐的剛需購房者已逐漸失去購房資格。

??事實上，造成淮安房價激增、投資肆虐、剛需買房難以及諸多營銷亂象的根本原因主要有二：

??一是，土地連年縮量使得新房供應不足，地王層出推曾房企開發成本上揚，二者從供應端奠定新房量縮價漲。

??二是，大開長開棚戶改造，資金支撐購房者投資性行為，安置住房推動購房者改善需求，二者從需求端鋪墊樓市投資情緒。

??03

??地市推動

??宅地供應大幅縮減

??“月月地王”地價飆升破萬

??基于相對較低的地價、房價，淮安政府自2016年起通過縮減土地、不設地價限制等節節做高地價。地價快速上漲所帶來的房價上漲預期是新房市場投資性行為活躍的動因。

??2016年起淮安市政府大幅縮減舍宅用地供應規模，由每年1000萬平方米以上縮減至369萬平方米。后至2020年年均土地供求規模維持在400萬平方米，與商品住宅成交規模相當。

??土地市場供不應求下市內三區地價炒作現象突出。由于政府尚未針對地價相關限制，尤其2020年后各區域地王記錄頻繁刷新，出現“月月地王”、以同區域上一地王成交價作為下一地塊底價等現象。如清江浦區2020年12月月內地王記錄刷新3次，生態文旅區地王成交樓板價半年內由5872元/平方米翻倍破萬至10473元/平方米。

??04

??棚改支撐

??居民收入難以為繼

??大行棚改年均開工過1.5萬套

??棚改安置仍是當前淮安購房者主要購買力來源。2018年-2020年淮安平均年棚戶區改造年新開工17361套，2021年計劃新開工15900套。無論是貨幣化安置，或是實物安置后以房抵現，都極大的填充了購房者購買力，而且在棚改“人手一套房”后投資改善成為購房者主要購房目的。因此大規模棚改為新房市場投資性行為活躍提供了基礎。

??事實上，淮安市居民收入對房支付能力已難以為繼。2019年城鎮人均可支配收入僅38952元，對當前淮安在售項目已無較強購買力。以淮安區港龍東望府為例，新加推6號樓均價為12000元/平方米，以此計算淮安居民房價收入比已超過12年。

??05

??政策措施

??限投資撐剛需以治標

??但未涉及地市不治本

??面對當前一二手房市場亂象，政府出臺了相關政策以調控樓市、維穩市場，但均為涉及土地市場調控，難抑樓市之火。

??可見，由于調控政策未涉及土地市場，僅于終端通過限購、限簽、限價、限貸等難以從根本上穩定市場預期、遏制投資性購房行為。在這一前提下，緩解剛需群體公積金和填充市場購房群體落戶政策更顯得杯水車薪。

??總而言之，本輪淮安樓市熱潮根源上是因土地量縮價漲而起，以棚改補償為支撐。我們認為解決短期淮安樓市過熱現象仍須從土地市場著手，出臺對土地價格實質性管控政策。

??我們認為淮安樓市短期仍將維持熱市。但未來隨著城市發展逐步完善或迫于中央“三穩”方針壓力，政府將著手收口土地調控或擴大宅地供應，由于缺乏人口流入且居民自身購買力不足，屆時樓市將面臨下行壓力。