??調研感受

??■  玉林為人口外流型城市，購房以剛需自住為主，投資需求有限。

??■  市場供過于求，樓盤多且體量大，百畝千戶千戶大盤比比皆是。

??■  2019年市場下行加劇，多數項目從期房賣到現房。

??■  全城競品，價格亂戰，恒大推出“4”字打頭精裝房，市場觀望情緒濃厚。   

??■  主城區房價以市政府和萬達為核心向外輻射，依次遞減。 

??■  購房強調性價比，房企以大面積贈送吸睛，100平贈30平、140平贈68平屢見不鮮 。

??■  購房者價格敏感度高，不喜精裝，品牌房企難做溢價。   

??01

       城市概況

??人口總量廣西第二

??經濟廣西第四，地產依賴度高

??玉林市位于桂東南，處于粵港澳大灣區和廣西北部灣經濟區的結合部，是北部灣城市群15個城市之一。全市總面積1.28萬平方公里，下轄玉州區、福綿區、北流市、容縣、陸川縣、博白縣、興業縣7個縣（市、區）和玉東新區。福綿區于2013年6月正式批準設立，設立前是玉州區的派出機構；玉東新區則是2009年12月掛牌成立，市政府遷址于此，打造城市新中心。截至2019年末，全市總人口736.97萬人，僅次于南寧，是廣西人口第二大城市。

??從經濟發展水平來看，2020年玉林市GDP為 1761.08億元，排在南寧、柳州、桂林之后，位列廣西第四位。第三產業比重達到54.2%，較2019年提高1.3個百分點。值得注意的是，房地產投資作為玉林主導產業，2020年占全市投資46%，這種投資結構短期內難有實質性改變。

??居民可支配收入方面，2020年全市居民人均可支配收入27401元,城鎮居民人均可支配收入37362元，農村居民人均可支配收入17721元，居民月均收入不足3000元,購房支付能力相對羸弱。

??02

??市場變化

??2019年下半年市場下行

??玉東新區項目扎堆

??玉林的房地產市場以內需為主，在人口基數與經濟持續穩步發展的支撐下，2014-2019年購房需求釋放，市場成交持續走高。尤其是2015年碧桂園進駐，拉高房價，之后大量品牌房企集中涌入，推盤加快，市場迎來一輪量價齊升。

??而自2019年下半年，隨著購房需求趨于飽和，市場開始出現下行跡象。同時，由于大量樓盤入市，而需求量跟不上，供過于求狀況局面加劇，在去化壓力下，開發商紛紛啟動價格戰。到2020年疊加疫情沖擊，購房者資金風險意識提高，市場寒意加重，成交方面“量價齊跌”。今年一季度市場供應與成交量有所回調，主要是由于市場觀望情緒濃厚，開發商放緩了推盤節奏，但價格戰仍在持續。

??不同區域市場存在一定的分化現象。以本次重點調研的玉州區與玉東新區為例，在成交量變動方面，玉東新區下行明顯，由于區域在售項目超過20個，價格競爭也更加激烈，2020年成交均價由2019年6139元/平方米降至5618元/平方米。而玉州區的成交量變動較為緩和，成交均價也表現堅挺，主要原因在于玉州區的發展成熟、配套完善，具備價格支撐，而玉東新區經歷十年發展，配套仍未跟上，購房預期降低。

??03

      項目去化

??期房賣到現房

??價格戰、高贈送、依托渠道分銷帶客

??項目去化方面，2019年以來在市場供過于求局面下，去化周期整體拉長，多數項目從期房賣到現房，一些項目的月流速明顯降低。開發商之間的競爭以價格戰為主導，碧桂園、恒大在市場領跌，恒大龍悅臺項目推出“4”字打頭的精裝特價房。

??另外，通過多陽臺和多飄窗方式贈送面積現象普遍，高得房率成為吸引客群的一大賣點，例如中鼎·公園9里項目推出107㎡贈送27㎡、114㎡贈送65㎡、143㎡贈送65㎡、142㎡贈送68㎡的戶型。在拓客方面，分銷渠道成交占比高，綠地、永利、中鼎等開發商旗下項目分銷渠道成交占比均超過六成，中鼎·公園9里占比高達8成。

??04

??房價梯度

??以市府和萬達為核心向外輻射依次遞減

??玉東湖價格高地

??玉林主城區樓市片區主要包括中心區、玉東湖片區、玉東新區、江南區、城南區、城北區。房價以市府和萬達為核心向外輻射依次遞減，但整體來看梯度并不大。

??具體從各區域來看，老城區均價在5000元/平方米，靠近萬達商圈新房價格可達7000元/平方米，二手房價格6000多元/平方米。

??江南區發展接近成熟，沒有新樓盤，房價在5000-6000元/平方米。

??玉東新區的區位優勢比較突出，一方面市政府位于該區域，另一方面在“玉北同城”發展下，玉東新區受益于政策紅利，價值潛力進一步提升。該區域產品偏向剛改，房價在6000多元/平方米。

??玉東湖片區作為近年來大力推進發展的新片區，吸引了眾多品牌房企，包括恒大、綠地、金科、彰泰等，高端居住區售價為6000-7000元/平方米，以江濱路為界價差達500-1000達元/平方米。

??其他，城南區以剛需為主，房價在4000元/平方米左右；城北區為5000-6000元/平方米。

??05

??政策環境

??整體寬松

??2020年實行契稅補貼對市場刺激有限

??玉林的政策環境整體寬松，無限購、限貸，調控并不明顯。首套首付比例為20%-25%；二套首付比例為30%，基本都有首付分期政策。貸款利率方面，首套房貸款利率為5.9%-6.15%；二套房為6.3%左右，放款周期半個月到一個半月不等，今年信貸收緊，放款周期整體有所延長。

??2020年在疫情沖擊下，為提振市場、幫助企業渡過難關，確保穩地價、穩房價、穩預期目標實現，3月和9月市政府先后出臺了《玉林市人民政府辦公室關于積極應對疫情促進房地產市場健康平穩發展的通知》和《補充通知》。優惠政策方面，2020年3-5月、9-11月實行市本級購買新建商品房契稅補貼政策，普通居民補貼比例最高為50%，在崗醫護人員則按照實際繳納契稅給予100%同等金額補助，對市場起到一定刺激作用，目前已取消。

??06

??居民購買力

??四大產業支撐

??總價天花板80萬左右，月供壓力高于首付

??目前，玉林正在大力推進機械制造、新材料、服裝皮革、大健康四產業發展，不僅培育了玉柴機器、玉林制藥、三環陶瓷等品牌，還引進了柳鋼、正威等大型企業。從產業布局與發展來看，區縣相當。

??玉州區布局了新興先進制造產業，代表企業為玉柴集團；還有醫藥產業，主要企業有玉藥集團、康臣藥業、康美藥業等。

??博白縣則主力發展新材料產業，并已經形成了70萬噸鋰電新能源材料、正威新材料、柳鋼中金不銹鋼三大新材料產業項目。

??北流縣產業也較為豐富，包括以陶瓷、建材、服裝皮革、健康食品、林產化工等，特別是陶瓷產業，已是中國最大的日用陶瓷出口基地之一。此外，陸川縣有生豬養殖、食品加工產業；容縣主要是現代農業。這些產業的發展也提升了居民的收入水平，帶動購房需求增加，如玉柴職工收入較高，有團購需求。

??玉林居民的月均收入約3000-4000元/月，購房總價天花板在80萬左右，對于購房者來說月供壓力高于首付，一般月供在4500元左右受壓比較明顯。特別是今年隨著貸款收緊，購房者的總價接受度降低，這也導致了一些改善型產品去化難度加大，如萬昌·東方巴黎湖岸，去年月流速70-80套，今年只有40-50套。

??07

??客群特征與置業偏好

??內需型市場

??以地緣性客群為主，偏好毛坯交付

??玉林市主城區項目以地緣性客群為主，并吸納部分周邊縣郊客戶，其中玉東新區主要吸附北流客群，江南區主要吸附福綿區、博白縣、陸川縣客群。在部分樓盤調研中，單項目郊縣客戶占比3-5成不等，如城南區玉林彰泰城項目，客源中4-5成來自縣郊。

??產品偏好上，購房以自住為主，偏向面積段適中、功能性多房的高性價比戶型，120㎡的4+1房型受青睞。購房選擇中，客戶主會權衡產品價格、贈送面積、所在區域規劃、品質等，價格敏感度較高。另外，考慮到總價與裝修質量問題，購房者偏好毛坯交付，碧桂園、恒大等開發商推出的精裝房接受度不高。

??08

??土地市場

??熱度不高

??成交集中在玉東新區，溢價成交地塊少

??2020年玉林土地市場低開高走，在第四季度達到高峰，但整體熱度并不高。地塊成交主要集中在玉東板塊（包括玉東新區），此外江南板塊、城南板塊也較多。從成交情況來看，2020年以來多為底價成交，溢價成交地塊少，主城區僅有4塊；樓板價大多在2000元/平方米以下，但也出現了部分高樓面價項目，如玉林福泰拿下的玉東新區教育東路與龜山路交叉口西南側地塊，樓面價高達2989元/平方米。今年截至目前，土地市場動作并不明顯。

??09

       房企競爭碧桂園、恒大等大型房企領跌

       本土房企拿地具備優勢

??玉林市場聚集了碧桂園、恒大、金科、彰泰、榮和等一眾外來房企和本土房企。碧桂園于2015年首入玉林，相較其他大型品牌房企布局早，并打造了碧桂園·公園上城、碧桂園·城央時代、碧桂園·御東府、玉林碧桂園等近十個項目。此后、恒大、綠地、綠城、金科等也進駐，市場競爭激烈。

??從市場競爭來看，價格方面，碧桂園、恒大等大型房企具備降價的底氣，在市場領跌，而其他開發商的降壓壓力則較大，或被迫捂盤僵持，一些深耕多年的開發商則依靠產品品質避免進行價格戰。例如萬昌2010年進入玉林，旗下萬昌·東方巴黎湖岸二期自2019年6月開盤以來并未實行降價，該項目主打品質樓盤，強調居住體驗，疊加前期市場口碑良好，市場認可度較高。

??拿地方面，相較外來品牌房企，本土房企具備一定的拿地優勢，如中鼎可以依靠政府關系獲取項目，無需通過招拍掛拿地。

??對于不同房企品牌，購房者持理性態度，主要看重項目交付成果，但在同等價位下，房企品牌具備一定溢價。目前碧桂園項目布局量多，但市場認可度一般；綠地千畝大盤玉林綠地城項目在市場口碑較好。總體來看，各房企品牌在當地的發展仍要依靠優質項目的交付積累，同時營銷宣傳也要跟上。

??10

       市場展望短期內難有突破

       高地價項目市場風險高

??玉林仍存在半城半村、城中村的現象，城市面貌有待進一步更新，房地產市場自2019年下半年下行，今年以來稍有回暖，目前待售庫存壓力大，多數樓盤進行現房銷售，市場觀望情緒濃厚，開發商推盤節奏放緩，短期內難有突破。且在價格亂戰下，一些高地價項目去化更加艱難，面臨虧損困境。