??內容提要>>>

??? 市場表現平穩，百強單月同比增長32%

??? 5城集中供地，一二線投資占比提升

??? 4月房企新增融資額環比下降6.3%

??? 房企營銷節奏穩健，恒大低至6折搶收業績

??? 郭佳峰任綠城總經理 萬科唐紹杰辭任董事

??? 融創再出手，濱江推出旗下中介

??01

??合約銷售

??市場表現平穩

??百強單月同比增長32%

??核心觀點

??2021年4月，TOP100房企單月實現銷售操盤金額10359.7億元，同比增長32%，環比微降4.2%，較2020年月均銷售規模增長8.3%。從今年以來的累計數據看，百強房企整體的業績規模同比增長65.3%，較2019年同期增長近42.3%。2月、3月延續至今的“小陽春”行情之下，房企紛紛加大供應及營銷力度，把握當前的銷售窗口期。

??4月房地產市場表現平穩，熱點城市市場成交熱度持續，推動房企銷售規模持續增長。從企業表現來看，4月百強房企中絕大多數企業均實現了單月和累計業績的同比增長，逾6成企業4月單月的銷售業績好于去年月均水平，其中近四成業績增幅在20%以上。在40家典型上市房企中，38家累計業績同比增長，34家單月業績同比增長，16家企業單月業績環比增長。具體來看，本月融創、金地、綠城、華潤表現突出。

??我們認為，“房住不炒”長效機制下調控收緊仍是主旋律，疊加“三道紅線”新規，在市場下行壓力下行業整體規模增速放緩，企業控負債、降杠桿壓力增加。預計隨著房企投資和規模擴張動能的降低，未來規模房企增速放緩將成為常態。規模房企的業績目標制定會更趨謹慎，整體的目標增長率也將趨于平穩。

??02

??企業拿地

??5城集中供地

??一二線投資占比提升

??核心觀點

??4月在廣州、重慶、沈陽、長春和無錫5個重點城市首次集中供地的影響下，地市熱度明顯上漲，樓板價也創新高。本月30家典型房企新增土儲總建面為2402萬平方米，環比上升13%；新增土地成交總價為1903億元，環比上升58%；平均成交樓板價7917元/平方米，與上月相比上升了40%，均價上升主要由于在重點城市首批集中供地成交之下，一二線成交占比大幅提升。

??投資態度維持謹慎樂觀，龍頭房企優勢或進一步放大。從近期雙集中供地情況來看，龍頭房企如融創、保利和招商等憑借全國化布局、資金渠道多、標準化管理及良好的信用背書將最為受益。目前來看，小企業想要在核心城市、熱度較高的城市“撿漏”的可能性并不大，因此，聯合拿地或將成為常態。在集中供地的背景下，投資博弈性加碼，機遇和挑戰并存。對大多數房企而言，提升投資團隊的專業性、機動性、提高投資工作的前置性，加強企業的一體化運營，才能更加適應核心城市土地市場的發展趨勢。 

??房企投資分布受到供地節奏的影響，4月5個重點城市年內首次集中出讓，因此房企一二線投資比例提升。整體來看，30家監測房企本月土儲成交結構中，一二線城市拿地金額占比達51%，集中供地的廣州、重慶土地成交總價居前。區域分布方面，由于長三角區域熱度持續較高，且無錫4月份進行了集中出讓，30家重點房企投資額中有43%位于長三角，無錫、溫州單月拿地金額皆超百億元。

??03

??企業融資

??4月房企新增融資額環比下降6.3%

??核心觀點

??融資總量：2021年4月100家典型房企的融資總量為858.23億元，環比下降6.3%，同比下降43.4%。其中，境內債權融資596.11億元，環比下降19.7%，同比下降31.8%；境外債權融資216.84億元，環比上升61.1%，同比上升88.1%。得益于美元兌人民幣匯率有所回調，境外融資得到些許恢復；無企業進行股權融資和永續債的發行；整體來看融資環境持續嚴控，從而導致本月的整體融資額持續低位運行。

??融資成本：2021年截至4月100家典型房企新增債券類1融資成本5.45%，較2020年下降0.62個百分點，其中境外債券融資成本達6.54%，下降1.24個百分點，境內債券融資成本4.48%，較2020年上升0.07個百分點。單月來看，4月房企融資成本5.11%，環比上升0.40個百分點，同比上升1.06個百分點。其中境內融資成本4.79%，環比上升0.55個百分點；境外融資成本6.25%，環比下降0.43個百分點。融資成本的上升主要在于本月融資利率較高的企業于境內發行數額較大的公司債，從而結構性拉高了融資成本。

??企業表現：本月融資總量最高的企業為世茂集團，融資總量約85.34億元，主要為13.15億美元定期貸款融資。從企業梯隊來看，2021年1-4月平均額最大為TOP10房企，平均融資額85.9億元，4個梯隊的融資額均同比下降，TOP11-30梯隊同比降幅最小。成本來看，4個梯隊的融資成本均較2020年下降，其中TOP10房企的融資成本為4.55%，融資成本最低，也是下降幅度最大的梯隊。

??04

??營銷策略

??房企營銷節奏穩健 

       恒大低至6折搶收業績

??核心觀點

??4月房企營銷節奏平穩，接近月底部分企業提前推出貫穿五一黃金周的優惠活動搶收業績。4月而言，市場運行平穩，一線城市和部分熱點二線城市熱度不減，期間也無營銷節點，房企整體營銷力度有限。臨近月底，部分房企例如陽光城、佳兆業提前推出了集團層面的五一黃金周營銷活動。恒大延續自身節奏，選擇在月初擴大折扣搶收業績，最高優惠可達到6折左右，接近2020年最高折扣力度，富力延續現房節活動，但折扣力度由3月的85折上升至86折。

??現房庫存占比止跌回升，企業去庫存壓力仍在，可以通過擴大折扣，商鋪節、車位節等活動加快去化。從房企公布的年報數據來看，CRIC監測的52家房企截止至2020年底房企現房庫存占比由2019年的10.5%上升至11.0%，終結了持續4年的下降趨勢，首次回升。現房庫存除了部分去化較難的普通住宅之外，還包含商鋪和車位庫存，針對這一問題，我們建議企業效仿恒大、萬科、富力、融創等通過專屬營銷活動以及擴大折扣來加速去化。

??房企積極把握五一黃金周契機擴大營銷，折扣力度與去年同期差距不大，直播仍是企業組織大型活動的有效手段，活動向自有平臺轉移有助擴大營銷板塊支撐業務拆分。黃金周期間不少房企都推出了集團層面的規模性營銷活動，碧桂園“五五購房節”采用直播的方式，活動內容與去年同期類似，折扣上延續5.5萬抵5.5萬元的優惠力度。需要關注的是越來越多的企業將優惠券發放和直播內容遷移至自有平臺之上，結合近期部分房企開始拆分營銷板塊來看，這一動作有助于企業擴充板塊內容，支撐業務拆分。

??05

??人事變動

??郭佳峰任綠城總經理

??萬科唐紹杰辭任董事

??核心觀點

??4月，房企年報發布接近尾聲，從108家監測企業的人事變動情況來看，這一時期，企業公告及坊間傳聞的企業高層變動情況均較上月有所減少，變動頻率和數量環比都有所下降。

??4月9日，據上交所消息，綠城房地產集團有限公司發布公告顯示，根據公司股東才智控股有限公司出具的股東決定、公司董事會出具的董事會決議、公司職工代表大會決議及公司監事會決議：耿忠強先生不再擔任公司法定代表人、總經理；周連營先生不再擔任公司董事；聘任張亞東先生為公司法定代表人；聘任郭佳峰先生為公司董事、總經理；聘任洪蕾女士為公司監事會主席；聘任王勝輝先生為公司職工監事。

??4月19日，萬科發布公告稱，董事會于2021年4月19日收到公司董事唐紹杰的辭職報告。唐紹杰因工作變動原因，申請辭去公司董事職務。資料顯示，唐紹杰，1968年出生，同濟大學公路與城市道路專業學士學位，同濟大學工學碩士學位；工程師職稱。唐先生曾先后歷任深圳市規劃國土委房屋租賃管理辦公室副主任、深汕（尾）特別合作區工作委員會委員、管理委員會副主任；深圳市前海深港現代服務業合作區管理局副局長等職。

??06

??戰略動態

??融創再出手

??濱江推出旗下中介

??核心觀點

??本月房企多元化業務主要集中在房屋租售和企業收并購板塊，此外還涉足地產集團的戰略合作、文旅地產、影視和物業板塊。企業合作方面，濱江與越秀簽約合作協議，雙方將在長三角和大灣區地區積極探索合作機會。同時，為應對“集中供地”政策，將共同對杭州和廣州2021年第一批次的集中供地地塊進行篩選。此外，新城和朗詩就租賃住房業務進行合作。文旅地產方面，融創中國與蘇州市吳江區就蘇州灣溫泉文旅城項目簽約合作。影視方面，恒大旗下影視平臺恒騰網絡與騰訊科技訂立合作協議，未來南瓜電影將獲得騰訊獨家版權的海量影視作品之授權。物業管理方面，海倫堡旗下海悅生活和富力旗下富力物業在港提交了招股書。

??融創再出手，企業并購案例增加。4月16日，融創中國發布公告稱，出資99.1億元與彰泰集團成立合資公司，融創持股80%。同日，融創服務擬8億元收購彰泰服務80%股權。據悉，此次收購的資產包中，地產項目總計57個，計容未售建筑面積825萬平方米。與區域龍頭房企強強聯合，對于融創在廣西的業績規模、市場占有率、品牌影響力都將產生疊加效應。4月19日，世茂服務擬以總對價不超過5.06億元收購深兄環境67%股權。借助深兄環境在城市服務、環衛業態的優勢地位，有利于擴大世茂服務的市場占有率。在融資收緊的背景下，房企的資金鏈進一步承壓，行業集中度將進一步提高，往后并購動作還會繼續。

??濱江推出直營二手房平臺“濱江優家”，搶入房屋租售。4月15日，濱江直營二手房平臺“濱江優家”正式上線。目前只做濱江自有二手房樓盤，依托廣泛的濱江小區二手房房源庫與一手房客戶資源庫，兩者結合，提供二手房買賣、房屋租賃，辦證等服務。事實上，早在一月底就有幾家物企接連推出涉及房屋租售業務的新品牌：龍湖官宣房屋租售、房屋裝修兩大主航道業務全新品牌“塘鵝”；萬科表示將把萬物云內二手房經紀業務“樸鄰”與房屋租賃業務“為家”兩個品牌融合升級為“樸鄰租房”；碧桂園服務推出租售業務新品牌“有瓦”。他們的目標市場相比濱江更為廣泛，但一致的是，都有利于實現自身租賃銷售業務的閉環。