??調研感受

??2021年起，金華管轄的縣市經由地價跳漲引發了一輪樓市高熱，代管的義烏、永康、東陽3市尤為突出，涉宅用地土拍最高樓板價分別達到了3.6萬元/平方、1.7萬元/平方米和1.2萬元/平方米。本文將結合實地調研信息，闡述以下幾個問題：

??■  當下義東永3市房地產市場現狀如何？

??■  縣市本輪市場爆火的原因是什么？

??■  本輪市場爆火是否健康，能否持續？   

??■  房企為何爭奪高價地，看中的是什么？ 

??■  未來金華縣市市場前景如何？

??01

??市場現狀

??地王頻出、新房秒罄

??雙限地、限售限貸調控緊隨升級

??隨著品牌房企入駐，義東永3市自2015年起已經歷了多年房地產市場“長牛市”。3市購房者中本地私營業主占比超90%，疫情后3市樓地市高熱，監管層調控政策相應收緊。

??土拍 “斷層式”暴漲，義烏賓王地塊地價省內第三。2021年后3市高溢價、高地價宅地的出讓將土地市場價格“斷崖式”提升接近萬元。

??義烏土拍地塊成上半年省內地價第三。武漢地產競得賓王社區地塊成交樓板價達36030元/平方米，僅次于濱江集團與杭州競得的兩宗宅地，成為2021年上半年浙江省內土拍地價第三。此外眾安和中海也以超3萬元/平方米樓面價競得義烏另外兩宗老城宅地。

??永康、東陽也出現了“萬元地”。國深、正威分別競得永康、東陽地塊，成交樓板價均刷新地價記錄；碧桂園更是以224%溢價率競得永康城北宅地。

??

??新房預售價飛漲，開盤加推幾開幾罄。受地市熱度傳導，在售新房項目均價快速拉升。以永康綠地桂語云溪為例，2020年6月一期首開預售均價19000元/平方米，2021年兩宗地王出讓后，二期改為精裝交付，并報尾盤預售價25000元/平方米。同時，漲價預期給予了購房者對新房市場前景的信心，其對房地產資產配置比重明顯增加。以東陽中奧東義府為例，2021年4月于正威地王出讓后認籌，推出321套房源認籌比超4：1。據實地調研了解，3市當前在售項目普遍已售罄，僅剩少量尾盤房源等待后續領取預售證。

       調控適時升壓，雙限地、限售、限價、限簽等。樓地市熱下調控快速加碼，主要表現在對供應端房企層面的限制升級。義烏、永康雙雙采用“雙限”的土拍出讓方式，并對新房銷售環節管控預售備案價不予上調，2020年下半年3市實行了短暫的限制高價房網簽備案。對需求端則是以嚴查首付資金和貸款環節為主。義烏、永康疫情后成為信貸監管重點，“首付貸”、“經營貸”、“接力貸”等均被嚴禁。此外3市2021年后銀行端已嚴格執行建筑物主體結頂后放貸。

??02

??市場火爆原因

??供地、預售管控下無房可賣

??實體經濟下行信貸熱錢融入房地產

??表面上看本輪義東永3市市場爆火是由地市傳導至樓市，購房者對房價追漲而起。而從本質來看供需雙方各有兩個原因：

??供應端：1）宅地供應過少，核心區罕有品牌房企拿地

??2）新房預售證管控嚴格，大量待售房源不領證

??需求端：1）經營性信貸寬松，私營業主現金充裕流入房地產

??2）城區配套老舊，居民有改善住房需求

??土地市場無地可買，以永康為例2018年-2020年城區內涉宅用地成交量均在5幅以內。3市核心板塊如永康溪心和義烏老城區均已開發飽和，區域內缺乏新增土地供應，本輪土拍所出地王均位于3市核心板塊。如義烏賓王地塊為兩年內首宗老城核心土地，因此競拍經102輪競價。

??新房市場無房可賣，3市取消了疫后對建筑施工的進度放寬，同時嚴控預售證備案價格并減少新房市場在售房源規模。以永康為例，綠城桂語云溪項目一期于2020年年底售罄，二期因無預售證封盤至2021年5月開盤；一方萬達項目當前在售房源仍來自2020年所領預售證。又如東陽江北板塊僅上坤與步陽項目在售，總貨量不足600套。

??3市地市樓市受供地節奏和預售管控的影響下供應過低，質優產品的供應短缺導致2021年后市場進入 “空窗期”是地王頻出、新房秒罄在供應端的主要原因。

??與供應端匱乏截然相反的是，需求端不僅需求旺盛，疫后還有加劇現象。

??購房者換房置業需求迫切。義東永3市雖產業配套完備，但城建設施仍然老舊。居民住房以老舊小區和自建房為主，因此衍生出了迫切的換房改善置業需求。

??疫后產業不景氣，熱錢涌入樓市固化資產。3市均是以從事外貿的私營產業為主，以義烏為例疫情期間各類商貿城停市兩個月。實體經濟收益減薄下適逢疫后信貸寬松，購房者手持熱錢融入樓市以求資產固化保值。

??此外，如上文所說由于核心板塊在售新房寥寥，二手房房價飆漲。永康溪心一項目2016年新房房價1.6萬元/平方米，至2020年已漲至4.5萬元/平方米。房價的翻倍快漲下買房投資利潤遠高于實體產業。

??收益“高且穩”的買房投資優于波動大且利潤漸薄的實體產業，加上信貸寬松后購房者現金充裕，將資金投入樓市在固化資產的同時兌現自身改善需求成為適時之舉。

??總而言之，供應短缺而需求激增是本輪熱市的本質原因。當前3市調控加強土地供應和信貸端管理也是對這一原因的兩端管控。

??03

??市場是否健康

??地市7成土地價格理性適中

??樓市購房主力購買力扎實

??從土地市場成交情況和新房市場客戶屬性來看，我們認為絕大多數土拍價格理性合理，新房購房者購買力扎實，因此整體市場短期健康。

??土地市場絕大多數土拍宅地具備較高利潤，房企土拍較為理性。 雖然如上文所說3市密集涌現了數宗地王，但對比2020年-2021年上半年土拍市場，絕大多數土地地價仍較為合理。以地市最熱的義烏為例，兩年內城區所成交的27宗涉宅地中碧桂園、天陽、華潤、金地等所競得超7成土地地價均低于2萬元。結合浙中地區8000元/平方米左右建安成本和義烏城區內3萬元/平方米成交均價，多數宅地在未來入市后均有較高利潤。佐以證明的，3月10日武漢地產競得3.6萬元/平方米地王后，厚樸、榮安、海聯后繼以低于2萬元/平方米價格競得宅地，其中海聯宅地實行雙限出讓，但未觸及最高限價。因此可見房企較為理性，土拍市場尚健康。

??

??新房市場本地投資改善是購房主力，購買力扎實能夠負擔現有房價。3市購房者90%以上來自本地，不會因市場下行而出現搶兌、退潮等行為。主要有兩方面依據，一是購房者70%由本地私營業主構成，收入與現金儲備扎實。棚改客群也具有相當的購買力，永康“一賠五”、義烏“每人180萬”的安置方式均提供了充裕資本金。此外義烏人才政策“大專20萬、本科30萬”的購房補貼也使得相鄰的東陽具備了剛需的購買力支撐。

??總而言之時下地王是個例，絕大多數房企所持土地具有較高利潤，且本地購房者購買力扎實能夠支付現有房價。因此爆火轄的3市市場短期健康。

??04

      房企格局

       3市調控政策較金華市本級寬松

        適逢城市大拆大建機遇期

??2015年以前義東永3市房地產市場以本土房企為主，隨后品牌房企如綠城、融創、碧桂園、中海、美的等入駐，3市引來土地爆發期，樓地市進入快速增長期。

??眾多品牌房企紛紛入駐3市，碧桂園、中海、眾安、武漢地產、國深等出手高溢價、高地價拿地除卻上文提及的市場供不應求、居民購買力扎實外，還有以下兩個原因：

??一是對比金華市本級，3市調控政策相對寬松。在土拍政策上，雖義烏、永康也實行了雙限地，但相較金華過于嚴苛的配建要求義烏土拍限房價較高，因此在金華市本級土拍流拍2宗下義烏、永康仍有多宗宅地成交。在新房銷售政策上，3市未對儲藏室和車位出臺限價政策。因此無論是樓市還是地市，3市相比金華市本級而言政策相對寬松，有更大的利潤空間。

??二是適逢城市大拆大建機遇期。義東永3市具有完備的商業產業配套，但在城市建設方面缺乏更新。如義烏近年大興基礎設施建設，建設了繞城高速、輕軌、隧道等。但3市居住體驗、環境配套仍有長足的提升空間。在這一城鎮老舊小區改造與片區聯動城市更新的進程中，品牌房企具有較大品牌樹立和產品開發機遇。

??05

       未來前景

       短期待售存量或將堆積

        長期資本過量流入樓市引發實體經濟凋敝

??總而言之，本輪義東永3市房地產市場爆火是長期供不應求下樓市地市價格的補漲，信貸寬松下熱錢涌入房地產謀求更高收益。短中長期來看，3市樓市具有以下風險：

??短期，新政增強土地供應，后續代售項目或將集中入市，屆時面臨庫存堆積。事實上義烏已著實增加土地供應，2021年供地規模已超過去幾年。后續若3市放開對預售證管控增加新房供應，永康包括綠城、一方萬達、陽光城以及碧桂園、國深等待售項目或將集中入市，屆時將市場將面臨競品碾軋、庫存堆積。

??中期，調控政策與信貸管控預將進一步加碼。正如上文所說，當前已出現“結頂放款”、利率上條、貸款資質受限等現象。同時義烏限購、東陽預售證管控等政策收口風聲也已風聲四起。后續也或將同步金華市本級車位和儲藏室限價。

??長期，經營性資本過量流入房地產，影響實體經濟發展引發結構性衰退。3市購房者購買力的來源主要是其實體經濟，資本逐利下過量資產流入樓市在引發房地產過熱的同時必定將使得實體經濟面臨凋敝，進而出現收入下降、資本搶兌等結構性衰退風險。