??導(dǎo) 讀

??長三角地區(qū)上海、蘇州、杭州等中心城市人口集聚能力十分突出，這意味購房需求蓄水池提供了充裕的源泉。

??◎  作者 / 馬千里、邱娟

??長三角地區(qū)是我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展最活躍、開放程度最高、創(chuàng)新能力最強(qiáng)的區(qū)域之一，在全國經(jīng)濟(jì)版圖中具有舉足輕重的戰(zhàn)略地位，以占全國3.7%的土地面積，聚集了全國17%的人口，貢獻(xiàn)了全國21%的商品房銷售規(guī)模，成為我國房地產(chǎn)發(fā)展最為成熟的地區(qū)。為進(jìn)一步探究其原因，下文我們結(jié)合“七普”數(shù)據(jù)，聚焦影響房地產(chǎn)基本面的人口相關(guān)指標(biāo)，對(duì)長三角下轄的41個(gè)城市的人口相關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行梳理分析，從而為房企投資拿地提供參考性建議。

??01 規(guī)模變動(dòng)：常住總?cè)丝谠隽空既珖?/4

杭州、蘇州增量均超200萬

??就整體來看，長三角三省一市2020年常住人口總量2.35億人，較2010年增加了近2000萬，占全國的1/4；人口增幅高達(dá)9%，遠(yuǎn)超全國平均水平5.38%，人口聚集規(guī)模和速度在全國表現(xiàn)均較突出。就三大主要經(jīng)濟(jì)區(qū)來看，人口增速略遜于經(jīng)濟(jì)發(fā)展比較均衡的粵港澳地區(qū)（港、澳數(shù)據(jù)暫缺，這里僅指廣東省域），明顯高于京津冀地區(qū)。

??分城市來看，省會(huì)或中心城市表現(xiàn)比較突出，杭州、蘇州、合肥、上海、寧波、南京等六個(gè)城市近十年人口增量均超100萬人。究其原因，主要是由于這些城市新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅猛，加之人才政策的利好，吸引了大量的人口導(dǎo)入，如杭州近十年常住人口增長了37%，增量高達(dá)323萬人，無論是增幅，還是增量，在長三角均居于首位；即使放眼全國，近十年人口增量也僅次于深圳、廣州、成都、西安和鄭州等五個(gè)城市。

??此外，金華、無錫、嘉興等城市表現(xiàn)也比較突出，或是近十年人口增幅超三成，或是人口增量達(dá)百萬人。其中金華表現(xiàn)尤為突出，近十年人口增幅高達(dá)32%，增幅在長三角城市中僅次于杭州，人口增量高達(dá)169萬，在長三角三四線城市中居于首位。

??人口增速之所以如此突出，是因?yàn)榻鹑A電子商務(wù)產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)，不僅僅市區(qū)人口增長迅猛，義烏、東陽等縣級(jí)市都有較好的產(chǎn)業(yè)基出，譬如聞名全國的義烏小商品貿(mào)易，東陽橫店影視行業(yè)，以義烏為例，“七普”數(shù)據(jù)顯示2020年其常住人口達(dá)186萬人，較2010年人口普查時(shí)（123萬）增幅高達(dá)51%，其也成為浙江人口最多的縣級(jí)市。

??02 收入水平：上海居民收入領(lǐng)先全國

??民營經(jīng)濟(jì)助力下江浙購買力進(jìn)一步提升

??從收入水平來看，長三角41個(gè)城市中有23個(gè)城市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入超過全國平均水平43834元/人，尤其是上海、蘇州兩城，2020年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入均超7萬元/人，其中上海城鎮(zhèn)居民可支配收入高達(dá)76437元/人，居全國之首；其次，杭州、寧波、南京、紹興、無錫、嘉興、舟山、溫州、臺(tái)州、湖州、金華、常州等城市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入均超6萬元/人，在全國也居于前列。

??究其原因，主要是由于長三角地區(qū)是我國經(jīng)濟(jì)最具活力、產(chǎn)業(yè)最為發(fā)達(dá)的區(qū)域，也是一帶一路和長江經(jīng)濟(jì)帶的重要交匯點(diǎn)，伴隨著長三角一體化上升至國家戰(zhàn)略，三省一市也迎來了更多的發(fā)展機(jī)會(huì)。以杭州為例，互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)尤為發(fā)達(dá)，而這些行業(yè)恰恰是高薪行業(yè)，因此其城鎮(zhèn)居民人均可支配收入居于全國前列。

??但是評(píng)價(jià)一個(gè)城市購買力不能單看收入水平，還要看其物價(jià)水平，尤其是房?jī)r(jià)水平，房?jī)r(jià)收入比就是一個(gè)很好的衡量指標(biāo)，由于收入水平相對(duì)較高，加之江、浙地區(qū)民營經(jīng)濟(jì)比較發(fā)達(dá)，因此購買力明顯優(yōu)于其他地區(qū)。

??值得注意的是，雖然上海由于房?jī)r(jià)水平較高，房?jī)r(jià)收入比已超20，遠(yuǎn)超過7-8的合理區(qū)間，購房難度較大；但與北京、深圳同類城市相比，由于其收入水平的領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)，其購買力還是略勝一籌。

??03 教育水平：12城大學(xué)學(xué)歷比重超全國平均

??寧、滬兩城僅次于北京

??“七普”數(shù)據(jù)顯示，長三角41個(gè)城市之中，有12個(gè)城市大學(xué)生（含大專及以上）比重超過全國平均水平15.47%，其中南京和上海均超過33%，僅次于北京的41.98%，居民教育素質(zhì)在全國處于領(lǐng)先水平。除南京和上海外，杭州、合肥、蘇州、無錫和常州等5個(gè)城市表現(xiàn)也比較突出，大學(xué)生比重均超20%。

??原因當(dāng)然是多方面，一方面，中心城市一般高校數(shù)量眾多、高等教育資源比較豐富、在校生數(shù)量較多，典型如上海和南京，以南京為例，2019年普通高等學(xué)校高達(dá)53所（不含部隊(duì)院校），在校大學(xué)生（含研究生）數(shù)量就高達(dá)88萬人之多；另一方面，這些城市往往產(chǎn)業(yè)比較發(fā)達(dá)，有大量高收入的工作機(jī)會(huì)，進(jìn)而吸引了大量的高學(xué)歷人才，杭州即使一個(gè)典型的例子，其政府工作報(bào)告顯示，2020年杭州市新引進(jìn)35歲以下大學(xué)生43.6萬人，較2019年實(shí)現(xiàn)翻番，人才凈流入率繼續(xù)保持全國第一，這也進(jìn)一步推升了杭州的大學(xué)生比重。

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??04 年齡結(jié)構(gòu)：杭州勞動(dòng)力人口占比超七成

??人口紅利依然存在

??過去的20年，我國經(jīng)濟(jì)保持高速發(fā)展，很重要的一個(gè)原因就是我們擁有巨大的人口紅利；但是隨著經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，人民的婚育理念逐漸發(fā)生了巨大變化，少生或不生的人口比例逐漸增加，加之人們?cè)絹碓介L壽，這就造成了勞動(dòng)力比重的降低，人口紅利逐漸消失。

??“七普”數(shù)據(jù)顯示，2020年我國15-59歲人口比重約為63.35%，與2010年第六次全國人口普查相比，下降了6.79個(gè)百分點(diǎn)。而長三角三省一市41個(gè)城市中，有半數(shù)城市勞動(dòng)力人口占比超全國平均，其中杭州在長三角41城中居于首位，勞動(dòng)力比重高達(dá)70.12%，與2010年全國平均值持平。即使放眼全國，也只低于廣東省下轄的深圳、廣州、珠海、佛山、東莞和中山等少數(shù)城市，杭州的人口紅利依然存在。不僅如此，考慮到杭州的勞動(dòng)力教育水平相對(duì)較高，其人口紅利的溢出效益會(huì)更強(qiáng)。

??值得注意的時(shí)候，深圳、廣州、珠海、佛山等城市雖然勞動(dòng)力人口比重較高，但是這些城市的大學(xué)生比重均低于杭州，教育素質(zhì)不佳。以東莞為例，雖然其勞動(dòng)人口比重高達(dá)81.41%，居于全國首位，但是其居民受教育水平較低，大學(xué)生比重僅有13%，不及杭州的一半，也低于全國平均水平；占比最高的人口是初中生，占比高達(dá)42%，多以低端產(chǎn)業(yè)工人為主，這部分人群收入普遍不高，因而影響了購房需求的基本面。

??此外，還有一點(diǎn)必須要警惕的是，雖然長三角地區(qū)勞動(dòng)力比重整體由于全國，但是長三角0-14歲兒童比重明顯低于全國平均水平，尤其是上海、舟山、南通等城市，0-14歲兒童比重僅占一成，少子化十分嚴(yán)重；不僅如此，這類城市通常也是老齡化比較嚴(yán)重的城市，典型如南通，60歲以上老人占比30.01%，在長三角居于首位，同時(shí)其0-14歲兒童占比僅有10.9%，略高于上海和舟山，老齡化和少子化均十分嚴(yán)重，人口紅利已經(jīng)在快速消融。

??綜上，由于長三角地區(qū)經(jīng)濟(jì)比較發(fā)達(dá)、收入水平比較高，人口吸引力比較強(qiáng)，近十年常住人口增量近2000萬，占全國人口增量的比重高達(dá)25%，其中上海、蘇州、杭州等中心城市人口增量尤為突出，多超過百萬人，人口集聚能力十分突出，這意味購房需求蓄水池提供了充裕的源泉。

??從人員素質(zhì)上來看，無論是購買力，還是年齡結(jié)構(gòu)、教育水平等方面，長三角地區(qū)41個(gè)城市中均有半數(shù)城市優(yōu)于全國平均水平，在人口素質(zhì)上面表現(xiàn)尤為突出；尤其是上海、蘇州、杭州、寧波、南京等中心城市，在這些方面綜合表現(xiàn)比較突出，可謂“天選之子”，結(jié)合2020年房地產(chǎn)市場(chǎng)來看，這些城市房?jī)r(jià)上漲趨勢(shì)也比較強(qiáng)勁，這類城市可以歸為最佳潛力城市。

??而浙北和蘇南的城市雖然在教育水平和勞動(dòng)力比重上不及上述核心城市，但由于民營經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，購買力也不容小覷，尤其是近十年人口增量比較突出的金華、嘉興等城市，需求支撐性較佳，市場(chǎng)也可高看一眼。