??房地產業繼續發揮經濟穩定器作用，行業銷售規模將繼續保持兩位數以上增長速度，開發投資額將保持規模高位、增速趨穩。

??◎  作者 / 楊科偉、姚鄭康

??7月15日上午，國家統計局公布了2021年1-6月國民經濟運行情況以及房地產行業數據。總的來說房地產市場保持極高活力，銷售和投資規模單月均近5年新高。“交付節點”下房屋竣工面積提速，同比增67%。新開工面積和土地成交價款回升下建安投資和土拓投資再成開發投資主支撐。

??1 上半年銷售規模創近5年新高
但面積、金額單月增速雙雙降至個位數

??據國家統計局數據：1—6月，商品房銷售面積88635萬平方米，同比增長27.7%；比2019年1—6月增長17.0%；商品房銷售額92931億元，增長38.9%；比2019年1—6月增長31.4%。

??單月銷售指標表現出高規模但增速收窄。6月商品房銷售面積和金額分別為22252萬平方米和22397億元，為近5年年中銷售規模高位。其中商品房銷售面積較2020年和2019年分別增長7.5%和9.8%。但就增速而言，6月商品房銷售面積同比增速和累計同比增速分別較5月收窄1.7pts和8.6pts。

??造成 “高規模但增速收窄”的原因是東中西部及東北地區銷售表現分化加劇。1-6月，東部地區商品房銷售面積37433萬平方米，較2020年和2019年分別增長31.3%和24.2%，增速超過全國整體。1-6月東部地區商品銷售面積占全國比重42%，是支撐全國商品房保持高規模的重要發力點，如浙江、福建、江蘇等省份的嘉興、泉州等城市普遍出現全市新房沽清、秒開秒罄等現象。

??而中西部和東北地區較差的市場表現則持續拉低全國整體增速。1-6月，東北地區較2019年下降3%，一方面房企將業績重心從東北地區轉移，另一方面地區居民購買力較低置業能力不足，長春已出現返本銷售等。中部和西部地區弱三四線城市也部分出現變相打折等營銷手段。中西部和東北地區市場表現的疲軟使得全國銷售增速由2021年初高增速快速收窄至個位數。

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??2 新房房價一線仍漲、二三線漲幅收窄
一線二手房漲幅顯著回落

??根據全國商品房銷售面積、金額估算來看，6月商品房銷售均價環比略降但仍保持萬元以上，達10065元/平方米。主要是由于年中銷售節點下各三四線城市短期促銷沖量。

??從全國70個大中城市商品住宅銷售價格來看，房價漲幅控制有成效，僅一線城市新房房價同比漲幅仍在擴大。一線城市新建商品住宅銷售價格同比上漲6.1%，漲幅比上月微擴0.1pts；二手住宅銷售價格同比上漲10.5%，漲幅比上月回落0.3 pts。二、三線城市新建商品住宅銷售價格同比分別上漲4.8%和3.7%，漲幅比上月分別回落0.2pts和0.1pts；二手住宅銷售價格同比分別上漲3.5%和2.6%，漲幅均與上月相同。

??3 6月竣工提速同比增67%同時加速新開工
土地成交價款跌幅收窄24PTS

??據國家統計局數據：1—6月，房地產開發企業房屋施工面積873251萬平方米，同比增長10.2%。房屋新開工面積101288萬平方米，增長3.8%。房屋竣工面積36481萬平方米，增長25.7%。施工、新開工、竣工面積較1-5月增速分別變化0.1pts、3.1pts和9.3pts。

??單月來看房屋新開工面積一改上半年頹勢，同比降幅收窄、較2019年回正。單6月房屋新開工面積26939萬平方米，雖同比下降3.8%但跌幅收窄2.3pts，且較2019年增長4.7%。規模上本月新開工面積回歸至歷史較高水平，僅次于2020年疫后年中集中開工。過去一年內成交的熱點地塊陸續開工入市下全國新開工規模如預期上升。

??房屋竣工6月顯著提速，單月竣工面積達8898萬平方米，同比增長67%，1-6月累計同比增速較1-5月擴大9.3pts至25.7%。既定“竣工大年”下，房屋后續竣工規模和增速將繼續增長。

??據國家統計局數據：1—6月，房地產開發企業土地購置面積7021萬平方米，同比下降11.8%；土地成交價款3808億元，下降5.7%。二者較1-5月降幅分別擴大4.4pts和收窄14.9pts。至6月末22個核心城市第一輪集中供地陸續結束，因此在核心城市土拍的促進下全國土地成交價款顯著上升，并成為開發投資額部分支撐。但由于房企多將拿地重心優先聚焦于核心城市，因此全國整體土地購置面積繼續保持低位，相較往年降幅一再擴大。

??4 土地開工與建安合力推升開發投資規模再創新高
但增速收窄4PTS至常態

??據國家統計局數據：1—6月，全國房地產開發投資72179億元，同比增長15.0%；比2019年1—6月增長17.2%。單6月開發投資額為17861億元，較2020年和2019年分別增長5.9%和15%，創近五年新高。

??單月投資規模創新高主因是建安投資與土拓投資的雙雙發力。正如上文所說，新開工以及竣工面積在6月顯著提速提量帶動建安投資規模激增。同時核心城市集中供地、土拍則使得土地成交價款帶動土拓投資向上。

??值得一提的是，6月開發投資額同比增速及累計同比增速分別收窄3.9pts和3.3pts。“規模新高而增速收窄”是由于上半年土拍與施工增長整體乏力仍在持續。

??綜上，我們對于后市給出如下幾點判斷：房地產業繼續發揮經濟穩定器作用，行業銷售規模將繼續保持兩位數以上增長速度，開發投資額將保持規模高位、增速趨穩。下半年房企對開工、拿地決策將向積極轉變。

??商品房銷售來看，東部地區支撐下全國商品房銷售規模將保持高位，但區域分化現象下整體增速仍將受到拖累。同時土地購置面積保持低位下后續新房供應將長期保持較低水平，對新房銷售規模增長有一定抑制作用。

??房企拿地方面，隨著核心城市集中土拍陸續收尾，房企將把剩余資金投入其他具有潛力的二三四線城市，屆時整體土地購置面積預計將迎來一輪較大回升，重新成為開發投資額的有力支撐。

??隨著上半年土拍結束，過去一年內成交的熱點地塊將于下半年陸續開工。房屋新開工面積已有初步回升苗頭。后續整體新開工規模單月增速有望回正，對應的建安投資額也有望回升至高位。

??隨著土拓投資和建安投資重新成為房地產開發投資額的主要支撐，開發投資規模在下半年將保持高位。開工與土拍上半年乏力表現短期仍將對投資增速起到負面作用，后續投資增速預計將趨穩。