??研究背景

??2021年全國房地產市場出現了一個較大的變化，即部分城市推行了“二手住房成交參考價格”制度，也可以理解為指導價或限價制度。本報告將其簡稱為“參考價制度”。參考價制度推行，將二手住房價格正式納入監管體系中，完善了二手住房市場價格的監管。雖然過去二手住房的價格監管也有，但更多體現為市場交易秩序的管控。而模仿、參考一手房限價政策的，則是此次的二手住房成交參考價格制度。

??此次制度的出臺，和幾個大背景有關系：2020年底中央經濟工作會議提出“解決好大城市住房突出問題”、2021年4月中央政治局會議提出“防止以學區房等名義炒作房價”、2021年4月住建部約談全國5城時明確“強化二手房交易管理”。而從市場本身來看，當前各大城市二手住房交易規模大、占比高，同時二手住房尤其是學區房等價格虛高、炒作現象較為明顯。基于此類原因，積極對二手住房價格進行調控非常有必要，這樣才能真正促進二手住房市場的平穩健康發展，也才能真正促進一二手房市場全方位的健康發展。

??目前全國有4個城市明確推出二手住房成交參考價制度，其積極落實“房住不炒”精神、主動出擊，為二手住房價格穩定提供了值得借鑒的模板。研究此類城市的政策內容、關注政策效應，成為其他城市需要積極去做的。該制度的推進，將會影響到房源掛牌、房源定價、市場成交、市場價格等內容。但是從目前市場反饋的情況看，市場參與者會更多關注“二手房價格跌多少”、“什么城市會跟進”等內容。基于此，本報告重點聚焦“參考價制度下的房價趨勢”主題，通過相關分析，以對這一新政策有更深刻的認識，同時為各市場參與主體提供更多的參考。

??二手房價過熱的城市名單

??二手住房參考價制度的推行，和二手住房價格虛高、房價炒作等有直接的關聯。當前對于二手住房價格的冷熱界定，還缺乏統一的標準。不過從全國部分城市具體政策來看，如蘇州、武漢等都提出了二手住房價格年度漲幅不超過5%的規定。據此，我們將“房價指數同比漲幅大于5%”界定為“房價偏熱”。

??本報告選取全國70個大中城市房價指數進行分析，以研究二手住房價格的冷熱程度。統計顯示，今年6月份，全國70個城市中，二手住房價格指數同比漲幅超過5%的共有25個城市，其位于“房價偏熱”區間。其中，最熱的10個城市包括廣州、徐州、上海、北京、寧波、深圳、杭州、銀川、金華和泉州，即四個一線城市均在其中，同時徐州、金華和泉州3個三線城市也在此名單中。這25個城市二手住房價格指數過熱，一定程度上會加快調控的升級。其中有4個城市已經落實了二手住房參考價制度，預計剩下的21個城市升級或推進的概率較大，尤其是一二線重點城市。

??參考價制度下的房價走勢

??今年全國有4個城市即深圳、寧波、成都和西安推行了二手住房參考價制度，充分說明部分地方政府調控有主動性和決心，對二手住房炒作現象采取了零容忍的態度。此類城市二手住房參考價的形成機制有差異，但總體上會參考二手住房網簽價格、周邊一手住房價格等因素，且是以住宅小區為單位進行發布。這4個城市的政策屬于先行者，其改革思路、政策內容、推進情況、政策效應等都值得其他城市的學習和借鑒。相關政策內容如下表。

??此類城市相關政策落實后，市場反應和效果如何？這里我們將這四個城市二手住房價格指數走勢和全國70城二手住房價格指數走勢進行對比。其中4城二手住房價格指數為4個城市相對應數據的簡單算術平均值。數據顯示，對這4個城市而言，在2019年三季度前，二手住房價格有降溫現象，房價走勢相對不強勢。而在2020年期間，疫情沖擊下各類資金加快進入房地產市場，同時一手房房源不足的情況下二手房交易趨于活躍，此時二手住房價格指數明顯攀升。到了2021年2月份該曲線處于頂部，4城二手住房價格指數同比漲幅為10.0%，且明顯高于全國70城的平均水平。

??2021年2月份開始，深圳率先在全國推行二手住房成交參考價格制度。而后寧波、成都和西安陸續跟進。疊加其他政策管控，4城二手住房價格指數以降溫為方向。到了6月底，4城二手住房價格指數同比漲幅為8.1%，相比2月份的水平已壓縮了兩個百分點。雖然其壓力依然存在，如漲幅明顯高于全國70城3.5%的水平，但是至少說明調控效力在顯現。后續若跟進的城市數量增加、疊加二手房信貸政策收緊等因素，那么此類價格指數曲線的下行動力將更強。

??成交均價走勢也有類似表現。在這四個城市中，深圳作為全國最早落實二手住房成交參考價制度的城市，調控力度大、政策效應最為明顯。數據顯示，今年1月份深圳二手住房價格出現歷史最高點，即為72436元/平方米。隨著二手住房成交參考價制度的推進，房價下跌或降溫成為趨勢。到了6月份，其價格為61500元/平方米，累計下跌10936元/平方米，價格縮水了15%。類似走勢在深圳具體下轄區中也得到體現。以此前二手房交易較熱、房價較高的南山區為例，其在今年1月份房價為105055元/平方米，而6月份則下跌為87871元/平方米，累計下跌17184元/平方米，縮水16%。此類數據充分說明政策調控積極有效，二手住房價格逐漸回歸合理區間。

??其他一些房價管控政策

??部分重點城市雖然沒有直接出臺二手住房成交參考價制度，但在市場運作過程中，也有各類調控和監管措施，以更好地促進二手住房價格的穩定和市場預期的穩定。統計顯示，除前面4個出臺參考價制度的城市以外，全國至少有9個城市對二手住房價格進行了重點規范和管控。此類管控形式多樣，涉及嚴打業主哄抬房價的行為、建立二手住房價格信息發布機制、增加價格信息核驗等，對二手住房價格的穩定發揮了積極的作用。當然從力度和約束力上看，這些舉措要弱于二手住房成交參考價制度。后續完全可以在既有調控政策基礎上，升級為參考價制度。相關政策內容如下表。

??下半年二手房價新動向

??當前參考價制度的推進，引發了二手房市場各參與者的積極討論，充分說明大家對于這一新政策的關注。當然這中間也有各類疑問和建議，值得后續相關城市推進中積極研究。其中，有一個問題值得相關城市的關注，即后續要密切關注市場新動向，同時防范房東變相加價、違規漲價等行為。只有讓參考價制度真正扎實有效地推進，才能讓此類政策受到大家的擁護和支持。

??二手住房成交參考價制度的推進，成為今年二手房市場最重要的一項政策，進一步體現了房地產全方位監管的導向。后續此類政策推進過程中，地方政府、中介、房東和購房者等都應該積極做調整。第一、對于地方政府來說，需要基于所在城市二手住房的實際情況，科學高效地發布二手住房參考價，促進二手住房價格回歸合理水平。第二、對于中介來說，需要充分認識到二手住房監管政策的嚴厲性，后續業務操作需要合規，積極促進二手住房價格的穩定。第三、對于房東來說，要了解房屋新的交易規則，合規、理性處理房源的掛牌和出售等事項。第四、對于購房者來說，需要基于參考價制度了解房價的未來走勢，科學有序地安排置業計劃。