1月份住宅成交并不差，高能級城市復(fù)蘇動力最強(qiáng)

??本報告對2023年1月份全國重點70個城市新建商品住宅成交情況進(jìn)行分析，以更好了解房地產(chǎn)交易市場的運行情況，同時據(jù)此預(yù)判市場走勢。需要說明的是，本報告提及的70個城市，有別于國家統(tǒng)計局70城房價指數(shù)所指的城市。本次研究發(fā)現(xiàn)，1月份數(shù)據(jù)其實并不差，而2月份監(jiān)測的日度數(shù)據(jù)顯示，市場回暖趨勢依然明顯。此類數(shù)據(jù)背后也體現(xiàn)了購房者入市信心明顯增強(qiáng)。

??一、成交情況：與去年春節(jié)月份總體相當(dāng)

??2023年1月份，全國70個重點城市新建商品住宅成交面積為1506萬平方米，環(huán)比減少37%，同比減少32%。此次數(shù)據(jù)看似出現(xiàn)大幅度下滑，但實際上不能準(zhǔn)確概況各地成交的真實狀況。由于今年1月份是春節(jié)月份，所以成交規(guī)模本身不會太大。我們基于最近5年春節(jié)所在月份的交易情況進(jìn)行分析。

??數(shù)據(jù)顯示，最近5年中，每年春節(jié)所在的月份分別為2019年2月、2020年1月、2021年2月、2022年2月和2023年1月。這5個月份的住宅成交面積分別為1801、2349、2695、1581和1506萬平方米。對比來看，今年1月份全國70城成交數(shù)據(jù)總體上和去年2月份相當(dāng)，銷售同比降速為5%。該指標(biāo)比預(yù)期的好很多，各地售樓處反饋的情況也基本上印證了這一點。

??二、城市結(jié)構(gòu)：高能級城市銷售數(shù)據(jù)較好

??我們對全國70個城市分一二三四線進(jìn)行分析，我們采取了兩種對比方法。1）今年1月份市場成交數(shù)據(jù)對比去年1月份數(shù)據(jù)。數(shù)據(jù)顯示，四類城市同比增速分別為-31%、-31%、-34%和-44%。這說明四類城市成交量縮水了約3成的水平。2）今年1月份市場成交數(shù)據(jù)對比去年2月份數(shù)據(jù)。數(shù)據(jù)顯示，四類城市同比增速分別為9%、-4%、-11%和-4%。這說明四類城市成交量縮水了約1成的水平，其中一線城市保持正增長。從這里可以看出，高能級的城市，其樓市復(fù)蘇的動力越強(qiáng)。另外需要說明的是，本報告監(jiān)測的四線城市主要是百強(qiáng)縣，包括常熟、建德、江陰、晉江、昆山、啟東、嵊州、太倉、桐鄉(xiāng)、宜興、張家港和桐廬等，其同比增速要好于三線城市。

??三、市場趨勢：2月份有望繼續(xù)回暖

??1、重點10城節(jié)后交易情況

??基于“高能級城市復(fù)蘇動力越強(qiáng)”的判斷，我們挑選了10個重點城市，監(jiān)測了節(jié)后住宅的日度交易數(shù)據(jù)。這10個城市包括上海、南京、杭州、長沙、合肥、青島、寧波、溫州、東莞和肇慶。數(shù)據(jù)顯示，1月28日即大年初七開始，全國各地陸續(xù)開工，房地產(chǎn)交易市場也明顯活躍起來。其中1月28日這10個城市的成交套數(shù)為627套，而到了2月6-8日，該指標(biāo)為1703、1768和1852套。總體上說明，樓市交易數(shù)據(jù)不錯，市場復(fù)蘇動力充足。

??2、市場趨勢判斷

??全國住宅交易市場的復(fù)蘇迎來了最好的機(jī)遇期，即“確定性”的環(huán)境。去年全國各地購房刺激政策很多，但由于疫情防控的不確定性，營銷工作明顯受沖擊。最典型的例子是，去年各地也有各種房交會或房展會，但此類活動開展的效果并不好，因為有太多“不確定性”。而今年各地也密集推出了此類活動，線下促銷的效果較明顯。我們認(rèn)為，貫穿市場交易回暖行情的背后，實際上是購房者購房信心在逐漸恢復(fù)。一些高能級的城市，基于購房需求規(guī)模優(yōu)勢，其在2月份將扮演復(fù)蘇的領(lǐng)頭羊角色。