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??（2023年5月）           

      本月關(guān)注

??監(jiān)管對房地產(chǎn)定調(diào)不變，本月政策頻率、力度雙減

??本月央行對房地產(chǎn)提法不變，仍沿用“房住不炒”、“三穩(wěn)”、“保交樓”、“支持剛需和改善性住房需求”以及“新發(fā)展模式”等表述；國家統(tǒng)計局稱房地產(chǎn)市場仍處在調(diào)整期，穩(wěn)定市場、保障和改善民生，仍需繼續(xù)努力。此外，各地政府將穩(wěn)需求、保交樓作為政策主線方向。本月需求端放松政策的頻次和力度都有所下降，而太原、廣東繼續(xù)落實保交樓相關(guān)工作，太原市委書記韋韜會見綠地集團董事長張玉良，綠地表示將加快重點項目推進(jìn)，促進(jìn)保交樓、穩(wěn)民生；廣東銀保監(jiān)局裴光表示，支持剛性和改善性住房金融需求，做好保交樓金融服務(wù)。

??萬科廣信資產(chǎn)包兩宗核心地塊被政府收儲

??時隔6年，由萬科2017年以551億競得的廣信資產(chǎn)包，其中兩宗最核心位置的地塊本月被廣州政府主動收儲并將于今年第二批次公開掛牌。廣信資產(chǎn)包曾被媒體稱為史上難度最大的地產(chǎn)不良處置，萬科競得后雖引入信達(dá)在內(nèi)的7位戰(zhàn)投，但項目進(jìn)展仍不及預(yù)期，2017-2022年5年間萬科僅轉(zhuǎn)化了萬科喜悅里、萬科金域曦府等2個項目。本次兩宗地被收儲，市場猜測是企業(yè)與政策協(xié)商的結(jié)果，地塊出讓后萬科還將收到一筆土地出讓返還金。

??起價130.44億，世茂深港國際中心被中信信托擺上貨架

??本月重點監(jiān)測房企共涉及21筆并購交易，披露的交易對價約293億，收并購熱度有所回升。本月最引人關(guān)注的是世茂深港國際中心被中信信托掛牌，將于7月4日進(jìn)行法拍，起拍價130.44億。該項目由2017年底世茂以總價240億拿下，2022年2月中信信托踩雷該項目，與世茂共議初步方案后，至當(dāng)年4月世茂突然停止劃付資金，至今未能提供新方案。此外，榮盛發(fā)展為避免退市，緊急出手自救，宣布從控股股東處收購鋰電池公司68.38%股權(quán)，通過繼續(xù)停牌10個交易日獲得喘息之機。

??01并購政策

??監(jiān)管對房地產(chǎn)定調(diào)不變

??5月政策頻率力度雙減

??中央層面，本月央行對房地產(chǎn)的相關(guān)提法不變，仍沿用“房住不炒”、“三穩(wěn)”、“保交樓”、“支持剛需和改善性住房需求”以及“新發(fā)展模式”等表述；國家統(tǒng)計局稱房地產(chǎn)市場仍處在調(diào)整期，投資和開發(fā)建設(shè)仍在下降，穩(wěn)定市場、保障和改善民生，仍需要繼續(xù)努力。

??地方層面，各地政府將穩(wěn)需求、保交樓作為政策主線方向。本月需求端放松政策的頻次和力度都有所下降，上海、廣州等多數(shù)城市僅小幅調(diào)整公積金貸款政策，對市場影響有限，杭州、南京等推行“一區(qū)一策”繼續(xù)紓壓邊郊市場。而太原、廣東繼續(xù)落實保交樓相關(guān)工作，太原市委書記韋韜會見綠地集團董事長張玉良，綠地表示將加快重點項目推進(jìn)，促進(jìn)保交樓、穩(wěn)民生；廣東銀保監(jiān)局裴光表示，支持剛性和改善性住房金融需求，做好保交樓金融服務(wù)。

??02并購金融

??萬科廣信資產(chǎn)包核心地塊被政府收儲

??集團合作層面，本月保利發(fā)展與長城資管在北京舉行戰(zhàn)略合作簽約儀式，雙方未來將在金融與不動產(chǎn)雙向賦能、共建共創(chuàng)風(fēng)險化解基金、保民生維護(hù)市場穩(wěn)定等方面開展深度合作。保利發(fā)展與四大AMC之一的長城合作，有利于其加大收并購力度、助力自身發(fā)展的同時，推動處置市場上的不良資產(chǎn)，化解行業(yè)的債務(wù)問題，更好地實現(xiàn)保交樓、保民生。

??具體項目層面，根據(jù)公開資料顯示，本月全國性AMC對具體項目開展紓困的案例不多，市場關(guān)注度比較高的是信達(dá)中旬在京東拍賣上對47億不良債權(quán)進(jìn)行轉(zhuǎn)讓，對應(yīng)的抵押物為75套萬柳書院房產(chǎn)。萬柳書院是北京頂  級豪宅的代表，由中赫集團2012年以總價26.3億拿下地塊并開發(fā)建設(shè)，因中赫系擁有萬柳書院、北緯40度、誠盈中心、朝陽東葦路項目等豪宅項目，去化和回款速度較慢，曾引入多家信托入股融資。本次信達(dá)擺上貨架的75套萬柳書院的原債權(quán)人就是金谷信托，源頭上是金谷信托踩雷萬柳書院的項目開發(fā)商赫華恒瑞（中赫集團），而金谷信托的母公司是中國信達(dá)，前期踩雷的房地產(chǎn)不良債權(quán)均由信達(dá)處置。

??此外，由萬科2017年以551億競得的廣信資產(chǎn)包，其中兩宗最核心位置的地塊時隔6年被廣州政府主動收儲并將于今年第二批次公開掛牌。廣信資產(chǎn)包曾被媒體稱為史上難度最大的地產(chǎn)不良處置，由廣信地產(chǎn)1998年競得，用地歷史久遠(yuǎn)，歷史遺留問題復(fù)雜，涉及債權(quán)人、小業(yè)主和主管機關(guān)等多方利益問題。萬科2020年曾以8.33折讓50%的權(quán)益予以信達(dá)在內(nèi)的7位戰(zhàn)投，但搬來救兵后，項目進(jìn)展仍不及預(yù)期。根據(jù)萬科年報披露，2020年項目完成開工率不足13%，2021年開工進(jìn)度加快但未有竣工面積，2022年首次竣工1.98萬平，2017-2022年5年間萬科僅轉(zhuǎn)化了萬科喜悅里、萬科金域曦府等2個項目。本次兩宗地被收儲，市場猜測是企業(yè)與政策協(xié)商的結(jié)果，地塊出讓后萬科還將收到一筆土地出讓返還金。

??03行業(yè)并購

??起價130.44億

??世茂深港國際中心掛牌法拍

??根據(jù)CRIC監(jiān)測，2023年5月重點監(jiān)測房企共涉及21筆并購交易，披露交易金額的有11筆，總交易對價約293億人民幣，環(huán)比大幅增長220%，披露的平均單筆并購交易規(guī)模26.6億（2023年4月：10.2億），收并購熱度有所回升。

??交易進(jìn)展來看，本月7筆掛牌中的交易中有4筆披露交易對價，涉及對價136.63億；1個并購交易被中止審核，涉及格力地產(chǎn)與珠海免稅的重組事項，從首次提出至今已歷時3年之久，格力地產(chǎn)的轉(zhuǎn)型之路挑戰(zhàn)仍存。另外5筆交易已簽署轉(zhuǎn)讓協(xié)議，其中4筆披露的交易對價，涉及金額44.21億，其中保利發(fā)展13.37億向控股股東剝離教育、小貸公司，而榮盛發(fā)展為避免退市，緊急出手自救，宣布從控股股東處收購鋰電池公司68.38%股權(quán)，通過繼續(xù)停牌10個交易日獲得喘息之機。10個交易日內(nèi)榮盛需進(jìn)一步披露交易方案，倘若不能在規(guī)定時間內(nèi)披露，最晚還是要于6月9日開盤、面臨退市風(fēng)險。此外，完成、進(jìn)行中的并購交易分別有6筆和2筆，披露的對價分別14.86億、7.5億。

??本月最引人關(guān)注的是世茂深港國際中心被掛牌，將于7月4日進(jìn)行法拍，起拍價130.44億。本次中信信托擺上貨架的是世茂在深圳最大的綜合體項目，2017年底世茂以總價239.43億拿下，原計劃投資500億、建成600米超高層建筑，超越平安金融中心成為深圳“新地標(biāo)”，因世茂流動性問題，2022年初項目遭遇停工。中信信托曾以該項目為底層資產(chǎn)發(fā)行中信世茂深圳龍崗融資總規(guī)模87億的信托產(chǎn)品，2022年2月中信信托聯(lián)合項目方召開線上投資人會議，宣布其中的57億項目資金遇到兌付困難。宣布踩雷的當(dāng)天，中信方與世茂聯(lián)合提供兌付方案，但新方案推進(jìn)到4月，項目方突然停止劃付資金，中信信托也落入投資者“管理失責(zé)”的指責(zé)中，原先中信手握10塊地的抵押，后因深圳的預(yù)售要求解押了1塊公寓項目，剩余9塊都是變現(xiàn)時間更長的商業(yè)項目。至今世茂未能提供新的兌付方案，中信信托也將該巨無霸項目以130億價格擺上貨架，上架前項目曾被傳部分樓宇迎來復(fù)工。

??交易標(biāo)的物業(yè)類型看，本月多元化類并購額占比大幅提升，涉及多項商業(yè)地產(chǎn)與其他業(yè)務(wù)的收并購交易，8筆涉及多元化投資的交易中有3筆涉及商業(yè)地產(chǎn)，對應(yīng)交易額150億,占到全部規(guī)模的51%，除世茂深港國際中心被掛牌外，居然之家擬20億收購遠(yuǎn)洋集團持有的北京朝陽遠(yuǎn)洋未來廣場,合景泰富為解決流動性問題出售4個上海項目予平安。

??附表

      本月的重點收并購事件一覽