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??住宅銷售遇冷，干擾了其他地產(chǎn)指標(biāo)的復(fù)蘇

??本報告基于國家統(tǒng)計局定期發(fā)布的房地產(chǎn)開發(fā)和銷售情況月度數(shù)據(jù)，對全國房地產(chǎn)市場重點指標(biāo)進(jìn)行系統(tǒng)梳理和分析，以更好把握全國房地產(chǎn)市場大勢。從今年6月份以及上半年全國房地產(chǎn)指標(biāo)來看，住宅銷售遇冷是最大的問題，也是最大的風(fēng)險點，其客觀上也干擾了其他地產(chǎn)指標(biāo)的平穩(wěn)運(yùn)行。從分析問題和解決問題的角度出發(fā)，我們要重點對住宅銷售指標(biāo)進(jìn)行分析，同時研究更有針對性的對策。

??一、住宅銷售狀況：首次由正轉(zhuǎn)負(fù)

??2023年1-6月份，全國新建商品住宅銷售面積為51592萬平方米，同比增速為-2.8%。該指標(biāo)出現(xiàn)了本質(zhì)的變化，即相比1-5月份2.3%的水平，當(dāng)前該指標(biāo)出現(xiàn)了由正轉(zhuǎn)負(fù)的問題。其說明，今年一季度開始的住宅銷售回暖態(tài)勢被打亂，住宅銷售市場復(fù)蘇面臨阻力。這進(jìn)一步說明市場回暖基礎(chǔ)并不牢固，也成為今年上半年房地產(chǎn)市場要重點關(guān)注的指標(biāo)。

??回顧今年上半年住宅銷售市場，其呈現(xiàn)了幾個重要的問題或特點。1）從降溫的時間節(jié)點和各地反饋的情況看，二季度尤其是4月份下旬開始，各地房企銷售數(shù)據(jù)明顯出現(xiàn)問題，意向購房需求明顯減少。2）從城市分布看，不光三四線城市遇到了銷售的問題，其他大城市也普遍有壓力。如一線城市很多郊區(qū)新盤，銷售狀況很差，甚至出現(xiàn)了“首付貸”等灰色操作。這說明客戶購買力明顯減弱。3）部分城市實際上依然存在積極認(rèn)購的意愿，但是由于二手房出售比較困難，所以換新房等計劃明顯被干擾，進(jìn)而導(dǎo)致房企新盤銷售節(jié)奏也被打亂。

??原因分析，主要有以下幾點。1）一季度銷售數(shù)據(jù)確實和部分滯后需求密集釋放有關(guān)。所以一季度銷售數(shù)據(jù)被拉高，導(dǎo)致二季度銷售數(shù)據(jù)會顯得“慘淡”。2）購房者的購買力和預(yù)期確實出現(xiàn)了重要的變化。購房者“捂住錢袋子”的情緒加重，對于房價下跌的悲觀預(yù)期增強(qiáng)，進(jìn)而入市意愿并不強(qiáng)烈。3）二手房掛牌量增加對新房交易產(chǎn)生了干擾。一方面，二手房供應(yīng)增加，使得售樓處蓄客面臨競爭壓力。另一方面，“賣二手房置換新房”的操作遇到阻力，房東二手房無法及時出手，也會影響到對新房的認(rèn)購。

??二、市場沖擊：資金狀況有所惡化

??“銷售為王”的工作思路需要加快確立。銷售不穩(wěn)，其他指標(biāo)也無持續(xù)穩(wěn)定的基礎(chǔ)。唯有提振銷售，才能促進(jìn)房地產(chǎn)各個指標(biāo)的穩(wěn)定健康發(fā)展。從此次統(tǒng)計局相關(guān)指標(biāo)可以看出，當(dāng)前銷售端遇冷，其對于房企資金狀況、庫存或待售面積指標(biāo)甚至包括開發(fā)投資指標(biāo)等，都產(chǎn)生了較大的沖擊或負(fù)面影響。這里重點分析銷售端數(shù)據(jù)惡化對房企資金方面的影響。

??1-6月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金額為68797億元，同比增速為-9.8%。該指標(biāo)相比1-5月份-6.6%明顯收窄。1）該數(shù)據(jù)說明，房企資金狀況是在惡化的，或者說房企的資金壓力不減反增。從結(jié)構(gòu)上看，國內(nèi)貸款、自籌資金、定金及預(yù)收款、個人按揭貸款等指標(biāo)都呈現(xiàn)了降溫或惡化的態(tài)勢。這也要求我們需從多角度多渠道確保房企資金狀況的改善。2）該數(shù)據(jù)和銷售端的降溫有直接關(guān)系。比如說“定金及預(yù)收款”指標(biāo)出現(xiàn)了質(zhì)的惡化，即從1-5月份4.4%收窄至-0.9%，即出現(xiàn)了由正轉(zhuǎn)負(fù)的問題。我們認(rèn)為，正是由于二季度銷售端的降溫，所以對于房企類似首付款的收取等帶來了影響，進(jìn)而影響到后續(xù)的資金回籠和現(xiàn)金流問題。

??三、結(jié)論趨勢：要充分考慮房地產(chǎn)新階段問題

??此次國家統(tǒng)計局對于今年上半年房地產(chǎn)市場和趨勢做了系統(tǒng)分析和總結(jié)。此次統(tǒng)計局相關(guān)發(fā)言人表示，隨著經(jīng)濟(jì)恢復(fù)向好，促進(jìn)房地產(chǎn)健康發(fā)展政策顯效，房地產(chǎn)市場將逐步走穩(wěn)。從需求端看，房住不炒政策作用下，投機(jī)性住房需求逐步得到抑制，剛性和改善性合理住房需求有序釋放，將繼續(xù)帶動房地產(chǎn)發(fā)展。從供給端看，房地產(chǎn)市場供給正經(jīng)歷階段性調(diào)整。隨著調(diào)整逐步到位，市場供給也會逐步趨于穩(wěn)定。從中長期來看，我國房地產(chǎn)市場正從過去的高速發(fā)展轉(zhuǎn)向平穩(wěn)發(fā)展，這是由房地產(chǎn)市場發(fā)展階段變化、市場供求關(guān)系調(diào)整決定的。

??我們認(rèn)為，該表述具有非常好的指導(dǎo)意義。1）當(dāng)前房地產(chǎn)市場恢復(fù)向好的發(fā)展趨勢不變，將繼續(xù)有走穩(wěn)的可能，尤其是基于經(jīng)濟(jì)大環(huán)境改善、房地產(chǎn)健康發(fā)展政策顯效等因素，因此對于下半年和后續(xù)房地產(chǎn)市場的發(fā)展，要有充足信心。2）供需兩端的調(diào)整有很多客觀的因素。其中需求端方面，投資投機(jī)性購房需求明顯減少，其也會帶來交易數(shù)據(jù)的下降。而供給端方面，其本身目前處于階段性的調(diào)整過程之中。3）我們要充分認(rèn)識到房地產(chǎn)市場的歷史階段問題，當(dāng)前發(fā)展階段和供求關(guān)系發(fā)生了重大的變化。房地產(chǎn)指標(biāo)的波動也要置身于此類歷史周期中進(jìn)行分析。4）鑒于住宅銷售對其他指標(biāo)的重要影響作用，后續(xù)拉動銷售依然是一項重要的工作。我們認(rèn)為，下半年各類寬松和刺激的購房政策會加快出臺，以更好穩(wěn)定交易市場，確保房地產(chǎn)基本面的健康有序。