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??點(diǎn)擊查看完整版報(bào)告：[易居研究院]中國(guó)百城住宅庫(kù)存報(bào)告

??2023年黨中央首次提出，房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生了重大變化。我們認(rèn)為，房地產(chǎn)庫(kù)存關(guān)聯(lián)供應(yīng)和成交兩端，是衡量供求關(guān)系變化的最佳指標(biāo)，也是反映房?jī)r(jià)指標(biāo)的重要因素。深刻分析庫(kù)存及庫(kù)存去化周期等數(shù)據(jù)，對(duì)于我們深入認(rèn)識(shí)供求關(guān)系的重大變化、找準(zhǔn)市場(chǎng)堵點(diǎn)和突破口、推進(jìn)城市及房企去庫(kù)存工作等都具有積極的作用。

??本報(bào)告對(duì)全國(guó)百城的庫(kù)存規(guī)模、供求關(guān)系、去庫(kù)存周期等指標(biāo)進(jìn)行系統(tǒng)分析，覆蓋了14年時(shí)長(zhǎng)的數(shù)據(jù)和走勢(shì)分析，尤其是結(jié)合2023年全年視角做了深度分析。我們認(rèn)為，2023年各城市在各級(jí)政府領(lǐng)導(dǎo)支持下，主動(dòng)用足用好各類(lèi)政策，積極開(kāi)展去庫(kù)存的工作。同時(shí)，2023年各地去庫(kù)存工作也面臨很多新情況和新問(wèn)題。在2024年相關(guān)工作中，更要妥善解決，真正促進(jìn)去庫(kù)存工作的高質(zhì)量發(fā)展。

??一、庫(kù)存規(guī)模

??1、百城庫(kù)存：連續(xù)11個(gè)月同比下降

??2023年全年，全國(guó)百城庫(kù)存規(guī)模總體呈現(xiàn)下降態(tài)勢(shì)。年初庫(kù)存規(guī)模為53058萬(wàn)平方米，而到了年底則為50518萬(wàn)平方米。據(jù)此計(jì)算，百城住宅庫(kù)存規(guī)模同比下降4.8%。觀察全年月度數(shù)據(jù)，當(dāng)前全國(guó)100個(gè)城市庫(kù)存規(guī)模已經(jīng)出現(xiàn)了連續(xù)11個(gè)月的同比下降態(tài)勢(shì)，終結(jié)了此前連續(xù)50個(gè)同比正增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)。這說(shuō)明庫(kù)存高企壓力有了一定程度的降低或緩解。

??庫(kù)存高企壓力有一定程度的緩解，原因有二。1）2023年是全國(guó)各地全面去庫(kù)存的關(guān)鍵一年，尤其是下半年各地積極響應(yīng)黨中央國(guó)務(wù)院精神，主動(dòng)調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策，積極促進(jìn)合理住房消費(fèi)需求的釋放。從實(shí)際觀察來(lái)看，包括：主動(dòng)降價(jià)的樓盤(pán)、以舊換新項(xiàng)目、教育和交通配套不錯(cuò)的項(xiàng)目、總價(jià)可控的房源等，其去化狀況是不錯(cuò)的。2）房地產(chǎn)供給端出現(xiàn)萎縮，導(dǎo)致房源供應(yīng)或推盤(pán)能力面臨制約。供給端指標(biāo)方面，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額指標(biāo)連續(xù)兩年同比下降、房地產(chǎn)新開(kāi)工面積連續(xù)四年下降、全國(guó)重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的30個(gè)城市土地購(gòu)置面積連續(xù)三年下降。此類(lèi)數(shù)據(jù)均說(shuō)明，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)供給端出現(xiàn)萎縮狀態(tài)，進(jìn)而也會(huì)使得庫(kù)存指標(biāo)難以明顯增加。

??從2023年全國(guó)百城庫(kù)存數(shù)據(jù)來(lái)看，成績(jī)是積極的、方向是正確的。當(dāng)然從高質(zhì)量推進(jìn)去庫(kù)存工作的角度看，對(duì)于庫(kù)存方面的工作需要有更清的思路。1）方向上看，2024年的重心在于“去庫(kù)存”，而非“補(bǔ)庫(kù)存”。各地銷(xiāo)售工作、房貸工作、購(gòu)地工作等都要基于這個(gè)最基本的市場(chǎng)狀況來(lái)進(jìn)行。2）要適當(dāng)關(guān)注結(jié)構(gòu)性房源不足的問(wèn)題，圍繞“好房子”的標(biāo)準(zhǔn)開(kāi)展庫(kù)存相關(guān)工作，包括限價(jià)政策的放松、響應(yīng)低碳要求和數(shù)字化要求、確保工程建設(shè)資金充足到位等。