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??去年7月，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議審議通過(guò)《關(guān)于在超大特大城市積極穩(wěn)步推進(jìn)城中村改造的指導(dǎo)意見(jiàn)》，其中提到設(shè)立城中村改造專項(xiàng)借款。

??近期，全國(guó)首批城中村改造專項(xiàng)借款落地廣州，意味著金融支持政策持續(xù)加碼，助力城中村改造提速。

??據(jù)克而瑞城更不完全統(tǒng)計(jì)，截至2024年3月15日，已有34個(gè)城市或省份完成新一輪城中村專項(xiàng)借款的授信或發(fā)放，僅公開(kāi)的授信額度已合計(jì)超萬(wàn)億元，其中，兩大政策性銀行已完成至少1181億元城中村專項(xiàng)借款的發(fā)放。

??城中村專項(xiàng)借款一定程度上可以緩解項(xiàng)目前期資金籌措壓力，但其發(fā)放仍在起步階段，具體項(xiàng)目進(jìn)程決定了后續(xù)資金落地速度。

??自2023年7月提出擬設(shè)立城中村改造專項(xiàng)借款，至2024年1月30日全國(guó)首批城中村改造專項(xiàng)借款落地廣州。在半年內(nèi)，數(shù)百個(gè)城中村改造項(xiàng)目已完成政府審批、授信、國(guó)家開(kāi)發(fā)銀行和中國(guó)農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行提供資金支持，推動(dòng)專項(xiàng)借款早落地、早投入，加速推進(jìn)城中村改造。

??與此同時(shí)，去年下半年以來(lái)，各地有關(guān)城市更新專項(xiàng)借款的政策持續(xù)出臺(tái)，進(jìn)一步明確了專項(xiàng)借款的適用范圍、規(guī)范了審批發(fā)放流程。

??政策推動(dòng)下，城中村專項(xiàng)借款逐步落地。

??據(jù)克而瑞城更不完全統(tǒng)計(jì)，截至3月7日，國(guó)開(kāi)行已發(fā)放城中村改造專項(xiàng)借款614億元，涉及北京、上海、廣州、武漢等33個(gè)城市的271個(gè)項(xiàng)目，惠及城中村居民約36萬(wàn)戶，支持建設(shè)安置房69.5萬(wàn)套。截至3月13日，農(nóng)發(fā)行累計(jì)投放城中村改造專項(xiàng)借款567.46億元，簽訂借款合同累計(jì)金額4948.67億元，惠及村（居）民29.8萬(wàn)戶，建設(shè)安置房54.8萬(wàn)套。

??總體看，兩大政策性銀行已完成至少1181億元城中村專項(xiàng)借款的發(fā)放，基本覆蓋35個(gè)城區(qū)人口超過(guò)300萬(wàn)的城市。

??從城市推進(jìn)情況來(lái)看，截至2024年3月15日，已有34個(gè)城市或省份完成新一輪城中村專項(xiàng)借款的授信或發(fā)放。僅公開(kāi)的授信額度已合計(jì)超萬(wàn)億元，其中廣州、成都授信額度超1000億元，居于前列。

??根據(jù)公開(kāi)信息計(jì)算，專項(xiàng)借款授信額約占所涉及城中村項(xiàng)目總投資的78%，可撬動(dòng)1.2倍的資產(chǎn)規(guī)模。以目前專項(xiàng)借款授信額來(lái)估算，涉及的城中村項(xiàng)目總投資至少可達(dá)約1.38萬(wàn)億元。

??專項(xiàng)借款成本低、期限長(zhǎng)可緩解城中村改造項(xiàng)目所需投資多、周期長(zhǎng)，尤其是前期征收安置階段而帶來(lái)的資金壓力，也為改民生、穩(wěn)增長(zhǎng)、擴(kuò)內(nèi)需發(fā)揮積極作用。

??專項(xiàng)借款主要用于符合條件的城中村改造項(xiàng)目的前期工作、征收補(bǔ)償安置、安置住房建設(shè)以及安置住房小區(qū)的配套基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等。市場(chǎng)普遍認(rèn)為，PSL（抵押補(bǔ)充貸款）是城中村改造專項(xiàng)借款的主要資金來(lái)源。PSL期限通常為3-5年，當(dāng)前利率為2.25%，相較于1年期MLF利率低25bp，且遠(yuǎn)低于3-5年和5年期以上的貸款基準(zhǔn)利率（4.75%；4.9%），具有利率低、期限長(zhǎng)的優(yōu)勢(shì)，可提高乘數(shù)效應(yīng)。

??2014年央行正式啟動(dòng)PSL，主要用于棚改貨幣化安置，在第一輪2014-2019五年間共投放了3.65萬(wàn)億。后于2022年9-12月累計(jì)投放6300億元，用于保交樓和基建相關(guān)領(lǐng)域。

??此次央行再次重啟PSL，創(chuàng)單月歷史投放第三高，2023年12-2024年1月2個(gè)月間共投放5000億元。根據(jù)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部提供的數(shù)據(jù)，2016年至2020年，全國(guó)棚改預(yù)計(jì)完成投資約7萬(wàn)億元。而此時(shí)間段內(nèi)PSL累計(jì)投放2.59億元。

??由此可估算PSL對(duì)投資的杠桿拉動(dòng)效應(yīng)約為2.7，此輪PSL投放或可產(chǎn)生1.35萬(wàn)億左右的新增投資，基本可填補(bǔ)目前所涉城中村項(xiàng)目投資的資金缺口。

??雖然專項(xiàng)借款能夠解決一定資金層面的問(wèn)題，但在落地流程中仍存在難點(diǎn)、堵點(diǎn)，需考慮更多細(xì)節(jié)上的問(wèn)題。

??專項(xiàng)借款資金實(shí)行封閉運(yùn)行、專款專用。政策要求申請(qǐng)專項(xiàng)借款的城中村改造項(xiàng)目需列入城中村改造年度計(jì)劃，且為具備條件實(shí)施拆除新建的項(xiàng)目，或?qū)嵤┎鹫Y(jié)合項(xiàng)目中的拆除新建部分。

??從各地要求來(lái)看，專項(xiàng)借款以城市為單位借入、使用、償還。市政府對(duì)市專項(xiàng)借款負(fù)統(tǒng)借統(tǒng)還責(zé)任，負(fù)責(zé)督促借款主體按期償還專項(xiàng)借款本息，并統(tǒng)籌安排還款資金來(lái)源。由市政府指定市專項(xiàng)借款的借款主體，負(fù)責(zé)借入、償還專項(xiàng)借款。

??市級(jí)城投公司作為政府指定的統(tǒng)借統(tǒng)還平臺(tái)，可強(qiáng)化資金的集中管理，加速資金流動(dòng)并合理分配，增強(qiáng)還債能力，降低借款風(fēng)險(xiǎn)。

??此外，專項(xiàng)借款一般是5年期，其償還資金的主要來(lái)源仍是土地出讓收入、商品房、保障房銷售收入及持有資產(chǎn)帶來(lái)的經(jīng)營(yíng)性收入。

??在商辦市場(chǎng)低迷、城中村改造規(guī)劃中商品房占比有限等背景下，以土地出讓收入支付土地一級(jí)開(kāi)發(fā)成本的過(guò)程中，若是項(xiàng)目自身無(wú)法達(dá)到資金平衡，對(duì)于地方政府來(lái)說(shuō)會(huì)存在較大的債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。專項(xiàng)借款償債資金應(yīng)根據(jù)城中村改造項(xiàng)目市域內(nèi)資金平衡方案統(tǒng)籌安排，加強(qiáng)項(xiàng)目前期審核、過(guò)程監(jiān)督，避免新增地方政府債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

??從借款推動(dòng)效果來(lái)看，城中村專項(xiàng)借款的落地有助于吸引更多元化的資金進(jìn)入，緩解實(shí)施主體和地方政府的資金籌措壓力。

??以云南五華區(qū)昭宗片區(qū)城中村改造項(xiàng)目為例，該項(xiàng)目總拆遷量約65.6萬(wàn)平方米，估算總投資約48.76億元。其于2020年9月啟動(dòng)第一次征遷后因一級(jí)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資金鏈問(wèn)題而停滯至今。2月1日，農(nóng)發(fā)行云南省分行發(fā)放了1152萬(wàn)元的專項(xiàng)借款，為該項(xiàng)目的重新啟動(dòng)奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。該項(xiàng)目一級(jí)開(kāi)發(fā)將由專項(xiàng)借款和政府籌資共同完成。其計(jì)劃2024年6月份啟動(dòng)回遷房建設(shè)，9月完成征收拆遷工作，預(yù)計(jì)于2026年9月完成回遷房竣備交付。

??實(shí)際上，城中村專項(xiàng)借款能夠進(jìn)一步加快城中村改造步伐，加速城市建設(shè)和改善人居環(huán)境。

??但按當(dāng)前統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，城中村專項(xiàng)借款已發(fā)放450億元占總授信金額的5%不到，其中發(fā)放占比最多的城市武漢目前約21%，仍處于起步階段。

??國(guó)開(kāi)行表示堅(jiān)持保本微利原則，根據(jù)項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度發(fā)放貸款。專項(xiàng)借款的后續(xù)資金落地速度還需看具體的項(xiàng)目進(jìn)程。

??2023年下半年至今，城中村改造一直在提速，專項(xiàng)借款的落地有望緩解城中村改造資金壓力，加快推進(jìn)城中村改造，在一定程度上能引導(dǎo)和釋放內(nèi)需，為商品住宅市場(chǎng)的可持續(xù)發(fā)展創(chuàng)造條件。

??今年1月，央行重啟投放PSL，作為城中村改造專項(xiàng)借款的主要資金來(lái)源，有望緩解城中村改造的資金壓力，后續(xù)的投放體量仍有待持續(xù)關(guān)注。