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??中房網訊 （亞晨/文）3月11日，隨著十四屆全國人大二次會議閉幕，2024年全國兩會完成各項議程，圓滿落下帷幕。

??房地產作為中國經濟的支柱產業，歷來是全國兩會的熱點話題之一。今年的政府工作報告中，對房地產著墨頗多。報告中一個較為明顯的變化是，房地產工作在今年既要重視發展問題，又要重視安全問題。同時，行業主管部門領導，也在全國兩會期間舉行的記者會上，對促進房地產市場平穩健康發展提出了明確要求。

??面對處于調整期的房地產行業，如何通過合理的政策調整，來實現市場平穩過渡和經濟的轉型升級，也是全社會關注的問題之一。為此，今年部分全國兩會的代表和委員們，也針對房地產行業發聲，提出了建議和提案。

??建議設立房地產預售資金保險機制

??全國政協經濟委員會副主任、中國人民銀行原行長易綱在談及房地產領域時表示，當前政策重點首先是壓實房企的主體責任，發揮市場配置資源的決定性作用，然后才是壓實地方政府的責任，更好發揮政府作用。要重點支持大多數房企特別是民營頭部房企持續穩定經營，著力解決他們的流動性困難，支持房企把樓蓋好，按質按時交到購買者手中。

??易綱建議，設立房地產預售資金保險機制，由中央財政或中國人民銀行每年按預售監管資金余額的1%提取預售保險基金（估計約每年100億元人民幣），先考慮以三年為限（2024—2026年），共提取預售保險基金約300億元人民幣；允許房企主體按照公司治理結構依法合規動用一定比例的預售監管賬戶資金，估計有約1萬億元人民幣資金可由房企立即使用；如果將來房企出現爛尾樓，由預售保險基金以該房企動用資金為上限先行賠付。這一預售資金保險機制可以實現“四兩撥千斤”的資金撬動作用，在一定程度上幫助房企渡過難關，爭取用三年時間過渡到以現房銷售為主。同時，建議對房企預售資金使用開展專項審計，確保預售資金依法合規使用。

??房地產等領域要有制度性安排

??全國人大代表、人民銀行原副行長劉國強表示，今年的目標任務、政策措施等都是切實可行的。從產業講，要保持產業體系完整性，特別要發展好重點產業。房地產、互聯網、人工智能等方面要有制度性安排，舊的產業如何平穩轉型，新的產業如何加快提升，需加大力度認真研究。從需求講，消費需求要穩住。在產能大、需求偏弱的情況下，要激發消費，提高消費能力和意愿。從投資講，地方債務比較重，化解地方債務和擴大投資存在兩難的境地，應適當加大宏觀政策力度，處理好化債和投資問題。從出口講，在積極拓展新興市場的同時，也要高度重視鞏固發展傳統市場。

??加快不動產投資信托基金專項立法

??全國政協委員，上海證券交易所黨委副書記、總經理蔡建春表示，我國公募REITs采取“公募基金+資產支持證券”的框架，在試點階段取得積極成效。但頂層設計的基礎制度亟待完善，相關制度安排對于進一步壯大REITs市場、服務實體經濟建設存在較大制約。對此，建議加快不動產投資信托基金（REITs）專項立法，并在立法重點上提出五方面建議：

??一是，明確REITs屬于《證券法》規范的證券品種，對REITs的發行、交易、信息披露、投資者保護等事項予以規定，條例未規定的適用《證券法》規定；二是，明確REITs發行交易相關安排，規定REITs發行上市條件、REITs管理人管理、做市機制等事項，解決產品結構及參與機構責任義務等問題；三是，明確REITs管理架構和持有人會議機制，確定“REITs載體＋項目公司”的產品結構，參照股東大會制度，建立健全REITs持有人會議機制，解決運行管理效率問題；四是，明確REITs稅收、會計處理、國有資產轉讓等相關配套機制，解決約束激勵問題；五是，明確REITs市場的監管安排和法律責任，明確REITs發行人信息披露、募集資金使用等相關監管安排，解決法律責任主體和責任機制等問題。

??從供求兩端同時發力穩住房地產市場

??全國政協委員、中國社科院世界經濟與政治研究所副所長張斌建議，從供求兩端同時發力穩住房地產市場，穩住房地產才能穩住宏觀經濟。穩住房地產，一方面通過政府信用背書和監管政策調整，幫助房地產企業恢復正常融資渠道；另一方面通過取消限購，降低房貸利率、對首套房購房者采取優惠貸款利率，幫助開發商化解商住樓、車位等沉淀資產等措施，改善房企現金流。

??張斌認為，當前房地產最突出的問題仍然是房企的現金流斷裂風險，穩不住房企現金流就很難穩住房地產市場，“暴雷”擔憂對銷售、投資端信心恢復，乃至“保交樓”都較為不利。政策要發揮效用，還是要瞄準這個最主要的矛盾，政策著力點應該放在盡快穩住房企現金流上。

??放寬“四限”政策

??全國政協委員、香江控股董事長翟美卿建議，在一線城市等地區大幅度放寬限購、限貸、限價及限售政策，并適當放寬外資購房限制。同時，清除優質開發商的融資障礙，拓展其融資渠道。

??翟美卿強調，構建新發展模式的重要性，并提倡平衡發展商品房與保障性住房兩個體系。建議政府應協調或出資，將部分住房保障規劃范圍內的房產轉變為保障房，以實現資產活化、資金回流，優化住房供應體系。這一策略旨在促進房地產市場的健康穩定發展。

??制定系列金融等政策促進房地產穩健發展

??全國政協委員、均瑤集團董事長王均金提出《關于制定系列金融等政策促進房地產穩健發展的提案》，并給出六方面建議：

??一是，金融機構平等對待房地產企業融資需求；二是，通過“貼息+REITs”模式盤活沉淀資產；三是，地方政府建立城市公共住房基金，合理盤活存量房產；四是，設立住房金融互助機構支持新市民購買住房；五是，保障金融機構的權益，促進貸款積極性；六是，抓好“一城一策”供需土地與房源規劃管理。排查存量房源和已供土地、未來開發量以及市場需求。

??加快構建新發展模式，助力房地產業高質量發展

??全國政協委員、北京國家會計學院教授秦榮生表示，與房地產業高質量發展的要求相比，目前我國房地產業還存在房地產業企穩回升的基礎不牢、房地產市場仍然存在供需錯配、新市民和青年人住房需求仍面臨困難、住房交易的信息透明度和效率不高等問題。在房地產市場供求關系已發生顯著變化的條件下，應以進促穩，先立后破，加快形成發展新模式。并對構建我國房地產發展新模式給出五項建議：

??一是，科學制定房地產發展的長期規劃，增強發展信心；二是，提高住房供給的品質和科技水平，滿足人民需要；三是，大力扶持專業租賃企業發展壯大，實行租購并舉；四是，加快推動房地產服務數字化轉型，提高服務水平；五是，嚴格控制房地產行業過度金融化，守住風險底線。

??強化管理房產交易市場壟斷行為

??全國人大代表、58同城CEO姚勁波表示，數字經濟加速了房產交易的轉型和升級，在提升房產交易工作效率的同時，也逐漸形成了房產經紀資源的集中和壟斷，從而加劇了買房人的負擔。為此，他在《關于規范房地產經紀行業壟斷行為的建議》中表示，為防止可具有市場支配地位的房產交易平臺無序發展，強烈建議強化管理房產交易市場的壟斷行為，建立有效的競爭機制和公平的競爭秩序，從而營造良好的生存環境。

??一是，禁止經營者濫用市場支配地位，簽訂“獨家代理”，建議國家有關部門治理具有可操縱市場地位的房產交易平臺對房產經紀行業的 “獨家代理”“二選一”等限制競爭行為；二是，進一步規范房地產經紀服務費統一定價行為，建議規范房地產互聯網平臺干預房產經紀統一定價、變相收取傭金，鼓勵經營者通過公平競爭、自愿自主的方式擴大經營規模，提高市場競爭。

??建議取消商品房預售制度

??全國人大代表、浩天律師事務所合伙人會議主席朱征夫認為，我國商品房建設已經進入了存量時代，商品房預售制度會助長房企高杠桿高風險開發模式。建議取消商品房預售制度，保護購房業主合法權益，讓購房者不用承擔商品樓盤項目爛尾重大風險，也不必承擔不必要的貸款違約風險。

??朱征夫表示，預售制度取消迫使小開發商進行重組整合，充裕自身資金，市場主體將更優質，行業集中度和行業規范性大大提高，樓盤爛尾和違約交付等問題大大降低。資金雄厚、技術過硬的優質房地產開發企業將成為市場競爭主力。對銀行而言，擔保物由期房變為現房，融資杠桿門檻提高，擔保物更集中可靠，銀行壞賬風險降低。對于整個金融系統而言，供需兩端的杠桿率降低也有利于降低系統性金融風險的發生。

??著力增加青年住房供給規模，提升租住體驗

??全國政協委員、中央團校（中國青年政治學院）原黨委書記倪邦文表示，現有的政策房供應、人才補貼、公積金支持等青年住房支持政策呈現地方化、非機制化、分散化特點，缺乏整體設計和政策執行部門的配合銜接。同時，地方住房支持政策面向的對象越來越人才化、精英化，缺少分層分類的支持政策，難以覆蓋到各類青年群體。

??對此，圍繞青年居住體驗，倪邦文遞交了《關于助力青年人圓夢安居的提案》，并從三方面提出建議：第一，著力增加青年住房供給規模，優化供給結構；第二，圍繞“青年住房一件事”，形成系統化、分層分類的青年住房支持體系；第三，提升青年租住體驗，讓租住成為青年認可的生活方式。

??推行無理由退房，倒逼企業良性競爭

??全國政協常委、中國企業財務管理協會會長張連起在《關于推動房地產企業轉變經營理念，構建房地產發展新模式的建議》提案中提出，推行“無理由退房”機制是房企轉變思路的良方之一。張連起認為，無理由退房，既不應該完全市場化營銷行為，也不是行政命令。這是對企業的“倒逼”機制，拉齊房企、客戶之間的對等關系，促使企業的關注重心轉移到“做精品、做好房子”。

??具體而言，張連起建議，可選定一些代表性的城市，由政府推動，房地產行業協會牽頭進行“無理由退房”承諾；其次，相關地方政府協調銀行等相關機構制定方便無理由退房的流程；此外，也可在各級媒體上積極宣傳無理由退房，推廣案例。