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??今年的政府工作報(bào)告對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展著墨頗多。

??其中提到，要適應(yīng)新型城鎮(zhèn)化發(fā)展趨勢(shì)和房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系變化，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。加大保障性住房建設(shè)和供給，完善商品房相關(guān)基礎(chǔ)性制度，滿足居民剛性住房需求和多樣化改善性住房需求。

??對(duì)此，3月7日，全國政協(xié)委員、上海交通大學(xué)中國發(fā)展研究院執(zhí)行院長陸銘在接受中國房地產(chǎn)報(bào)記者采訪時(shí)分析表示，當(dāng)前中國，隨著人口流動(dòng)，有些地方人口持續(xù)增長，而有些地方人口出現(xiàn)負(fù)增長，這是房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)生供求變化最根本的原因。因此，房地產(chǎn)政策相應(yīng)地順應(yīng)人口分化趨勢(shì)，在人口持續(xù)增長的地方增加住房供應(yīng)，是非常正確的。

??今年，陸銘在全國兩會(huì)上提交了3份提案，包括《關(guān)于創(chuàng)新新就業(yè)形態(tài)權(quán)益保障治理模式的建議》《關(guān)于進(jìn)一步推動(dòng)數(shù)字經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展的建議》以及《以城市更新為抓手助推消費(fèi)城市建設(shè)的提案》。

??作為政協(xié)委員，陸銘長期關(guān)注城市發(fā)展及其過程中出現(xiàn)的問題。

??2023年，我國人均GDP達(dá)到1.27萬美元，根據(jù)國際經(jīng)驗(yàn)，我國已步入以服務(wù)業(yè)為主導(dǎo)的消費(fèi)城市時(shí)代。隨之而來的是居民對(duì)高品質(zhì)、多樣性和個(gè)性化服務(wù)的需求不斷攀升。

??陸銘表示，服務(wù)消費(fèi)產(chǎn)品大多需要即時(shí)生產(chǎn)和消費(fèi)，且依賴面對(duì)面的交互，這使得城市成為提供這些服務(wù)的理想場(chǎng)所。尤其是大城市，其市場(chǎng)規(guī)模大、人口密度高，能夠更高效地降低服務(wù)消費(fèi)的成本。因此，在人口向大城市和市中心集聚的趨勢(shì)下，提升這些區(qū)域的人口密度不僅能夠促進(jìn)服務(wù)經(jīng)濟(jì)的高質(zhì)量發(fā)展，還能更好地滿足人們對(duì)高品質(zhì)生活的追求。

??然而，近20多年來，城市面積快速擴(kuò)張及追求低密度的規(guī)劃政策導(dǎo)致城市人口密度大幅下降，這對(duì)服務(wù)經(jīng)濟(jì)的高質(zhì)量發(fā)展極為不利。因此，優(yōu)化城市規(guī)劃建設(shè)和治理的空間布局，推進(jìn)高質(zhì)量的城市更新，對(duì)于打造既高效又宜居的消費(fèi)中心城市至關(guān)重要。

??陸銘認(rèn)為，消費(fèi)城市建設(shè)熱潮下的城市更新面臨若干問題：都市圈內(nèi)部空間形態(tài)阻礙了中心城市釋放消費(fèi)集聚、輻射、配置和帶動(dòng)功能，城市更新過程中對(duì)密度的重要性認(rèn)識(shí)不足，中心城區(qū)用地結(jié)構(gòu)失衡降低了城市的消費(fèi)活力，缺乏對(duì)消費(fèi)城市線上消費(fèi)、線下體驗(yàn)感和多樣性的足夠重視。

??針對(duì)這些問題，陸銘提出了4點(diǎn)對(duì)策建議：

??一是建議打造“八爪魚式”的都市圈空間形態(tài)，強(qiáng)化都市圈消費(fèi)一體化發(fā)展新格局。建議根據(jù)未來人口的實(shí)際空間分布規(guī)劃人口和土地，大城市的規(guī)劃和相關(guān)政策制定需要突破城市行政管轄邊界的限制，空間布局轉(zhuǎn)變?yōu)橹行某菂^(qū)和外圍緊密連接的“八爪魚”模式。同時(shí)，都市圈內(nèi)的核心城市應(yīng)依托綜合性立體交通網(wǎng)絡(luò)，以及與商業(yè)消費(fèi)空間相配套的公共交通體系，發(fā)揮人口密度對(duì)消費(fèi)分工的積極作用。

??二是老城更新和新城提檔雙輪驅(qū)動(dòng)，強(qiáng)化消費(fèi)城市的發(fā)展動(dòng)力。對(duì)于老城更新，陸銘建議，應(yīng)通過站城融合發(fā)展重塑城市發(fā)展格局，打造“軌道上的城市”。要加強(qiáng)保障性住房的“向心布局”。要探索實(shí)施建筑用途轉(zhuǎn)換，將商業(yè)商務(wù)辦公建筑用于宿舍型保障性租賃住房。同時(shí)，要適當(dāng)放寬大城市的建筑容積率管制，促進(jìn)城市緊湊發(fā)展。推動(dòng)產(chǎn)城融合發(fā)展、提升新城教育、醫(yī)療等公共服務(wù)設(shè)施的數(shù)量和質(zhì)量，引導(dǎo)人口向新城新區(qū)集聚，注重增加路網(wǎng)密度和十字路口密度，提升街區(qū)的消費(fèi)活力。針對(duì)人口流出地的新城新區(qū)，要繼續(xù)進(jìn)行減量規(guī)劃，并引導(dǎo)人口向中心城區(qū)集中。

??三是以城市規(guī)劃的精細(xì)化管理，提升消費(fèi)城市的包容力。要推動(dòng)城市土地的混合利用，縮短居住和消費(fèi)的空間距離。在符合安全等條件下，對(duì)現(xiàn)有商業(yè)、商務(wù)辦公建筑增加文化、體育、教育等功能。對(duì)于大型老舊街區(qū)，通過環(huán)境改善、引入新產(chǎn)業(yè)等手段，促進(jìn)消費(fèi)供給從單一化向多樣化、品質(zhì)化轉(zhuǎn)變。同時(shí)，要注重增強(qiáng)對(duì)低收入群體的包容性，提升對(duì)沿街小商販的包容性，為他們提供更為廣泛的就業(yè)空間。

??四是強(qiáng)化線上賦能與線下空間體驗(yàn)，增強(qiáng)消費(fèi)城市的內(nèi)驅(qū)。以（國際）消費(fèi)中心城市建設(shè)為契機(jī)，發(fā)揮線上大數(shù)據(jù)和流量優(yōu)勢(shì)賦能線下消費(fèi)，創(chuàng)新商業(yè)模式和消費(fèi)新業(yè)態(tài)。順應(yīng)線下消費(fèi)分化趨勢(shì)，增加線下具有體驗(yàn)感和互動(dòng)性的空間供給。以街區(qū)為空間載體，推廣“尺度宜人、功能混合、慢行主導(dǎo)、特色多樣”的開放式街區(qū)開發(fā)模式。同時(shí)，打造融建筑、院落、居民、生活于一體的線下情景式消費(fèi)街區(qū)，實(shí)現(xiàn)景區(qū)與街區(qū)融合。