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??在5月22日舉辦的“2024房地產及物業(yè)上市公司測評成果發(fā)布會”上，行業(yè)的專家學者、企業(yè)管理者對新時期房地產行業(yè)如何進行可持續(xù)發(fā)展進行了探討。我們摘取部分觀點分享：

??馮俊：正確認識和把握資本市場對房地產業(yè)的作用

??（中國房地產業(yè)協(xié)會會長）

??企業(yè)發(fā)展，當然要把資本管理好、用好。首先要把實業(yè)做好，加強管理，以優(yōu)質的產品、優(yōu)質的服務提高企業(yè)競爭力。房地產企業(yè)是資本密集型企業(yè)，但不是資本運作企業(yè)。要扭轉房地產企業(yè)金融化的傾向。融資對企業(yè)擴大生產規(guī)模是有必要的，但是有兩點必須牢牢記住，一是生產規(guī)模必須與需求相適應，過度迷信資本擴張必然導致生產過剩，市場一定會給予報復；二是資本對生產的正向作用是支持生產，而不是虛擬的資金運作，虛擬的資金運作必然導致泡沫和風險。

??要凈化房地產融資方式。房地產企業(yè)的融資方式繁花繚亂，有些行為是打擦邊球，有些行為直接破壞了金融管制規(guī)則。資本市場的反應是雙向的，市值下降拖累企業(yè)信用；不當融資的存在，又擴大企業(yè)債務風險，推動企業(yè)市值下降。這個影響不僅作用于房地產企業(yè)，而且拖累了上游企業(yè)。毋庸回避，社會對當前建筑業(yè)企業(yè)、建筑材料供應企業(yè)的經營困境歸咎于房地產企業(yè)，而形成房地產企業(yè)困境的重要因素是房地產企業(yè)的融資方式。現在暴露出來的房地產企業(yè)的風險，看得見的是表內，可能是冰山一角，表外融資的數量和風險不能低估。在今后的發(fā)展中，房地產企業(yè)的融資一是要遵守金融管制規(guī)則，不要突破紅線；二是要看到金融管理制度是在不斷完善中的，不能因為制度暫時沒有規(guī)定就可以任意為之，融資要有正確的價值取向，不能唯能籌錢論英雄。

??要規(guī)范資金的管理。過度負債產生的市場風險已暴露無疑，房地產企業(yè)資金管理中存在的問題必須高度重視。社會上有一種評論，說房地產企業(yè)是“十個鍋，九個蓋”，成天使資金騰挪術。許多爛尾項目的產生，主要原因是資金被挪用。制度規(guī)定得很清楚，房地產按項目核算，一被挪用，資金就出現了缺口，項目就不能及時建設、及時交付。施工購買建筑材料，拖延支付也是常事。在市場形勢好的時候，上游企業(yè)為了今后項目的合作，不平等的合同條款都忍聲吞氣接受，一旦回款前景不妙，就會以法律保護自己的利益。房地產企業(yè)內部的資金管理，漏洞也很多，資金流向、利益關系缺乏嚴格的管理制度和監(jiān)督，損公肥私的事件時有發(fā)生，合規(guī)審查形同虛設。

??丁祖昱：未來政策還會持續(xù)發(fā)力，新房市場或是弱復蘇走勢

??（上海易居房地產研究院執(zhí)行院長、克而瑞集團董事長）

??展望未來，首先政策方面還會持續(xù)發(fā)力，地方除了北上之外，政策基本上都放開了，三大工程整體推進速度也在加快，去庫存也是要強力推進的，至少3000億大盤出來之后，加上新的杠桿能夠推動六七千億的金額，對于7.5萬億現房存貨也有比較好的去庫存的推動作用。

??對于新房情況來看，今年壓力較大，是一個弱復蘇的走勢，可能比去年有所下行，下行幅度相對有限。二手房在市場占比增加，城市的分化也在加劇，原先的熱點城市像北京、上海、杭州、成都等都在做相應的調整，今年年初都出現一些調整，之前還比較穩(wěn)，但是原來的壓力城市現在基本上已經調無可調，基本上穩(wěn)定下來。對于企業(yè)，一方面謹慎投資，聚焦投資，另一方面不斷關注產品力的提升，這也是今年所有企業(yè)的關注焦點。

??張燕：ESG評級對行業(yè)可持續(xù)發(fā)展有巨大推動作用

??（克而瑞集團CEO）

??ESG評級對房地產行業(yè)可持續(xù)發(fā)展有巨大推動作用。在ESG的推動下，房企信息披露狀況得到較大提升，2023年測評范圍內的55家典型開發(fā)房企中，有41家房企信息披露及時性及完整性較好，占比超過7成；47家房企單獨披露了ESG相關報告，占比超過8成。可以看到ESG對企業(yè)內部治理包括行業(yè)共同治理的推動。

??未來ESG評級發(fā)展趨勢主要有三個：首先是政策環(huán)境，四大交易所出臺可持續(xù)發(fā)展報告，對ESG體系的建設未來有進一步的推動作用：其次，房企也越來越重視這點，把ESG進一步融入到日常經營活動當中：第三，針對一直在講的信息披露相對準確性統(tǒng)計口徑和完整性問題，希望盡力推動本土化房企適用的標準、規(guī)范口徑的進一步落實，能夠使ESG建設進一步落到實處。

??呂斌：行業(yè)可持續(xù)發(fā)展離不開增量

??（招商蛇口副總經理、招商積余董事長）

??“517”新政出臺后，全國各個地區(qū)的市場變化還要進一步觀察。需求側和供給側的政策同時下發(fā)，居民購房門檻在降低，供給側的“以舊換新”、存量置換等政策改變了市場上的房源結構。在這種情況下，可以保持比較謹慎樂觀的看法。當增量見頂，存量放大的情況下，如果增量還要再繼續(xù)做，基本是對城市和板塊的聚焦。行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，離不開增量。另外當房地產金融屬性去除之后，回歸到本源，我們要做更好的產品，提供更好的服務，才能讓這個市場有信心，讓客戶有信心。

??整體戰(zhàn)略方面，我們會進一步收縮和聚焦，會更加嚴選項目。城市方面，主要聚焦一線城市包括強二線城市，與經濟發(fā)展相通，以人口、經濟作為參考指標。

??林鎮(zhèn)鴻：保障房針對剛需，高端應允許自由定價

??（瑞銀UBS大中華區(qū)房地產投資研究主管）

??對于今年房地產行業(yè)的系列政策是比較樂觀的，因為這次和過去三年所出臺的政策有所不同，過去三年更多政策從下到上。近期比如地方放開限購，各部委出臺的政策重點落在了去庫存，包括政治局會議提到去庫存，“去庫存”上次出臺應該是2015年4月份，也就是9年以前，效果非常有效。根據年初瑞銀的庫存報告，估計到2025年三季度的水平，去庫存會回到正常的水平，如果考慮到5000億收儲可能這個時間會往前推到一季度或者二季度。

??政策的方向更重要，細節(jié)會再調整。從大的方向來看，未來是從增量時代變成存量時代，拿地要避開空置率較高的區(qū)域。其次，以發(fā)達城市或者國家的經驗，未來土地供應來源也是從城市更新或者城市改造，可能也是通過非公開拿地的渠道。第三，從傳統(tǒng)住宅開發(fā)轉為商業(yè)。像香港或者新加坡的房企后面更多盈利是通過持續(xù)性收租或者物業(yè)的收入，投資人給的估值會更高一些。未來可能有一個新的模式比如可以演變成基金公司，收購一些物業(yè)公司再改造，再進行分拆，這是比較新的業(yè)務模式。

??此外，保障房是保障剛需，和商品房是切開的。未來這些限購措施會分開，保障房進行保障，高端允許自由定價，自由定價房企才有動力把產品做得更好。