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??01、史上最寬松政策下開發(fā)投資依然在收縮

??雖然政策環(huán)境不斷改善，但開發(fā)企業(yè)投資規(guī)模仍不斷下降，CRIC監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，前6月新增貨值、拿地總價和可建面積百強的總額分別為9411億元、4204億元和4995萬平方米，同比分別下降34%、40%和19%，拿地金額總量的同比降幅創(chuàng)下2023年以來新高。開發(fā)商的投資信心并沒有因為政策的大幅回暖而提升，反而表現(xiàn)得更加謹慎。如果說市場調(diào)整也是“生病”的話，其進程也符合“病來如山倒，病去如抽絲”。市場恢復(fù)是一個緩慢的過程，而經(jīng)歷大調(diào)整之后，即便有恢復(fù)，市場也將不再是原來那個市場。

??02、政府收儲存量商品房難以成為“去庫存”核心渠道

??517新政中，央行提出將設(shè)立3000億元保障性住房再貸款，用以支持地方國有企業(yè)以合理價格收購已建成未出售的商品房，用作配售型或配租型保障性住房。從政策邏輯上，這項政策對于消化庫存商品房、充實保障房規(guī)模、集約利用土地資源，減少浪費，加快建設(shè)住房保障體系等有積極作用。從落地角度看，3000億再貸款能夠調(diào)動地方國企收購的規(guī)模并不大，對龐大的存量庫存商品房無疑是杯水車薪。另外，究竟有多少城市需要政府收儲商品房作為保障房？有多少城市有能力收儲保障房？從目前掌握的情況看，廣大三四線城市需求和動力都不大，一線和熱二線有一定的動力，但總規(guī)模也同樣有限。不應(yīng)寄希望于政府收儲這個渠道來解決“去庫存”的問題，兩者體量不匹配。降低不切實際的期望，同時真正解決市場需求不暢的問題，提升消費者信心，用市場的辦法去庫存才是正道。

??03、市場持續(xù)下跌，購房需求彈性變大

??住房銷售規(guī)模在2021年觸頂后，已經(jīng)連續(xù)兩年下降，繼2023年跌破10億平，2024年預(yù)計繼續(xù)下跌2-3成。市場下跌形成慣性，短期內(nèi)難以觸底，同時理性又告訴我們，市場終歸是有底，在我國存量住宅市場300多億平方米的基礎(chǔ)上，每年的拆舊更新量就可以達到7億平方米左右。市場似乎存在某種焦灼的氣氛，缺乏方向，缺乏信心，即便市場底部就在不遠處，但究竟何時才能真正觸底反彈？沒有人說的清。市場消極情緒與銷售的回落又是相互加持的，在這樣的情況下，曾經(jīng)是樓市基石的剛需購房者，其需求也不那么剛性了。這表現(xiàn)為在政府拿出最大政策誠意后，如首付比例降到歷史最低，利率降到歷史最低，消費者依然在觀望，“買漲不買跌”的市場規(guī)律在這一時期表現(xiàn)尤為典型。