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??導(dǎo)語(yǔ)

??12月恰逢房企業(yè)績(jī)沖刺季，供應(yīng)有望持續(xù)回升，不排除部分房企為沖刺業(yè)績(jī)而進(jìn)行年末大促，預(yù)計(jì)整體成交環(huán)比有望回升，小幅翹尾。

??得益于政策穩(wěn)信心強(qiáng)預(yù)期疊加新增供應(yīng)大幅回升，11月新房成交延續(xù)U型走勢(shì)達(dá)到年內(nèi)新高，單月成交面積環(huán)比微增3%，同比增長(zhǎng)20%，與三季度月均值相比增長(zhǎng)59%,前11月累計(jì)降幅收窄至26%。二手房成交繼續(xù)走強(qiáng)，成交面積環(huán)同比分別上升16%和33%，前11月累計(jì)同比增5%。土地成交規(guī)模周期性上升，建筑面積環(huán)比增24%,熱度穩(wěn)增，11月土地溢價(jià)率6.1%，較上月增加2.8個(gè)百分點(diǎn)，并創(chuàng)年內(nèi)新高。

??01新增供應(yīng)

??環(huán)增35%較Q3月均增4%，青錫常佛惠珠等加速放量

??11月供應(yīng)規(guī)模環(huán)比增3成以上，較三季度月均穩(wěn)中微增。30個(gè)重點(diǎn)城市新增供應(yīng)930萬(wàn)平方米，環(huán)比上升35%，同比下降33%，與三季度月均相比微增4%，前11月累計(jì)同比降幅為32%。

??一線供應(yīng)穩(wěn)中微增，絕對(duì)量仍處低位，與三季度月均持平。4個(gè)一線城市整體預(yù)計(jì)供應(yīng)面積184萬(wàn)平方米，環(huán)比增11%，同比下降38%，較三季度月均水平微增1%。僅上海、廣州迎來階段性放量，環(huán)比持增，基于新政后市場(chǎng)良好的反饋，疊加上月基數(shù)較低，房企普遍加強(qiáng)了推盤節(jié)奏，整體供應(yīng)量穩(wěn)中有增。北京、深圳同環(huán)比齊降，深圳整體供應(yīng)規(guī)模仍好于三季度月均，北京供應(yīng)回落至年內(nèi)低位，前11月累計(jì)同比降幅擴(kuò)大至10%。

??二三線城市供應(yīng)迎來放量期，環(huán)比大增42%，較三季度月均增幅為5%。26個(gè)重點(diǎn)二三線城市合計(jì)供應(yīng)746萬(wàn)平方米，環(huán)比大增42%，同比下降32%，累計(jì)同比降幅為34%。其中成都11月供應(yīng)規(guī)模延續(xù)100萬(wàn)平以上高位持穩(wěn)，累計(jì)同比降幅保持在2成以內(nèi)。從變化情況來看，弱二三線城市迎來集中放量期，青島、南寧、無(wú)錫、常州、佛山、惠州、珠海等環(huán)比倍增，主要源于上月基數(shù)較低；而杭州、昆明、濟(jì)南、重慶等個(gè)別城市同環(huán)比齊降，房企推盤積極性也并不高漲。

??02新房成交

??供應(yīng)放量+政策慣性，11月同比增20%為年內(nèi)新高

??得益于供應(yīng)放量+新政密集疊加，利好效應(yīng)持續(xù)，11月成交面積創(chuàng)年內(nèi)新高。據(jù)CRIC監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，11月30個(gè)重點(diǎn)城市整體成交1534萬(wàn)平方米，環(huán)比微增3%，同比增長(zhǎng)20%，與三季度月均值相比增長(zhǎng)59%，前11月累計(jì)同比降幅收窄至26%。

??一線城市是新政直接受益者，滬深成交持增，京廣略顯疲軟。4個(gè)一線環(huán)比增長(zhǎng)9%，同比上升62%，較三季度月均增長(zhǎng)76%，累計(jì)同比降幅為14%。除北京、廣州環(huán)比下降外，上海、深圳均同環(huán)比齊增，其中深圳漲幅顯著，環(huán)比增65%且同比倍增；值得關(guān)注的是，滬深11月環(huán)比增幅較10月環(huán)比增幅均有放緩趨勢(shì)，可以看出新政利好效應(yīng)有遞減趨勢(shì)，隨著短期欲購(gòu)房的存量客戶持續(xù)釋放，成交增長(zhǎng)也有疲軟態(tài)勢(shì)。

??二三線城市成交延續(xù)低位波動(dòng)，累計(jì)同比降幅顯著高于一線。可以將各城市劃分為以下幾類：（1）南京、蘇州、合肥、青島、鄭州等經(jīng)歷了前期深度調(diào)整，11月因中央新政利好維穩(wěn)市場(chǎng)信心和適銷對(duì)路樓盤入市，11月成交出現(xiàn)回升態(tài)勢(shì)，同環(huán)比齊增。（2）武漢、天津、重慶、長(zhǎng)沙、昆明、寧波、福州、廈門、、濟(jì)南、常州、徐州、佛山等11月成交環(huán)比持降，不過同比轉(zhuǎn)正，已好于去年同期，整體市場(chǎng)走勢(shì)已初顯止跌回穩(wěn)征兆；（3）少數(shù)城市諸如南寧同環(huán)比延續(xù)降勢(shì)，整體成交仍延續(xù)低位徘徊。

??03項(xiàng)目去化

??平均去化率增7pcts至37%

       滬深長(zhǎng)鄭蘇錫等熱度穩(wěn)增

??11月房企推盤積極性與10月持平，推盤量延續(xù)高位，26個(gè)重點(diǎn)城市11月首開和加推共計(jì)249次，環(huán)比微增3%；市場(chǎng)熱度穩(wěn)中有增，據(jù)CRIC調(diào)研數(shù)據(jù)，重點(diǎn)城市11月平均開盤去化率為37%，同環(huán)比漲幅分別為3pcts和7pcts；和三季度相比增幅為12pcts，延續(xù)弱復(fù)蘇走勢(shì)。

??分城市來看，上海、深圳、成都、長(zhǎng)沙、鄭州、無(wú)錫、天津、蘇州、杭州熱度居前，11月去化率均在5成以上。除了上海之外，其余城市當(dāng)月推盤量均保持在個(gè)位數(shù)，無(wú)錫、長(zhǎng)沙僅為1-2個(gè)盤入市，房企推盤更傾向于“以銷定產(chǎn)”，僅素質(zhì)較好的盤傾向于加快推盤節(jié)奏。

??而從變化趨勢(shì)來看，一方面近半數(shù)城市去化率延續(xù)同環(huán)比齊增態(tài)勢(shì)；一類為新政直接利好型城市，以上海、深圳為典型代表，得益于“四限”松綁疊加適銷對(duì)路樓盤積極入市，短期內(nèi)項(xiàng)目開盤去化率穩(wěn)中有增；另一類漲幅較為顯著的長(zhǎng)沙、鄭州、蘇州、無(wú)錫等主要得益于供給結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化，熱盤入市對(duì)整體市場(chǎng)熱度起到了顯著支撐。另一方面北京、廣州、合肥、武漢、濟(jì)南、昆明、佛山市場(chǎng)熱度穩(wěn)步回落，同環(huán)比延續(xù)降勢(shì)，值得關(guān)注當(dāng)屬北京、廣州，同為新政城市，但利好作用有限，去化率跌至10%以內(nèi)，主要和推盤結(jié)構(gòu)密切相關(guān)。

??04庫(kù)存

??供求比0.61致庫(kù)存同環(huán)比齊跌

       深廈去化周期同環(huán)比齊跌

??11月，供應(yīng)放量而成交微降，30個(gè)重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市整體供求比由上月的0.46增至0.61，僅無(wú)錫維持供不應(yīng)求，其余29城供求比均在1以下。30城庫(kù)存面積為22684萬(wàn)平方米，環(huán)比下降2.6%，同比下降6.0%。

??25城消化周期環(huán)比有所縮短，降幅多為10%以內(nèi)，深圳、南京、合肥、鄭州等因短期成交穩(wěn)增，去化周期環(huán)比降幅較為顯著。值得關(guān)注的當(dāng)屬?gòu)B門、深圳，去化周期同環(huán)比齊跌；從絕對(duì)量來看，目前消化周期超過18個(gè)月的城市也由上月的22個(gè)降至18個(gè)，隨著成交復(fù)蘇，庫(kù)存去化壓力還是有逐步緩解的征兆。

??05二手住房

??成交環(huán)同比分別增16%和33%，一線同比增長(zhǎng)超5成

??11月，18個(gè)重點(diǎn)城市二手房成交面積預(yù)計(jì)為1199萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)16%，同比增長(zhǎng)33%。前11月累計(jì)成交面積預(yù)計(jì)為10020萬(wàn)平方米，累計(jì)同比增長(zhǎng)5%。

??環(huán)比來看，一系列政策刺激下，11月二手房市場(chǎng)高溫不退，除青島、漢中、資陽(yáng)、寶雞等4城外，其余14個(gè)城市成交均持增。同比來看，重點(diǎn)城市漲多跌少，京滬深等核心城市成交規(guī)模普遍高于去年同期，特別是深圳同比倍增，北京、上海等增幅也在50%左右，但蘇州、漢中、舟山等城市成交表現(xiàn)依然顯著弱于去年同期。預(yù)判后市，政策效應(yīng)疊加年末沖量，預(yù)計(jì)下月二手房成交仍有望延續(xù)增長(zhǎng)勢(shì)頭，但環(huán)比增幅可能略有收窄。

??06土地市場(chǎng)

??成交面積環(huán)增24%，溢價(jià)率6.1%創(chuàng)年內(nèi)新高

??11月，土地市場(chǎng)供求規(guī)模環(huán)比周期性上升，截止11月28日，本月土地供應(yīng)為3.2億平方米，環(huán)比上升150%，成交1.4億平方米，環(huán)比上升24%。但是在中央嚴(yán)控增量、地方加快落地“穩(wěn)市場(chǎng)”一攬子舉措的背景之下，土地供求規(guī)模仍小于上年同期。本月土地溢價(jià)率6.1%，較上月增加2.8個(gè)百分點(diǎn)，并創(chuàng)下年內(nèi)新高。隨著需求端信心的邊際好轉(zhuǎn)，再加之平均供地質(zhì)量的提升，典型城市平均溢價(jià)率迎來了企穩(wěn)上漲。

??各能級(jí)城市表現(xiàn)各異，一線城市同比回升、環(huán)比持平，二三線成交規(guī)模同比回落、環(huán)比上升。CRIC監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，截止11月26日，一線城市本月共成交土地114萬(wàn)平方米，環(huán)比上月持平，同比上漲139%；成交金額239億元，環(huán)比下降20%，同比大增329%，不過若計(jì)入月末上海土拍，一線城市本月同環(huán)比均將顯著增長(zhǎng)。具體來看，北京成交總建面22萬(wàn)平方米，共128億元，其中海淀區(qū)上地板塊兩宗宅地均達(dá)到溢價(jià)率上限。上海月末的第七輪土拍更是贏得了多家房企關(guān)注，其中浦東楊思地塊經(jīng)過191輪競(jìng)價(jià)，由華潤(rùn)、中能建、越秀聯(lián)合體競(jìng)得，溢價(jià)率40.4%，創(chuàng)下了上海取消土拍限價(jià)以來的溢價(jià)率新高。

??二線城市成交規(guī)模同比回落、環(huán)比上升。具體來看，至26日二線城市成交建面1510萬(wàn)平方米，同比下降27%，環(huán)比上升42%，平均成交樓板價(jià)5274元/平方米，環(huán)比上升14%。具體到城市來看，福州成交地塊32幅，成交建面165萬(wàn)平方米，總價(jià)160億元，平均溢價(jià)率0.7%。居于第二位的成都成交建面155萬(wàn)平方米，成交總價(jià)96億元，平均溢價(jià)率12.8%。居于第三位的西安成交建面140萬(wàn)平方米，成交總價(jià)68億元，平均溢價(jià)率6.9%。本月成都、西安、杭州等地成交了多宗高溢價(jià)地塊，如成都高新南區(qū)地塊拍出了46%的溢價(jià)率，2.63萬(wàn)元/平方米的樓板價(jià)也刷新了板塊紀(jì)錄。

??三四線城市同比表現(xiàn)為同比回落。截止11月26日，總成交建面1億平方米，同比下降14%，環(huán)比上升49%。成交均價(jià)2235元/平方米，環(huán)比上升3%。在CRIC重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的三四線城市中，揚(yáng)州、泰州、鹽城等9個(gè)城市成交規(guī)模超過100萬(wàn)平方米，榜首揚(yáng)州成交281萬(wàn)平方米，泰州、鹽城分別位于二、三位，成交建筑面積分別為267、248萬(wàn)平方米。本月熱度最高的城市為揚(yáng)州，儀征、寶應(yīng)多宗宅地拍出高溢價(jià)，使得揚(yáng)州本月溢價(jià)率延續(xù)上月高位，達(dá)到21%，是成交建面超百萬(wàn)平方米的三線城市中，熱度最高的三線城市。此外泰州、金華、連云港等市本月平均溢價(jià)率也在5%以上。

??07綜觀

??年末沖刺供應(yīng)放量+政策穩(wěn)信心

       12月成交將迎翹尾行情

??總體來看，11月利好政策密集疊加下，30個(gè)核心一二線城市整體仍處于持續(xù)放量期，成交同比回正，為年內(nèi)新高。事實(shí)上，從11月核心一二線城市周度新房成交面積變動(dòng)情況來看，增長(zhǎng)勢(shì)頭不減：據(jù)CRIC監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，11月第三周（11.18-11.24）30城新房成交面積環(huán)比增26%。

??預(yù)判后市，我們認(rèn)為，12月恰逢房企業(yè)績(jī)沖刺季，供應(yīng)有望持續(xù)回升，不排除部分房企為沖刺業(yè)績(jī)而進(jìn)行年末大促，考量此影響，預(yù)計(jì)整體成交環(huán)比有望回升，小幅翹尾。

??城市分化預(yù)期延續(xù)，京滬深等核心一線城市仍是成交熱點(diǎn)，隨著供應(yīng)上升，新房成交預(yù)期延續(xù)增勢(shì)；還有部分二線諸如武漢、南京、蘇州等經(jīng)歷了前期深度調(diào)整，購(gòu)買力有修復(fù)態(tài)勢(shì)，隨著年末房企加強(qiáng)折扣力度，剛需剛改客戶仍有釋放空間，還有多數(shù)內(nèi)陸三四線城市，樓市熱度仍有待核心一二線城市傳導(dǎo)。

??二手房市場(chǎng)仍處于高位震蕩行情，不過市場(chǎng)份額或?qū)⒊掷m(xù)收窄。因新房加速以價(jià)換量+產(chǎn)品迭代（四代宅）提升得房率，部分剛需剛改客群開始“倒流”回新房市場(chǎng)。