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??當前因新房供應節制，樓市庫存延續下行走勢，2025年1月末50個重點城市狹義庫存同比下降11%，不過值得關注的是，重點城市諸如廣州、武漢、南京去化周期仍超20個月，短期內還面臨一定的去化難題。究竟當前三城庫存結構存在怎樣特征，未來哪些房源或將面臨去化難題？

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??50城狹義庫存延續下行、同比降11%

??廣漢寧等多城去化周期仍超20個月

??目前受供應制約，樓市仍處于去庫存周期，2025年1月50城狹義庫存持續回落，去化周期高位回落：據CRIC監測，2025年1月末50城新建商品住宅狹義庫存僅為31093萬平方米，環比降1%，同比降11%；按12個月測算去化周期2025年12月末達21.53個月，環比持平上月，同比增12%。

??而聚焦重點一二線城市，我們發現，長春、北京、南寧、鄭州、福州、廣州、武漢、南京等多城去化周期仍超20個月，為了更好的分析高庫存城市庫存結構特征和未來去化可能性，我們選取了廣州、武漢、南京作為典型城市進行重點分析。

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??面積段：廣漢100-140平中等面積段

??南京<70平酒店式公寓庫存積壓

??從庫存套數分面積段來看，廣州、武漢庫存主力為100-140平中等面積段，而南京70平以下小面積段存在庫存積壓情況，不過與2024年末庫存結構對比，各城市主力庫存面積段套數占比均出現了不同程度回落，庫存壓力略有緩解。

??具體來看，廣州2025年1月末庫存主力面積段為100-120平，占比為21.64%，較2024年末下降0.07個百分點。武漢2025年1月末庫存主力面積段為100-140平，占比近6成，較2024年末下降0.52個百分點。廣漢中等面積段積壓主要源于這部分面積段此前供應嚴重過量，隨著行情轉淡，居民購買力降級，客戶或持幣觀望或分流至二手，導致去化不暢。相較而言，南京主要為70平以下小面積段庫存積壓，2025年1月末庫存套數占比高達29.31%，而其中9成為酒店式公寓等具備投資屬性產品，短期易受到行情波動影響。

??03區域段：廣州增城、武漢東西湖等外圍庫存高企，南京江寧庫存占比高

??從庫存區域來看，廣漢和南京形成了典型的差異化特征，廣州、武漢城市外圍低價值片區庫存占比相對較高且有逐步增加態勢，譬如廣州增城區、武漢東西湖區，2025年1月末庫存套數占比分別達到了23.12%和14.28%，較2024年末分別增長了0.09pcts和0.07pcts。

??南京中等價值片區江寧區庫存套數占比居首，達到2成以上。據CRIC監測數據，2025年末江寧區庫存套數占比為21.2%，較2024年末上升0.19pcts，相較而言，城市核心區玄武、秦淮庫存占比均不足5%。

??04廣州、武漢外圍片區、南京<70平酒店式公寓供過于求、去化難度上升

??為了更好的分析廣州、武漢、南京當前庫存去化難易程度，我們將三城庫存結構與成交結構進行對比，考量到2025年1月單月或有偶發性因素影響，我們選取了2024年全年成交結構進行對比，可以看出，廣州、武漢面積段基本匹配，主要是外圍區域存在供需失衡，而南京則剛好相反，區域段基本匹配，而70平以內下面積段則呈現顯著的供過于求。

??具體來看，廣州成交結構以100-120平和80-90平為主，占比均為23%，與庫存結構基本匹配，僅80-90平因成交熱度較高，成交占比顯著超過庫存占比。

??武漢成交結構和庫存結構高度趨同，成交結構同樣以100-120平和120-140平為主，占比分別為34.8%和24.8%，與庫存結構基本匹配，其余面積段也無明顯供需錯配情況。

??而從區域結構來看，城市外圍區域諸如廣州增城區、武漢東西湖區等2025年1月庫存套數占比均顯著高于2024年成交套數占比，存在顯著的供大于求情況。

??南京與廣州、武漢略有不同，供需錯配主要體現在面積段層面。從區域來看，江寧區呈現出供需兩熱，庫存占比和成交占比均為21%，短期內庫存積壓基本不存在去化風險，僅雨花臺區和秦淮區等城市核心區域存在比較明顯的供不應求。

??而從面積段來看，小于70平小面積段的酒店式公寓還是存在顯著的供過于求，2025年1月 末庫存套數占比高達29.2%，而2024年成交套數占比不足10%，后期大概率面臨去化難。

??總體來看，受新房供應節制影響，樓市仍處于去庫存周期，狹義庫存波動下行，至2025年1月末50個重點城市狹義庫存僅為31093萬平方米，環比降1%，同比降11%。而廣州、武漢、南京等重點城市去化周期仍高于20個月，存在一定去化風險。分析了庫存結構，我們發現，廣州、武漢主要為城市外圍區域100-140平庫存占比較高，南京則為城市中等價值片區、70平以內酒店式公寓產品存在庫存積壓。

??結合2024年成交結構即客戶購房偏好特征綜合分析，預判后市，我們認為，廣州增城區、武漢東西湖區仍存在顯著的供過于求，后期去化問題依舊突出，而南京則主要為小面積段即70平以下酒店式公寓庫存風險較大，隨著投資投機需求退潮，未來還將面臨不小的去化壓力。