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??熱點(diǎn)城市滬深杭等供給約束愈發(fā)明顯，供應(yīng)基本進(jìn)入“空窗期”，客觀上限制了成交放量，不過(guò)因適銷對(duì)路樓盤(pán)入市，短期內(nèi)市場(chǎng)熱度有望延續(xù)。

??◎  文 / 俞倩倩

??5月供應(yīng)同環(huán)比齊降重回階段低位，不同能級(jí)城市迎“普降”行情，滬深杭蓉等熱點(diǎn)城市全面回調(diào)，供給約束愈發(fā)顯著。

??從供給結(jié)構(gòu)來(lái)看，重點(diǎn)城市剛需、改善、高端占比結(jié)構(gòu)為37%、47%和16%，呈現(xiàn)出以改善為主，剛需為輔的供應(yīng)結(jié)構(gòu)。半數(shù)以上城市以主城為供應(yīng)主力。

??預(yù)判后市，我們認(rèn)為，5月供給“縮量提質(zhì)”預(yù)期成交延續(xù)弱復(fù)蘇，新房成交大概率環(huán)比微增，同比持平。

??01

??規(guī)模：5月28城供應(yīng)同比降39%約束加劇
滬深蓉杭等全面回調(diào)

??5月房企推盤(pán)積極性穩(wěn)步回落，整體供給量較3月高點(diǎn)呈現(xiàn)出穩(wěn)步回落態(tài)勢(shì)，土地對(duì)新房供給約束日益顯著：據(jù)CRIC調(diào)研，5月28個(gè)重點(diǎn)城市預(yù)計(jì)新增商品住宅供應(yīng)面積567萬(wàn)平方米，環(huán)比下降36%，同比下跌39%，前5月累計(jì)同比下降24%。

??分能級(jí)來(lái)看，一線穩(wěn)步回調(diào)，單月同環(huán)比降幅均超4成，上海、深圳供應(yīng)幾近停滯，僅北京同比持平去年。據(jù)CRIC監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，5月一線預(yù)計(jì)供應(yīng)面積達(dá)100萬(wàn)平方米，環(huán)比下降54%，同比下降41%，前5月累計(jì)同比下降25%。北京單月供應(yīng)規(guī)模預(yù)計(jì)達(dá)33萬(wàn)平方米，同比持平去年，以中心城區(qū)和近郊以首改及再改盤(pán)為主力，近3000套房源預(yù)計(jì)入市。上海、深圳迎來(lái)供應(yīng)“空窗期”，當(dāng)月供應(yīng)規(guī)模基本都在20萬(wàn)平方米以下，供給約束愈發(fā)顯著。

??二線城市小幅回調(diào)，同環(huán)比跌幅顯著小于一線和三四線，寧波、昆明迎階段性放量。5月預(yù)計(jì)新增供應(yīng)445萬(wàn)平方米，環(huán)比下降28%，同比下降37%。各城市分化格局加劇：寧波迎來(lái)階段性放量，環(huán)比倍增，房企推盤(pán)積極性穩(wěn)步提升。成都、杭州等熱點(diǎn)城市供給量顯著不足，同比降幅均在4成以上。此外，廈門、長(zhǎng)春?jiǎn)卧鹿?yīng)均不足2萬(wàn)方，市場(chǎng)接近“凍結(jié)”狀態(tài)。

??三四線城市供應(yīng)全線收縮，市場(chǎng)無(wú)明顯改善。5月預(yù)計(jì)新增供應(yīng)22萬(wàn)平方米，同環(huán)比腰斬，泉州、漳州等城市零供應(yīng)，市場(chǎng)進(jìn)入“被動(dòng)出清”階段。無(wú)錫、徐州同比降幅超40%，低迷的市場(chǎng)行情使得房企推盤(pán)積極性普遍不高，僅常州一城供給量持平4月。

??03

??結(jié)構(gòu)：供應(yīng)改善為主占比47%
半數(shù)以上城市以主城為供應(yīng)主力

??而從供應(yīng)結(jié)構(gòu)各產(chǎn)品檔次分布來(lái)看，市場(chǎng)持續(xù)向改善需求傾斜：重點(diǎn)城市剛需、改善、高端占比結(jié)構(gòu)為37%、47%和16%，呈現(xiàn)出以改善為主，剛需為輔的供應(yīng)結(jié)構(gòu)。

??分城市來(lái)看，（1）南寧、鄭州、天津、深圳等城市剛需產(chǎn)品供應(yīng)占比都在60%以上，除深圳、天津外，其余城市屬于短期內(nèi)樓市行情相對(duì)低迷型二線城市。（2）青島、蘇州、廈門、長(zhǎng)春、北京、合肥、重慶、寧波、杭州、上海、武漢等依舊以改善作為供應(yīng)主力，其中北京、上海、杭州等熱點(diǎn)城市本月也加強(qiáng)了適銷對(duì)路改善盤(pán)供給保證市場(chǎng)短期維穩(wěn)；武漢剛需與改善占比不分伯仲，均在4成以上。（3）徐州、濟(jì)南本月高端產(chǎn)品占比顯著上升，分別為100%和56%。

??從供應(yīng)結(jié)構(gòu)各項(xiàng)目區(qū)域分布來(lái)看，重點(diǎn)城市主城、近郊、遠(yuǎn)郊占比結(jié)構(gòu)為61%、32%和7%，本月供應(yīng)重心仍集中在主城區(qū)，近郊次之，遠(yuǎn)郊最少。

??分城市來(lái)看，徐州、福州、鄭州、長(zhǎng)春、重慶、合肥等主城占比均在9成以上，北京、廈門、深圳、常州、上海、成都、南京等則以近郊項(xiàng)目為主，占比均在5成及以上，寧波、蘇州推盤(pán)兼顧了主城和近郊，占比均在4成以上。

??03 預(yù)判：5月供給“提質(zhì)”將支撐一線成交熱度延續(xù)

??盤(pán)點(diǎn)了5月供應(yīng)，結(jié)合當(dāng)下各城市的成交特征，來(lái)對(duì)后市進(jìn)行一個(gè)簡(jiǎn)單預(yù)判：5月供應(yīng)穩(wěn)中有降，房企推盤(pán)積極性一般，不過(guò)因加強(qiáng)了主城區(qū)改善供應(yīng)比例，預(yù)期5月成交環(huán)比持增，但增幅有限，同比有望持平去年同期，市場(chǎng)延續(xù)止跌回穩(wěn)的弱復(fù)蘇走勢(shì)。

??而從市場(chǎng)熱度來(lái)看，或?qū)⒀永m(xù)高位波動(dòng)：據(jù)CRIC監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，28個(gè)重點(diǎn)城市2025年5月預(yù)期項(xiàng)目平均去化率31%，環(huán)比下降8pcts，同比持平去年。值得關(guān)注的是，一線短期內(nèi)市場(chǎng)熱度延續(xù)， 2025年5月預(yù)期去化率為33%，環(huán)比微降1pcts,同比持增8pcts。

??我們結(jié)合不同城市5月預(yù)期推盤(pán)所處區(qū)域，依據(jù)2024年以來(lái)各區(qū)域板塊歷史去化情況進(jìn)行合理預(yù)估，熱點(diǎn)城市滬深杭等供給約束愈發(fā)明顯，供應(yīng)基本進(jìn)入“空窗期”，客觀上限制了成交放量，不過(guò)因適銷對(duì)路樓盤(pán)入市，短期內(nèi)市場(chǎng)熱度有望延續(xù)。合肥、武漢、南京等經(jīng)歷了前期深度調(diào)整，短期內(nèi)市場(chǎng)有止跌企穩(wěn)態(tài)勢(shì)，后續(xù)成交有望延續(xù)穩(wěn)中有增的弱復(fù)蘇走勢(shì)；還有部分弱二線城市諸如濟(jì)南、青島等短期內(nèi)高庫(kù)存問(wèn)題難解，整體去化難言樂(lè)觀。