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??6月供給“縮量提質(zhì)”預(yù)期成交延續(xù)弱復(fù)蘇，新房成交大概率環(huán)比持增增，同比持平。

??◎  文 / 俞倩倩

??6月供應(yīng)同環(huán)比齊降重回階段低位，一二線城市迎階段性回落，三四線低位修復(fù)；滬深杭蓉等熱點城市全面回調(diào)，供給約束愈發(fā)顯著。

??從供給結(jié)構(gòu)來看，重點城市剛需、改善、高端占比結(jié)構(gòu)為34%、55%和12%，呈現(xiàn)出以改善為主，剛需為輔的供應(yīng)結(jié)構(gòu)。半數(shù)以上城市以主城為供應(yīng)主力。

??預(yù)判后市，我們認(rèn)為，6月供給“縮量提質(zhì)”預(yù)期成交延續(xù)弱復(fù)蘇，新房成交大概率環(huán)比持增增，同比持平。

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??規(guī)模：6月28城供應(yīng)同比降25%約束加劇
滬深杭蓉等全面回調(diào)

??6月房企推盤積極性穩(wěn)步回落，整體供給量與今年1月同期持平，土地對新房供給約束日益顯著：據(jù)CRIC調(diào)研，6月28個重點城市預(yù)計新增商品住宅供應(yīng)面積547萬平方米，環(huán)比下降14%，同比下跌47%，2025年上半年累計同比下降25%。

??分能級來看，一線穩(wěn)步回調(diào)，單月同環(huán)比齊跌，上海、深圳供應(yīng)幾近停滯，北京、廣州階段性放量，環(huán)比大增。據(jù)CRIC監(jiān)測數(shù)據(jù)，6月一線預(yù)計供應(yīng)面積達(dá)134萬平方米，環(huán)比下降10%，同比下降44%，上半年累計同比下降22%。北京單月供應(yīng)規(guī)模預(yù)計達(dá)66萬平方米，同比持增45%，以主城區(qū)首改及再改盤為主力，近4000套房源預(yù)計入市。上海、深圳迎來供應(yīng)“空窗期”，當(dāng)月供應(yīng)規(guī)模基本都在20萬平方米以下，供給約束愈發(fā)顯著。

??二線城市加速回調(diào)，環(huán)比跌幅大于一線，長沙、重慶、昆明逆勢沖高。二線城市6月預(yù)計供應(yīng)386萬平方米，環(huán)比降17%，同比下降48%，上半年累計供應(yīng)同比下降25%。市場分化進(jìn)一步凸顯：一是強韌性城市，以長沙、昆明為典型代表，6月環(huán)比增幅顯著，主要與城市自身供給節(jié)奏密切相關(guān)，而寧波主要受到上月低基數(shù)影響，環(huán)比短期反彈，但單月和上半年累計同比仍降3成左右。二是成都、杭州等熱點城市本月均迎來不同程度回調(diào)，供需矛盾愈發(fā)突出，特別是杭州，狹義庫存基本見底，去化周期不足10個月，供給短期或?qū)⒅萍s成交放量。三是青島、長春、廈門等短期低迷型弱二線城市，受房企“以銷定產(chǎn)”供給策略影響，6月單月供給量均不足10萬平方米，同環(huán)比接呈現(xiàn)大幅回落，短期內(nèi)供給低迷現(xiàn)象難以緩解。

??三四線城市供應(yīng)總量低位企穩(wěn)。6月預(yù)計新增供應(yīng)27萬平方米，環(huán)比增16%，但同比仍降37%，上半年累計同比下降27%仍高于平均水平。徐州、常州本月迎階段性回升；而泉州單月0供應(yīng)，無錫同比降幅超50%，反映非核心三四線市場流動性枯竭，房企推盤積極性普遍不高。

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??結(jié)構(gòu)：供應(yīng)改善為主占比55%
半數(shù)以上城市以主城為供應(yīng)主力

??而從供應(yīng)結(jié)構(gòu)各產(chǎn)品檔次分布來看，市場持續(xù)向改善需求傾斜：重點城市剛需、改善、高端占比結(jié)構(gòu)為34%、55%和12%，呈現(xiàn)出以改善為主，剛需為輔的供應(yīng)結(jié)構(gòu)。

??典型城市大體可以分為以下幾類：（1）昆明、天津、深圳等城市剛需產(chǎn)品供應(yīng)占比都在60%以上。（2）寧波、廣州、長沙剛需與改善占比不分伯仲，均在4成以上。（3）南京供給“兩頭翹”，兼顧了剛需和高端，占比均接近4成。（4）上海、蘇州、廈門、漳州、北京、杭州、重慶、長春、鄭州、南寧、青島、武漢、合肥、徐州、成都等依舊以改善作為供應(yīng)主力，其中北京、上海、成都等熱點城市本月也加強了適銷對路改善盤供給保證市場短期維穩(wěn)。（5）濟南、福州本月高端產(chǎn)品占比居首，分別為60%和46%。

??從供應(yīng)結(jié)構(gòu)各項目區(qū)域分布來看，重點城市主城、近郊、遠(yuǎn)郊占比結(jié)構(gòu)為60%、32%和8%，本月供應(yīng)重心仍集中在主城區(qū)，近郊次之，遠(yuǎn)郊最少。

??分城市來看，廈門、漳州、福州、合肥、重慶等主城占比均在9成以上，上海、深圳、蘇州、青島、常州、長沙、寧波等則以近郊項目為主，占比均在5成及以上，廣州、長春推盤兼顧了主城和近郊，占比均在3-4成，而天津本月遠(yuǎn)郊占比持續(xù)上升，高達(dá)44%。

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??預(yù)判：6月供給“縮量提質(zhì)”預(yù)期成交延續(xù)弱復(fù)蘇，滬深杭蓉?zé)岫妊永m(xù)

??盤點了6月供應(yīng)，結(jié)合當(dāng)下各城市的成交特征，來對后市進(jìn)行一個簡單預(yù)判：6月供應(yīng)穩(wěn)中有降，房企推盤積極性一般，不過因加強了主城區(qū)改善供應(yīng)比例，疊加房企年中沖刺，或?qū)⒓哟鬆I銷力度，預(yù)期6月成交環(huán)比持增，同比有望持平去年同期，市場延續(xù)止跌回穩(wěn)的弱復(fù)蘇走勢。

??而從市場熱度來看，或?qū)⒀永m(xù)高位波動：據(jù)CRIC監(jiān)測數(shù)據(jù)，28個重點城市2025年6月預(yù)期項目平均去化率34%，環(huán)比下降11pcts,同比上升2pcts。值得關(guān)注的是，一線短期內(nèi)市場熱度延續(xù)，2025年6月預(yù)期去化率為43%，同環(huán)比齊增。

??我們結(jié)合不同城市5月預(yù)期推盤所處區(qū)域，依據(jù)2024年以來各區(qū)域板塊歷史去化情況進(jìn)行合理預(yù)估，熱點城市滬深杭蓉等供給約束愈發(fā)明顯，供應(yīng)基本進(jìn)入“空窗期”，客觀上限制了成交放量，不過因適銷對路樓盤入市，短期內(nèi)市場熱度有望延續(xù)。鄭州、天津、南京等經(jīng)歷了前期深度調(diào)整，短期內(nèi)市場有止跌企穩(wěn)態(tài)勢，后續(xù)成交有望延續(xù)穩(wěn)中有增的弱復(fù)蘇走勢；還有部分弱二線城市諸如濟南、青島、南寧等短期內(nèi)高庫存問題難解，整體去化難言樂觀。