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??日前召開的中央城市工作會議提出“我國城鎮(zhèn)化正從快速增長期轉(zhuǎn)向穩(wěn)定發(fā)展期，城市發(fā)展正從大規(guī)模增量擴張階段轉(zhuǎn)向存量提質(zhì)增效為主的階段”。會議提出五個轉(zhuǎn)變，七項工作任務(wù)。值得關(guān)注的是，中央提出“分類推進以縣城為重要載體的城鎮(zhèn)化建設(shè)，繼續(xù)推進農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化”，這對房地產(chǎn)市場未來發(fā)展是一個利好。雖然快速城鎮(zhèn)化過程結(jié)束了，但城鎮(zhèn)化的內(nèi)涵有了新意，以縣城為載體的后續(xù)城鎮(zhèn)化建設(shè)，依然能夠持續(xù)相當長的時間，這有利于三四線城市存量房的去化。另外，這次會議也提到“高質(zhì)量開展城市更新”“穩(wěn)步推進城中村和危舊房改造”等，對于前期房地產(chǎn)增量市場高速發(fā)展的城市，未來對存量的更新是重要建設(shè)內(nèi)容。我們認為，縣域房地產(chǎn)的增量需求和中心城市的存量更新需求是未來房地產(chǎn)發(fā)展的雙輪動力，在一系列優(yōu)化政策的加持下，房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)是有基礎(chǔ)的。

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??商品房市場銷售面積和金額跌幅擴大

??1—6月份，新建商品房銷售面積45851萬平方米，同比下降3.5%；其中住宅銷售面積下降3.7%。新建商品房銷售額44241億元，下降5.5%；其中住宅銷售額下降5.2%。

??1—6月，新建商品房累計銷售面積和金額同比跌幅較上期繼續(xù)擴大，市場仍未止跌企穩(wěn)。銷售金額跌幅持續(xù)高于面積跌幅，且差距拉大，市場銷售策略依然“以價換量”為主。在當前供求關(guān)系下，住房價格仍有下行壓力。市場繼續(xù)呈現(xiàn)分化走勢，重點城市核心區(qū)域和高品質(zhì)項目仍然有競爭優(yōu)勢。

??當前房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)調(diào)整，銷售、投資、建設(shè)規(guī)模不斷收縮，市場風險不容忽視，行業(yè)整體止跌企穩(wěn)目標的達成仍需政策更大力度支持。首先下半年要全力落實已出臺政策，如土地收儲專項債、“白名單”擴圍、城市更新和城中村改造配套政策等。其次也要進一步優(yōu)化現(xiàn)有政策支持居民賣舊買新、消費升級，如加大公積金支持力度、購房補貼力度等；要繼續(xù)優(yōu)化保障性住房政策；要加強供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，完善支持“好房子”改造與建設(shè)的規(guī)劃、用地、財稅、金融等政策制度。

　　6月商品房單月銷售面積10536萬平方米，同比減少6.5%，跌幅較上月擴大1.9個百分點；銷售金額10150億元，同比減少11.5%，跌幅擴大4.4個百分點。7、8月進入銷售淡季，供應放緩，交易活躍度將進一步降低。

??分類物業(yè)類型看，住宅銷售表現(xiàn)不及上期，銷售面積和金額跌幅均有擴大；辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房較上期有明顯改善，辦公樓改善更為明顯。

??從各地區(qū)來看，表現(xiàn)差異較大，東、中部地區(qū)銷售面積和金額同比跌幅均較上期擴大；西部地區(qū)銷售較上期有所改善；東北地區(qū)銷售金額改善明顯。東部地區(qū)銷售面積及金額占比分別為45.4%、60.9%，分別較上期提高了1.2個和0.7個百分點。

??— 02—

??房地產(chǎn)開發(fā)投資跌幅持續(xù)擴大

??1—6月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資46658億元，按可比口徑計算同比下降11.2%；其中，住宅投資35770億元，下降10.4%。

　　1—6月，房地產(chǎn)開發(fā)投資下行趨勢不改，同比跌幅較上期再擴大0.5個百分點。投資拿地是房企保持競爭力的關(guān)鍵因素，新項目、新產(chǎn)品更適應市場，有利于支撐銷售業(yè)績、平衡現(xiàn)金流。當前銷售市場仍處于“止跌”階段，短期內(nèi)房企投資仍將保持謹慎，聚焦深耕核心城市優(yōu)質(zhì)地塊，避免不確定的市場風險，注重項目盈利確定性。中長期看，隨著城市更新相關(guān)的金融、財政政策落地實施，推動房地產(chǎn)投資向存量優(yōu)化轉(zhuǎn)型，或?qū)崿F(xiàn)增長。

　　月度數(shù)據(jù)方面，6月全國房地產(chǎn)開發(fā)投資10424億元，同比減少12.4%，跌幅與上月持平；住宅投資同比減少11.3%，跌幅縮小0.5個百分點。下半年將延續(xù)低位運行的態(tài)勢。

??從物業(yè)類別上看，開發(fā)企業(yè)對住宅投資比重繼續(xù)提升，占總投資比重76.7%，較上期提高0.2個百分點。各物業(yè)類型同比跌幅均較上期有所擴大，商業(yè)營業(yè)用房波動更為明顯。

??從地區(qū)來看，各區(qū)域投資下降趨勢不變，東、中、西三區(qū)域同比跌幅均有不同程度擴大；東北地區(qū)跌幅較上期縮小0.2個百分點，但跌幅依然是各區(qū)域最大。開發(fā)企業(yè)在東部地區(qū)的投資比重較上期下降0.8個百分點，占比59.2%。

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??房屋新開工規(guī)模低位運行

??1—6月份，房屋新開工面積30364萬平方米，下降20.0%；其中住宅新開工面積22288萬平方米，下降19.6%。房屋竣工面積22567萬平方米，下降14.8%；其中住宅竣工面積16266萬平方米，下降15.5%。

??1—6月，新開工同比跌幅較上期收窄2.8個百分點，連續(xù)4個月小幅改善，整體規(guī)模仍處于低位；5月單月新開工面積7180萬平方米，同比減少9.5%，跌幅明顯收窄。竣工端也有所改善，跌幅較上期縮小2.5個百分點。房企當前仍以去庫存和保交付為核心任務(wù)，新開工意愿持續(xù)受制于資金壓力和市場預期，不斷下降的新開工面積直接影響可竣工量，兩項指標規(guī)模短期都難以提升。

??— 04—

??房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金繼續(xù)下行

??1—6月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金50202億元，同比下降6.2%。其中，國內(nèi)貸款8245億元，增長0.6%；利用外資17億元，增長25.4%；自籌資金17544億元，下降7.2%；定金及預收款14781億元，下降7.5%；個人按揭貸款6847億元，下降11.4%。

??1-6月，開發(fā)企業(yè)到位資金累計同比期跌幅擴大0.9個百分點，連續(xù)4個月下行。具體來看，各項資金來源中國內(nèi)貸款和利用外資同比增長；自籌資金跌幅水平與上月持平；定金及預收款、個人按揭貸款同比跌幅較上月擴大超過2個百分點。占比方面，自籌資金占全部資金的34.9%，較上期提高0.7個百分點；定金及預收款和個人按揭貸款占43.1%，較上期降低0.6個百分點。

??在房地產(chǎn)金融政策支持下，開發(fā)企業(yè)自籌資金不斷改善，但受到銷售低迷和債務(wù)到期影響，整體資金壓力依然較大。央行在二季度例會上表示，將著力推動已出臺金融政策措施落地見效，加大存量商品房和存量土地盤活力度，完善房地產(chǎn)金融基礎(chǔ)性制度。未來專項債收儲加速推進落實，融資協(xié)調(diào)機制進一步擴容，房企要靈活利用金融政策工具緩解資金壓力，同時要聚焦“好房子”標準優(yōu)化產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，精準匹配市場提升銷售能力。

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??商品房待售面積持續(xù)減少，去化周期有所收縮

??6月末，商品房待售面積76948萬平方米，比上月末減少479萬平方米。其中，住宅待售面積減少443萬平方米，辦公樓增加14萬平方米，商業(yè)營業(yè)用房減少31萬平方米。

??截至6月末商品房待售面積連續(xù)4個月減少，庫存總量持續(xù)收縮，按當前銷售面積計算消化周期為10個月，較上期有所縮短。各地在收購存量房資金來源、房源用途等方面的舉措不斷優(yōu)化，更好推進收購工作落地，未來去庫存效率也將逐步提升。