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??新政對于二手房提振效果不及新房顯著，整體成交規模在新政前后變化不大。

??◎  文/俞倩倩

??2025年8-9月北京、上海、深圳相繼發布限購松綁等利好新政，目前政策落地已兩個月有余，究竟新政對市場提振效果幾何？當前京滬深一二手房成交呈現出怎樣的差異化行情呢？

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??上海10月新房成交高位回落、北京持平
深圳新政余溫延續

??從新房周度成交來看，北京808新政和上海825新政后周成交都一波穩步拉升，深圳905新政對新房成交拉升作用并不顯著，總體規模與新政前基本持平。

??而步入10月以來，上海周成交成交規模呈現出高位回落態勢，環比9月周均下降17%，與新政前7月周均相比降幅也達8%。北京整體樓市在新政前后變化不大，10月周均較9月和7月分別微增3%和微降1%，深圳10月延續9月熱度，成交規模與9月基本持平，較新政前（8月）增長25%。

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??新政后京滬深項目去化率延續降勢
核心區產品力強改善盤領漲樓市

??從新政前后京滬深項目去化率變動情況來看，上海、深圳逐月下行，10月前26日去化率分別降至36%和21%。而北京呈現出沖高回落，主要與推盤結構密切相關，北京9月“好房子”項目集中入市，憑借核心區位+健全配套+完備產品力實現去化率沖高。

??而從9-10月京滬深三城熱銷項目來看，熱銷盤主要集中在各城市供應稀缺核心區域的改善盤之外還有部分折扣力度較大的剛需盤，居民購房更多會權衡區位配套、產品、價格等綜合因素，強調極致性價比。以北京為例，通州中建·運河玖院地處通州運河商務區板塊，為剛改、首改及再改項目，“北京城市副中心”區位優勢疊加運河濱水資源，開盤去化表現較好，去化率達75%；龍湖宸翰地處順義老城板塊，配套成熟，是順義首個“好房子”項目，開盤去化率達75%。再如深圳光明區中建觀玥名邸項目，憑借開盤綜合折扣89折（誠意登記97折、VIP升級97折、認購96折），開盤去化率也達到了78%。

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??京滬新政后二手房成交沖高回落
深圳新政對二手房刺激作用一般

??而從二手房成交變動來看，新政效應減退更為顯著，京滬深10月周均成交較9月周均均出現不同程度回落，與新政前一個月周均成交相比也出現了穩步下滑。

??北京、上海8月新政發布后，9月迎來一波顯著拉升，而10月再度高位回落，不及7月周均水平；深圳9月初發布新政后，對二手房刺激作用不如京滬顯著，而10月也迎來回落行情，整體三城二手房成交仍處于下行區間。

??總體來看，北京、上海等熱點城市上一輪限購松綁等利好新政落地后，短期的確對一二手房成交有了一定促進作用，但是從新政持續性來看，效果不及預期，10月從一二手房成交規模來看基本已恢復到新政前水平，二手房成交跌幅大于新房；深圳因新政發布時間較晚（9月初），短期內新房仍處于放量期，10月周均基本與9月周均持平，較新政前8月增幅仍達25%，而新政對于二手房提振效果不及新房顯著，整體成交規模在新政前后變化不大。

??預判后市，我們認為，京滬深新房市場優質供給不足是限制成交放量的關鍵因素之一，只要有核心區位優質產品力豪宅入市短期內還將使得市場熱度保持高位，而反觀二手房市場，整體成交仍處于下行區間，以價換量趨勢延續。一方面三城二手房價尚未止跌，尤其是戶型功能性缺失的“老破小”產品價格回調較為顯著；另一方面，隨著新房市場產品力提升，也對二手房市場造成一定客戶分流，勢必也將導致整體成交規模不容樂觀。