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??上海房地產(chǎn)政策動(dòng)態(tài)

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??2025年第三季度，上海市對(duì)住房限購(gòu)、住房信貸、公積金政策、“好房子”建設(shè)等政策作出重要調(diào)整。具體來(lái)看：

??8月25日，上海市住建委、市房屋管理局、市財(cái)政局、市稅務(wù)局、人民銀行上海分行、市公積金管理中心等六部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于優(yōu)化調(diào)整上海房地產(chǎn)政策措施的通知》，涵蓋調(diào)減住房限購(gòu)、優(yōu)化住房公積金、優(yōu)化個(gè)人住房信貸及完善個(gè)人住房房產(chǎn)稅等政策內(nèi)容。其中在住房限購(gòu)方面，明確符合條件的居民家庭在外環(huán)外購(gòu)房不限套數(shù)；在個(gè)人住房信貸方面，取消首套住房和二套住房貸款利率區(qū)別等。

??9月19日，上海市對(duì)個(gè)人住房房產(chǎn)稅試點(diǎn)有關(guān)政策進(jìn)行優(yōu)化調(diào)整，持有上海市居住證并在上海市工作生活的符合國(guó)家和上海市有關(guān)規(guī)定引進(jìn)的高層次人才、重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)緊缺急需人才，和持有上海市居住證滿3年并在上海市工作生活的購(gòu)房人新購(gòu)住房且屬于家庭首套的，暫免征房產(chǎn)稅；新購(gòu)第二套及以上住房的，合計(jì)計(jì)算家庭全部住房面積人均不超過(guò)60平方米的，暫免征房產(chǎn)稅，超出部分按原政策計(jì)征；持有上海市居住證但不滿3年的購(gòu)房人，其上述住房先按暫行辦法的規(guī)定計(jì)算征收房產(chǎn)稅，待持有上海市居住證滿3年并在上海市工作生活的，其符合第一條規(guī)定的免稅住房和面積在上海市居住證持證期間已征收的房產(chǎn)稅，可予退還。同日，上海市青浦區(qū)發(fā)布《青浦區(qū)落實(shí)房地產(chǎn)新政促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展工作措施》提出，外省來(lái)滬人員社保或個(gè)稅繳納未滿1年，只要本人及家庭在滬無(wú)房，即可通過(guò)人才綠色通道申報(bào)購(gòu)房資格，涵蓋新房與二手房。

??9月26日，上海市規(guī)劃與自然資源局印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)本市住宅品質(zhì)提升的規(guī)劃資源若干意見(jiàn)》，對(duì)新建住宅公共設(shè)施、建筑限高、外立面、架空層、陽(yáng)臺(tái)面積等作出明確規(guī)范要求，主要涉及鼓勵(lì)沿城市生活性街道新增對(duì)外開(kāi)放的文化、娛樂(lè)、商業(yè)等公共服務(wù)設(shè)施，鼓勵(lì)外立面采用干掛石材、金屬、陶板或其他高品質(zhì)材料，可局部提高建筑高度等。

??上海土地市場(chǎng)交易情況

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??2025年前三季度，上海土地市場(chǎng)通過(guò)招拍掛轉(zhuǎn)讓90宗地塊，土地成交金額約1075.61億元，同比上升30.90%，成交樓板價(jià)34046元/平方米，同比上升51.99%，平均成交溢價(jià)率19.33%，比上年同期上升11.32個(gè)百分點(diǎn)。同比來(lái)看，前三季度土地市場(chǎng)成交規(guī)模上升，土拍熱度維持在高位，熱門區(qū)域成交樓板價(jià)創(chuàng)新高。

??2025年第三季度，上海完成了第六批次和第七批次集中供地交易活動(dòng)。在第六批次集中供地中，8宗地塊全部成交，總成交金額289.57億元，7宗地塊溢價(jià)成交，1宗地塊底價(jià)成交，平均溢價(jià)率22.33%。第七批次集中供地中，5宗地塊全部成交，總成交金額111.16億元，3宗地塊溢價(jià)成交，2宗地塊底價(jià)成交，平均溢價(jià)率12.66%。整體土拍熱度持續(xù)，持續(xù)供應(yīng)優(yōu)質(zhì)地塊，房企拿地態(tài)度積極。

??核心地塊土拍溢價(jià)率與成交樓板價(jià)均有突破

??2025年前三季度，上海經(jīng)歷七批次集中土拍，共出讓32宗涉宅地塊，最少的二批次僅供應(yīng)1宗，最多的六批次供應(yīng)8宗。有25宗地塊溢價(jià)成交，超過(guò)三成地塊溢價(jià)率高于30%，虹口區(qū)、浦東新區(qū)、靜安區(qū)、楊浦區(qū)等區(qū)域高溢價(jià)地塊頻現(xiàn)。成交總價(jià)最高的為第一批次拍出的虹口區(qū)C080302單元hk329-11地塊，總價(jià)約89.64億元；成交樓板價(jià)最高的是第六批次土拍的徐匯區(qū)XH-02（TPL）單元051-11地塊；溢價(jià)率最高的為第六批次土拍的虹口區(qū)北外灘地區(qū)hk315-11地塊。9月11日，上海發(fā)布第八批次地塊出讓公告，共推出6宗地塊，現(xiàn)場(chǎng)交易會(huì)定于2025年10月20日舉行。

??第六批次集中土拍中，出讓的8宗地塊分別位于浦東新區(qū)、虹口區(qū)、閔行區(qū)、徐匯區(qū)、普陀區(qū)、奉賢區(qū)、靜安區(qū)、青浦區(qū)八個(gè)行政區(qū)。浦東新區(qū)PDP0-0405單元C-02C-01地塊有7位競(jìng)買人參與競(jìng)拍，經(jīng)過(guò)62輪競(jìng)價(jià)后進(jìn)入競(jìng)高品質(zhì)建設(shè)指標(biāo)階段，最終由中旅投資和招商蛇口聯(lián)合體競(jìng)得，成交樓板價(jià)52360元/平方米，溢價(jià)率40%，裝修標(biāo)準(zhǔn)4500元/平方米，需要配建不小于200平方米的社區(qū)公共服務(wù)設(shè)施，以及約0.7%的人才房。虹口區(qū)北外灘地區(qū)hk315-11地塊有7位競(jìng)買人參拍，因觸發(fā)“高品質(zhì)建設(shè)”指標(biāo)上限而進(jìn)入第二輪競(jìng)價(jià)，最終由綠城中國(guó)競(jìng)得，成交樓板價(jià)126577元/平方米，溢價(jià)率46.33%，溢價(jià)率創(chuàng)上海公開(kāi)土拍市場(chǎng)新高。閔行區(qū)莘莊社區(qū)02單元06-05地塊有4位競(jìng)買人參與競(jìng)拍，經(jīng)過(guò)78輪競(jìng)價(jià)后2家競(jìng)買人進(jìn)入競(jìng)高品質(zhì)環(huán)節(jié)，最終由安徽省高速地產(chǎn)集團(tuán)有限公司競(jìng)得，成交樓板價(jià)56247元/平方米，溢價(jià)率為30%，地塊須配建養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施300平方米，中小套型比例30%。徐匯區(qū)XH-02（TPL）單元051-11地塊，共有3位競(jìng)買人參與競(jìng)拍，經(jīng)過(guò)28輪競(jìng)價(jià)，由民企上海祺祥旺宇置業(yè)有限公司競(jìng)得，成交樓板價(jià)200257元/平方米，樓板價(jià)創(chuàng)全國(guó)土地單價(jià)新高，溢價(jià)率22.38%。普陀區(qū)W060401單元A03D-01、A03D-03地塊由中海競(jìng)得，成交綜合樓板價(jià)58823元/平方米，溢價(jià)率為14.17%。奉賢區(qū)奉賢新城04單元14-04地塊由國(guó)貿(mào)、象嶼、天安、武漢清能瑾誠(chéng)置業(yè)聯(lián)合體競(jìng)得，成交樓板價(jià)24595元/平方米，溢價(jià)率11.8%。靜安區(qū)C050202單元053-b-1地塊有4位競(jìng)買人參與競(jìng)拍，經(jīng)過(guò)34輪競(jìng)價(jià)由中海競(jìng)得，成交樓板價(jià)90390元/平方米，溢價(jià)率為10.10%。青浦新城多用途組團(tuán)用地由聯(lián)發(fā)以底價(jià)競(jìng)得，成交綜合樓面價(jià)14925元/平方米。

??第七批次集中土拍中，出讓的5宗地塊分別位于楊浦區(qū)、閔行區(qū)、普陀區(qū)、寶山區(qū)、青浦區(qū)五個(gè)行政區(qū)。楊浦區(qū)N090601單元I4-01地塊有9位競(jìng)買人參與競(jìng)拍，為此次土拍中熱度最高的地塊，在經(jīng)過(guò)75輪競(jìng)價(jià)后由潤(rùn)皋置業(yè)和中鐵置業(yè)聯(lián)合體競(jìng)得，成交樓板價(jià)92225元/平方米，溢價(jià)率28.09%。閔行區(qū)MHC10402單元24A-06A地塊有3位競(jìng)買人參與競(jìng)拍，最終由長(zhǎng)江精工競(jìng)得，成交樓板價(jià)36649元/平方米，溢價(jià)率11.19%。普陀區(qū)W060401單元A03B-04、A03B-05地塊有3位競(jìng)買人參與競(jìng)拍，最終由上海城建競(jìng)得，成交樓板價(jià)79324元/平方米，溢價(jià)率12.79%。寶山區(qū)BSP0-2102單元宅地組合地塊與青浦區(qū)QPC1-0009單元75-04地塊底價(jià)成交，分別由建發(fā)、宇誠(chéng)集團(tuán)競(jìng)得，成交樓板價(jià)分別為21300元/平方米、15505元/平方米。在三季度兩次集中土拍中，核心地塊熱度不減，預(yù)計(jì)這些地塊將帶來(lái)新一輪高品質(zhì)宅地供應(yīng)，將土地市場(chǎng)熱度持續(xù)傳導(dǎo)到樓市，助推新房?jī)r(jià)格水平保持平穩(wěn)。

??民企拿地積極性提升，為市場(chǎng)帶來(lái)新活力

??近年來(lái)，上海土地市場(chǎng)由央國(guó)企占據(jù)主導(dǎo)地位，但民營(yíng)房企的參與度在不斷提高。上半年，大華集團(tuán)、龍湖等民營(yíng)房企均有所收獲，龍湖在第一批次土拍中競(jìng)得的奉賢新城地塊，大華集團(tuán)在第三批次及第五批次土拍中分別競(jìng)得靜安大寧地塊及青浦徐涇地塊。三季度祺祥旺宇置業(yè)、宇誠(chéng)集團(tuán)兩家民營(yíng)房企首次參與上海土地市場(chǎng)，民營(yíng)房企的積極入局反映出企業(yè)對(duì)市場(chǎng)止跌企穩(wěn)的信心有所提升。整體來(lái)看，在上海集中土拍中，國(guó)資房企積極參與并頻頻落子核心區(qū)域，面向改善性住房需求，打造配套齊全的品質(zhì)社區(qū)。民營(yíng)房企布局外圍板塊，選擇總價(jià)相對(duì)較低的地塊先進(jìn)入上海市場(chǎng)積累經(jīng)驗(yàn)，形成品牌影響力，為后續(xù)深耕做鋪墊。央國(guó)企與民營(yíng)房企共同參與，多元化的競(jìng)拍主體有助于推動(dòng)土地市場(chǎng)健康發(fā)展。

??上海新建商品住宅市場(chǎng)發(fā)展情況

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??2025年第三季度，上海新建商品住宅供需規(guī)模同環(huán)比不同程度下降。其中，新建商品住宅供應(yīng)面積同比下降19.02%、環(huán)比下降22.32%；成交面積同比下降18.29%、環(huán)比下降25.02%；成交均價(jià)同比增長(zhǎng)8.5%、環(huán)比增長(zhǎng)1.5%。季度內(nèi)新建商品住宅供需比為1.06，季末商品住宅庫(kù)存量較上一季度末小幅增加。

??新建商品住宅供應(yīng)面積縮量，五大新城及郊區(qū)新增供應(yīng)占比降至51.56%

??2025年第三季度，上海新建商品住宅供應(yīng)縮量。據(jù)網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)，三季度，上海共96個(gè)新建商品住房項(xiàng)目披露上市計(jì)劃，與上季度持平；可供應(yīng)面積約140.94萬(wàn)平方米，環(huán)比下降10.2%；合計(jì)房源10738套，環(huán)比下降13.9%。據(jù)CRIC統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2025年第三季度，上海商品住宅累計(jì)供應(yīng)面積131.56萬(wàn)平方米，同比下降19.02%、環(huán)比下降22.32%；累計(jì)供應(yīng)房源10150套，同比下降18.83%、環(huán)比下降25.52%。

??從項(xiàng)目入市情況來(lái)看，當(dāng)季上海共有90個(gè)項(xiàng)目入市，累計(jì)推售房源10248套。從區(qū)域分布來(lái)看，當(dāng)季上海新建商品住宅供應(yīng)規(guī)模前五位依次是浦東、寶山、靜安、嘉定、閔行，供應(yīng)面積依次為31.6萬(wàn)平方米、23.2萬(wàn)平方米、12.2萬(wàn)平方米、12.2萬(wàn)平方米、10.1萬(wàn)平方米。五大新城及郊區(qū)新建商品住宅供應(yīng)占全市當(dāng)季新建商品住宅供應(yīng)總量比重約51.56%，較上一季度下降約2.74個(gè)百分點(diǎn)。

??新建商品住宅成交面積同環(huán)比雙降，季末成交增長(zhǎng)顯著

??三季度，上海新建商品住宅成交面積約124.55萬(wàn)平方米，同比下降18.29%、環(huán)比下降25.02%；成交套數(shù)9733套，同比下降23.22%、環(huán)比下降28.43%；成交均價(jià)約82970元/平方米，同比增長(zhǎng)8.5%、環(huán)比增長(zhǎng)1.5%。從月度成交數(shù)據(jù)來(lái)看，7-9月新建商品住宅成交面積依次為37.49萬(wàn)平方米、32.03萬(wàn)平方米、62.05萬(wàn)平方米。

??具體到項(xiàng)目來(lái)看，當(dāng)季90個(gè)入市項(xiàng)目中，14盤觸發(fā)積分制，觸發(fā)率約12.3%，較上一季度提升約3.3個(gè)百分點(diǎn)；“日光盤”14個(gè)，占入市項(xiàng)目的15.6%，較上一季度下降約8.9個(gè)百分點(diǎn)；開(kāi)盤或加推當(dāng)天去化率低于30%的樓盤34個(gè)，占入市項(xiàng)目的27.9%，較上一季度下降約14.6個(gè)百分點(diǎn)。熱點(diǎn)商品住宅項(xiàng)目中，位于閔行春申板塊的景香苑以174668平方米位居當(dāng)季上海商品住宅項(xiàng)目成交面積首位，位于徐匯龍華板塊的綠城潮鳴東方以220729元/平方米位居當(dāng)季上海商品住宅成交均價(jià)首位，位于黃浦豫園板塊的嘉里金陵華庭以86.69億元位居當(dāng)季上海商品住宅成交總金額首位

??五大新城及郊區(qū)成交占比升至54.1%，總價(jià)1000萬(wàn)以上產(chǎn)品成交面積占比提升至40.2%

??從成交區(qū)域來(lái)看，根據(jù)CRIC統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，當(dāng)季上海新建商品住宅成交面積前五位依次為浦東、寶山、閔行、嘉定、黃浦，成交面積依次為28.44萬(wàn)平方米、15.41萬(wàn)平方米、11.82萬(wàn)平方米、10.13萬(wàn)平方米、9.56萬(wàn)平方米。五大新城及郊區(qū)新建商品住宅成交面積占全市當(dāng)季新建商品住宅成交面積的54.1%，占比較上一季度提升約3個(gè)百分點(diǎn)。

??從成交結(jié)構(gòu)來(lái)看，面積段分布方面，90～110平方米產(chǎn)品依然是當(dāng)季上海新建商品住宅成交主力，成交面積約41.43萬(wàn)平方米，約占總成交面積的33.3%，隨后依次是110～130平方米產(chǎn)品、200平方米以上產(chǎn)品，成交面積占比分別為17.3%、15.1%。價(jià)格段方面，總價(jià)1000萬(wàn)以上產(chǎn)品是當(dāng)季上海新建商品住宅成交主力，成交面積約50.02萬(wàn)平方米，約占總成交面積的40.2%，環(huán)比提升0.8個(gè)百分點(diǎn)；隨后依次是500萬(wàn)～700萬(wàn)產(chǎn)品、300萬(wàn)～500萬(wàn)產(chǎn)品，成交面積占比分別為18.3%、17.8%。

??從成交價(jià)格來(lái)看，根據(jù)CRIC統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，當(dāng)季上海新建商品住宅成交均價(jià)約82970元/平方米，同比增長(zhǎng)8.5%、環(huán)比增長(zhǎng)1.5%。其中，黃浦、長(zhǎng)寧、靜安、虹口、徐匯分列成交均價(jià)前五位，成交均價(jià)依次為193998元/平方米、150574元/平方米、146052元/平方米、140557元/平方米、125702元/平方米；在成交均價(jià)漲跌幅方面，浦東、松江、靜安、虹口、黃浦同比漲幅居前，漲幅分別為35.2%、14.4%、12.0%、9.2%、4.8%，普陀、長(zhǎng)寧、徐匯、楊浦、金山成交均價(jià)同比跌幅居前，跌幅分別為10.0%、9.9%、7.0%、4.0%、3.4%。

??全市商品住宅存量小幅增加，崇明、奉賢、金山去化壓力較大

??三季度，上海新建商品住宅供需比約1.06。截至2025年9月末，上海新建商品住宅存量約742.03萬(wàn)平方米，較2025年第二季度末增加約7.0萬(wàn)平方米；去化周期約14.2個(gè)月（以近6個(gè)月商品住宅平均銷量計(jì)算，下同）。其中，浦東、奉賢、松江庫(kù)存規(guī)模位居前三位，依次約170.4萬(wàn)平方米、72.2萬(wàn)平方米、66.9萬(wàn)平方米，去化周期分別約13.0個(gè)月、40.4個(gè)月、22.9個(gè)月。崇明商品住宅庫(kù)存規(guī)模約31.8萬(wàn)平方米，但由于銷售端持續(xù)承壓，去化周期高達(dá)54.5個(gè)月，庫(kù)存壓力顯著；長(zhǎng)寧庫(kù)存量最少，約1.7萬(wàn)平方米。

??上海二手住宅市場(chǎng)發(fā)展情況

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??2025年第三季度，上海二手住宅市場(chǎng)熱度略有下降，成交面積、成交套數(shù)及成交均價(jià)環(huán)比均出現(xiàn)下跌，但成交面積、成交套數(shù)同比仍保持增長(zhǎng)。成交區(qū)域主要集中在浦東及郊區(qū)，成交產(chǎn)品延續(xù)以中小戶型、中低總價(jià)的剛需類為主。

??二手住宅成交面積、成交套數(shù)及成交均價(jià)均環(huán)比下降

??三季度，上海二手住宅累計(jì)成交面積450.1萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)12.0%、環(huán)比下降10.0%；累計(jì)成交套數(shù)52555套，同比增長(zhǎng)11.5%、環(huán)比下降10.3%；成交均價(jià)38132元/平方米，同比下降5.8%、環(huán)比下降6.7%；成交總金額約1716.2億元，同比增長(zhǎng)5.6%、環(huán)比下降16.0%。

??季度內(nèi)二手住宅市場(chǎng)成交量持續(xù)增長(zhǎng)，成交均價(jià)持續(xù)下滑

??季度內(nèi)，上海二手住宅市場(chǎng)呈現(xiàn)出較為明顯的“以價(jià)換量”特征。具體來(lái)看：

??供應(yīng)方面，據(jù)中國(guó)城市二手房指數(shù)發(fā)布報(bào)告顯示，7-9月，上海市二手住宅掛牌量指數(shù)先降后升，掛牌價(jià)指數(shù)持續(xù)下跌，其中，掛牌量指數(shù)環(huán)比分別下跌7.2%、下跌4.3%、上漲22.9%，掛牌價(jià)指數(shù)環(huán)比分別下跌0.7%、下跌1.0%、下跌1.5%。

??成交方面，根據(jù)CRIC統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，7-9月，上海二手住宅成交面積依次為146.3萬(wàn)平方米、150.7萬(wàn)平方米、153.1萬(wàn)平方米，成交套數(shù)依次為1.69萬(wàn)套、1.76萬(wàn)套、1.80萬(wàn)套，成交均價(jià)依次為38874元/平方米、38155元/平方米、37400元/平方米。季度內(nèi)上海二手住宅成交面積、成交套數(shù)持續(xù)增長(zhǎng)，成交均價(jià)持續(xù)下滑。

??成交區(qū)域主要集中在浦東及郊區(qū)，總價(jià)500萬(wàn)元以下產(chǎn)品成交占比達(dá)73.5%

??據(jù)CRIC統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，從區(qū)域分布看，當(dāng)季上海二手住宅成交規(guī)模前五位依次為浦東、閔行、寶山、松江、嘉定，成交面積依次為97.1萬(wàn)平方米、48.0萬(wàn)平方米、43.9萬(wàn)平方米、37.0萬(wàn)平方米、31.7萬(wàn)平方米；成交均價(jià)前五位依次為黃浦、徐匯、長(zhǎng)寧、靜安、虹口，成交均價(jià)分別為90333元/平方米、68178元/平方米、65093元/平方米、54214元/平方米、46540元/平方米。

??從成交總價(jià)款來(lái)看，當(dāng)季上海二手住宅成交主要集中在總價(jià)500萬(wàn)以下產(chǎn)品，此類房源成交面積共計(jì)330.9萬(wàn)平方米，占總成交面積的73.5%。其中，總價(jià)200萬(wàn)以下產(chǎn)品成交面積最多，約157.8萬(wàn)平方米，占總成交面積的35.1%。從成交房源面積段來(lái)看，當(dāng)季上海二手住宅成交主要集中在50～130平方米面積段產(chǎn)品，此類房源成交面積共計(jì)316.2萬(wàn)平方米，占總成交面積的70.2%。其中，70～90平方米面積段產(chǎn)品成交面積最多，約106.5萬(wàn)平方米，占總成交面積的23.4%。總的來(lái)看，當(dāng)季上海二手住宅成交仍以中低總價(jià)、中小戶型的剛需類產(chǎn)品為主。