市場報告CRIC研究中心 2025-10-13 10:58:02 來源：克而瑞地產研究
- 城市:全國
- 發布時間:2025-10-13
- 報告類型:市場報告
- 發布機構:克而瑞
??滬杭蓉等供應“量跌質增”或能維持去化熱度但對成交規模提升有限。
??◎ 文 / 楊科偉、俞倩倩
??研究視點
??2025年以來地市延續止跌企穩走勢，成交面積累計同比降幅持續收窄持穩，成交金額累計同比正增，一二線韌性顯著好于三四線。為了更好的分析地市止跌企穩對樓市新房供求影響，我們選擇了北京、上海、成都、杭州、西安等地市成交金額居前的重點城市，短期來看這些城市樓市熱度同樣居前，究竟地市成交放量會對樓市產生怎樣影響？又能否緩解城市供應短期問題呢？
??01
前8月土地成交止跌企穩，京滬深杭鎬等土地成交金額斷層領先（本節有刪減）
??（一）前8月300成土地成交金額同比增9%，一二線顯著好于三四線
??2025年整體地市延續止跌企穩態勢：據CRIC監測數據，2025年前8月300城土地成交面積為38982萬平方米，累計同比降幅收窄持穩10%左右。成交金額累計同比轉正2025年前8月300城土地成交金額為13128億元，同比增長9%。
??分能級來看，一二線韌性顯著好于三四線：據CRIC監測數據，2025年前8月成交金額、成交均價同比增幅均超2成，溢價率均在10%以上，較去年同期穩中有增。三四線暫未止跌，土地成交量價齊跌，溢價率較去年同期仍降0.2pcts。
??（二）滬杭京蓉鎬等前8月土地成交金額占全國37%（本節有刪減）
??從重點城市地市表現來看，上海、杭州、北京、成都、西安等在成交金額上排名居前，前8月招拍掛土地成交金額均超350億元，其中上海、杭州、北京、成都等同比正增，房企投資熱情居高不下，究其原因，與京滬杭蓉等樓市行情短期高熱不退密切相關，“以銷定產”模式下倒逼房企更加積極補倉核心城市優質地塊。
??02
滬蓉杭預期供應同比顯著回落，2025年四季度為項目集中入市高峰（本節有刪減）
??（一）過去三年京杭等半數項目拿地半年內即可開盤，成都周轉速度較慢（略）
??（二）8月末杭州2025年成交地塊6成以上已開工，西安開工率不足15%
??在梳理完重點五城過去三年土地平均拿地到銷售情況后，我們對2025年拿地地塊動工情況進行了細分，可以看出，截止2025年8月末，杭州項目周轉速度相對較快，2025年成交地塊中已有6成以上地塊進入了開工階段，上海次之，部分開工和全部開工累計占比也在5成左右，而西安2025年成交地塊中近9成尚未開工，整體開工率偏低。西安開工率偏低與短期內新房市場成交萎靡密切相關，開發房企多將精力聚焦于銷售端，主動延緩宅地開發進度，以避免樓市供應過剩。
??（三）重點5城未來9個月預期新增供應1944萬平，蓉杭同比降幅超4成
??根據重點5城當前項目開工情況和過去三年從項目拿地到首開時間推算，重點5城2025年前8月成交地塊預計入市時間將橫跨2025年四季度-2026年上半年，未來預期新增商品住宅供應面積1944萬平方米，同比下降29%。
??分城市來看，成都、西安供應規模約500萬平方米，北京、上海、杭州基本保持在300萬平方米左右，而從同比變化情況來看，成都、杭州縮量顯著，同比降幅均超40%，上海降幅為28%，北京、西安基本與去年同期持平。
??（四）滬杭蓉2025年四季度項目集中入市占比過半，京鎬集中明年上半年
??而從重點5城2025年前8月成交地塊預期入市節奏來看，剔除了目前已經上市的部分地塊，預判2025年三季度-2026年上半年各城市大體新房供應節奏，可以看出如下特征：
??一是成都、杭州、上海2025年四季度仍是供應高峰，預期新增供應面積占比超50%，其中杭州占比超7成，值得關注的當屬上海、杭州，因2025年以來整體項目開工進度加快，2025年前8月成交地塊預期都將在2026年一季度之前上市，若后續無新的宅地出讓，新房供應還將持續告急。
??二是北京預期供應高峰在2026年一季度，預期新增供應面積占比為43%。
??三是西安受樓市低迷行情影響，2025年以來入市節奏持續放緩，預期供應高峰將集中在2026年上半年，而且從變化趨勢來看，呈現出逐個季度遞增的特征。
??03
京滬杭等核心區加速供貨，預期供應仍以剛需、剛改產品為主（本節有刪減）
??（一）北京海淀、上海閔行、杭州錢塘、蕭山、西湖為供應主力片區（略）
??（二）蓉鎬杭以剛需為供應主力，上海剛需、中高改產品“兩頭翹”
??為了更好的分析重點5城2025年四季度-2026年上半年預期新增供應產品檔次情況，我們以涉宅用地單個地塊成交樓面價作為切入點，在合理建安成本的基礎上對每宗地塊的售價進行了預估，具體的假定條件和邏輯推理步驟如下：
??1、假定2025年前8月成交涉宅地塊都將在未來1年內形成有效供應。
??2、考量到新房房價漲幅趨緩，故以2025年前8月各城市新房成交均價作為錨點。
??3、每一宗宅地的未來入市價格，根據全市已入市宅地的地價房價比推理。
??4、根據未來入市的新房供應房源的單價端結構，將入市產品分為
??剛需（預售價格小于城市均價的0.8倍）、
??剛改（預售價格大于等于城市均價的0.8倍，小于城市均價的1.2倍）、
??中改（預售價格大于等于城市均價的1.2倍，小于城市均價的1.8倍）
??高改豪宅（預售價格大于等于城市均價的1.8倍）四個檔次。
??若2025年四季度年開工工期和拿證速度無延遲，可順利入市，那不同城市的供應產品檔次分布大體呈現出如下特征：
??從上表可以看出，北京預期新增供應中仍以剛改產品為主力，占比高達46.9%，而上海、成都、杭州、西安基本以剛需產品為供應主力，其中成都、杭州、西安剛需產品占比過半，西安高達62.2%。值得關注的是上海、成都、杭州等高改豪宅占比也接近2成，高端供應相對充裕，也為豪宅市場成交放量提供了堅實的基礎。
??04
預判：滬杭蓉等供應“量跌質增”或能維持去化熱度但對成交規模提升有限（本節有刪減）
??（一）杭州主力供求區域匹配度較高，滬蓉部分區域存在供需錯配（略）
??（二）蓉杭鎬剛需產品存在供過于求，杭州剛改、成都中改或存供不應求
??而從產品檔次來看，我們按照上文劃分的剛需（預售價格小于城市均價的0.8倍）、剛改（預售價格大于等于城市均價的0.8倍，小于城市均價的1.2倍）、中改（預售價格大于等于城市均價的1.2倍，小于城市均價的1.8倍）和高改豪宅（預售價格大于等于城市均價的1.8倍）四個檔次，對于重點5城2025年前8月不同單價段成交面積進行劃分，降預期新增供應占比和2025年前8月成交面積占比進行對比，可以看出，不同城市還是存在一定的差異化特征：
??北京剛改產品或存在供應過量問題，而中改產品預期供應不足。據CRIC監測數據，剛需、高改豪宅產品供需基本匹配，占比接近。而剛改產品預期供應占比46.86%顯著高于成交占比31.62%，而中改產品預期供應占比15.63%顯著低于成交占比25.51%，存在一定程度錯配。
??上海預期供應結構與成交結構基本匹配，剛需產品存在一定程度的供應過量問題，高改產品或因供應持續放量，成交出現小幅疲軟跡象。據CRIC監測數據，剛改和中改產品供需結構基本匹配，占比接近，而剛需預期供應占比僅為34.26%顯著小于成交占比46.84%，而高改豪宅預期供應占比達到17.56%，略高于成交占比9.21%，因豪宅產品持續放量，或將導致上海高端市場迎來階段性成交疲軟行情。
??成都高端中改產品預期供應嚴重不足，供不應求現象持續加劇。據CRIC監測數據，成都剛需和高改豪宅產品存在一定的供過于求，而剛改產品供需相對匹配，中改產品預期供應量占比不足15%，而從2025年上半年成交結構來看，成交占比高達34.46%，預期后續供不應求也將持續加劇。
??杭州剛改產品供不應求加劇，剛需和高改豪宅產品或將存在供給過量。據CRIC監測數據，杭州供需錯配主要集中在剛需、高改豪宅和剛改產品，一方面剛需產品、高改豪宅產品存在一定程度供過于求，而剛改產品為杭州2025年前8月成交主力，占比高達49.07%，而預期2025年四季度-2026年上半年新房供應占比僅為26.41%，存在嚴重的供不應求。
??西安剛需產品供給過量，而剛改、中改產品嚴重供給不足，供需錯配較為顯著。據CRIC監測數據，西安剛需產品預期供應量占比高達62.22%，而2025年前8月成交占比僅為15.57%。相較而言，剛改產品、中改產品均存在嚴重的供不應求，預期也會對未來西安成交放量產生一定負面影響。
??（三）滬杭蓉供需匹配預期帶動市場熱度維穩，京鎬潛在庫存壓力加劇
??綜合上文重點城市預期供應分區域、分產品檔次和庫存、成交匹配度，大體可以得出如下預判：
??一是上海、杭州、成都等預期供應和成交匹配度相對較高，但因預期供應量同比持降，對未來成交放量提振作用有限，但對于整體市場熱度維穩有積極作用。其中杭州區域匹配度相對較高，諸如錢塘區、錢塘區、蕭山區、西湖區、臨平區既是供應主力，同時成交占比也均在2成以上，剛改項目將出現供不應求情況；相較而言，上海、成都預期新增供應區域基本也是成交熱點片區，產品檔次放量存在一定程度錯配，上海剛需產品存在一定程度的供應過量問題，而成都中改項目或將面臨供不應求。
??二是北京、西安兩城庫存消化周期偏高，均大于20個月，預期供應放量也將造成一定的庫存積壓。從區域來看，供給放量區域基本上短期均呈現供求持穩，去化周期也基本都在15個月以上。從產品檔次來看，北京剛改產品或存在供應過量問題，而中改產品預期供應不足；西安剛需產品供給過量，而剛改、中改產品嚴重供給不足，供需錯配較為顯著。
中國城市住房價格288指數
(2023-02)1571.9點
- 0.13%
- -0.91%
| 日期 | 指數 | 環比 | 同比 |
|---|---|---|---|
| 2023.01 | 1569.9 | -0.97% | -0.14% |
| 2022.12 | 1572.1 | -0.92% | -0.11% |
| 2022.11 | 1573.9 | -0.12% | -1.08% |
| 2022.10 | 1575.8 | -0.20% | -1.01% |
| 2022.09 | 1579.0 | -0.02% | -0.87% |
| 2022.08 | 1579.3 | -0.04% | -0.62% |
