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??“好幾個(gè)20年左右樓齡的羅湖老小區(qū)，新政后半個(gè)月已經(jīng)成交10套房了，都是小戶型，還是學(xué)區(qū)房。”張衛(wèi)星說(shuō)。

??張衛(wèi)星是深圳市羅湖區(qū)鏈家深業(yè)東嶺門店的店長(zhǎng)。

??他表示，9月5日深圳出臺(tái)樓市新政以來(lái)，門店線上線下的咨詢量均明顯增多，“我們門店的帶看量翻了一倍，周末就更加忙不過(guò)來(lái)，而且客戶的買房決策也加快了，之前客戶可能會(huì)看很多套房子，越看越不著急，新政后買房下定則變得很堅(jiān)決。”

??9月5日晚，深圳市住建局、中國(guó)人民銀行深圳市分行聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步優(yōu)化調(diào)整本市房地產(chǎn)政策措施的通知》，明確自9月6日起深圳分區(qū)優(yōu)化調(diào)整居民購(gòu)買商品住房政策、分區(qū)優(yōu)化調(diào)整企事業(yè)單位購(gòu)買商品住房政策、優(yōu)化調(diào)整個(gè)人住房信貸政策，成年單身人士按照居民家庭執(zhí)行商品住房限購(gòu)政策，貸款利率不再區(qū)分首套住房和二套住房。

??新政落地后，據(jù)深圳貝殼研究院監(jiān)測(cè)，區(qū)域成交增幅與政策放寬力度呈現(xiàn)強(qiáng)烈關(guān)聯(lián)，新政后9天（9月6日至9月14日），限購(gòu)政策放寬的羅湖區(qū)成交量迎來(lái)強(qiáng)勢(shì)上漲，同比增長(zhǎng)157%。

??深圳房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)的數(shù)據(jù)也顯示，羅湖區(qū)新政后單周的二手房錄得量為300套，環(huán)比增長(zhǎng)四成，成交量位于全市第二。

??新政后第三周，羅湖多個(gè)片區(qū)部分“老破小”學(xué)區(qū)房成交上升十分明顯。同時(shí)，剛性需求群體、改善性需求群體加快入市，甚至有外地客戶、香港客戶出手購(gòu)房。一位購(gòu)房者說(shuō)：“連續(xù)在羅湖看了10天的房子，政策后的羅湖學(xué)區(qū)房成交很快，前期我看過(guò)的一些房子，有些兩三天后中介人員就說(shuō)已經(jīng)賣掉了。”

??深圳貝殼研究院肖小平表示，羅湖市場(chǎng)在本次新政出臺(tái)后跑贏大市，核心原因主要有兩個(gè)：一是羅湖區(qū)配套成熟，房?jī)r(jià)親民，相較南山、福田性價(jià)比高；二是新政放寬了羅湖區(qū)的購(gòu)房套數(shù)限制，釋放大量此前無(wú)資格的購(gòu)房者，直接推動(dòng)成交激增。

??肖小平還透露：“目前，羅湖的咨詢量和帶看量依然在增長(zhǎng)。”

??外地客視頻買房

??本地客3天速?zèng)Q

??羅湖區(qū)被視為深圳新政出臺(tái)的最大受益區(qū)域，“學(xué)區(qū)房”更是成為了新政后的羅湖樓市“香餑餑”。

??多名羅湖區(qū)的房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)人士表示，由于戶型小、總價(jià)低，在羅湖區(qū)放寬限購(gòu)政策后，如金麗豪苑、愉天小區(qū)等多個(gè)第一梯隊(duì)學(xué)區(qū)資源的二手房，迎來(lái)了成交激增，有的小區(qū)半個(gè)月已經(jīng)成交7套房，有的房源過(guò)去15天的帶看次數(shù)超過(guò)120次。

??學(xué)區(qū)范圍為深圳中學(xué)本部的金麗豪苑，最小戶型為37平方米的一房一廳，目前業(yè)主掛牌價(jià)最低為320萬(wàn)元，在樓市高峰期時(shí)，該小區(qū)曾因名校學(xué)區(qū)成交單價(jià)將近15萬(wàn)元/平方米。

??張衛(wèi)星稱：“學(xué)區(qū)房的成交量上漲：一方面是因?yàn)槿雽W(xué)積分政策的嚴(yán)格，第一梯隊(duì)的優(yōu)秀學(xué)區(qū)如今可能需要提前3年買房才夠積分；另一方面是新政的推動(dòng)，如今深戶家庭在羅湖買房不限套數(shù)，非深戶家庭也可以購(gòu)買兩套，這就意味著，擁有深圳優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)房資源的羅湖區(qū)，如今已經(jīng)是‘全國(guó)人民的羅湖’了。”

??張衛(wèi)星還表示，新政后，不僅省內(nèi)外地客戶的線上咨詢量有所上升，其所在門店成交的一套房源，購(gòu)房者更是來(lái)自杭州的異地客戶。

??“客戶人在杭州，最初是通過(guò)VR看房了解房源，同時(shí)也是在線上與我們進(jìn)行咨詢，后來(lái)與業(yè)主的溝通談判也是以視頻的形式，在達(dá)成意向交了定金后，上周這名客戶才從杭州過(guò)來(lái)深圳簽合同。據(jù)我們了解，這個(gè)客戶是準(zhǔn)備兩三年后要到深圳來(lái)工作，小孩有上學(xué)需求，所以得益于政策放寬，就提前買房做好準(zhǔn)備。”張衛(wèi)星說(shuō)。

??沖著“羅湖學(xué)區(qū)房”而來(lái)的本地購(gòu)房者，下手則更加迅速。

??我們走訪了解到，有原本并不具備羅湖購(gòu)房資格的購(gòu)房者，在新政出臺(tái)后，從上門咨詢到成交簽約，僅用了3天時(shí)間。

??中介人員黃先生說(shuō)：“客戶原本在深圳有房，但所在片區(qū)的教育資源一般，在關(guān)注到新政策后，為了孩子上學(xué)就到羅湖買房，第一天上門咨詢，第二天現(xiàn)場(chǎng)看房，第三天就約業(yè)主見(jiàn)面洽談并簽約，置業(yè)目的非常明確。”

??原本計(jì)劃年底再買房的李先生，本周一同樣入手了一套羅湖的學(xué)區(qū)房，他表示，在賣掉名下位于龍崗區(qū)的一套二手房后，最大的購(gòu)房動(dòng)機(jī)便是為了解決孩子的“書包問(wèn)題”。

??“此前一直只是在龍崗看房，新政出臺(tái)后，羅湖的學(xué)校資源肯定更有吸引力，所以我們連續(xù)在羅湖看了10天的房子，政策后的羅湖學(xué)區(qū)房成交很快，前期我看過(guò)的一些房子，有些兩三天后中介人員就說(shuō)已經(jīng)賣掉了，我們最終買了一套340萬(wàn)元的兩房，旁邊就是羅湖外國(guó)語(yǔ)學(xué)校。”李先生說(shuō)。

??買賣雙方齊進(jìn)場(chǎng)

??羅湖老小區(qū)改造應(yīng)加速

??盡管樓市回暖呈現(xiàn)片區(qū)分化現(xiàn)象，但在學(xué)區(qū)房的率先攪動(dòng)下，羅湖二手房市場(chǎng)的整體活躍度依舊被進(jìn)一步帶動(dòng)。

??深圳中原地產(chǎn)羅湖北區(qū)總經(jīng)理陳志博表示，樓市新政給置換型客戶帶來(lái)的信心十分顯著，新政出臺(tái)前，對(duì)于該部分計(jì)劃先賣后買的換房群體而言，由于不確定自己的房子何時(shí)能賣掉，因此看房積極性并不高。

??“政策出來(lái)后，這些業(yè)主發(fā)現(xiàn)自己的房子看房量上來(lái)了，所以信心也起來(lái)了，有些客戶主動(dòng)約我們看房，說(shuō)不用等到賣了房再看房了，而且因?yàn)榱_湖放開(kāi)限購(gòu)，名額問(wèn)題也得到解決，客戶說(shuō)看到合適的就打算先定下來(lái)，相當(dāng)于這部分人群也提前入市了。”

??不僅如此，對(duì)于剛性需求群體來(lái)說(shuō)，羅湖區(qū)的置業(yè)門檻低，租金回報(bào)率高，也是一大優(yōu)勢(shì)。

??在位于羅湖區(qū)春風(fēng)路的一家中介門店，中介工作人員陳先生表示，片區(qū)老小區(qū)以小戶型為主，周邊更有總價(jià)約170萬(wàn)元便可“上車”的一房一廳戶型，租金回報(bào)率普遍在3個(gè)點(diǎn)以上甚至更高，對(duì)于年輕“剛需”來(lái)說(shuō)，自住或出租都是不錯(cuò)的選擇。

??“我們店剛剛成交的一套房源，買家就是工作在福田區(qū)的白領(lǐng)，但福田的置業(yè)門檻高，而且也受限購(gòu)限制，因此這個(gè)客戶就打算在羅湖買一套一房一廳，上班通勤方便，首付不到30萬(wàn)元，即使出租出去，每個(gè)月也有4000元以上的租金收入。新政后羅湖受到的關(guān)注度比較高，所以這樣的老小區(qū)盡管沒(méi)有特別好的學(xué)區(qū)，但成交也非常不錯(cuò)。”陳先生說(shuō)。

??聞風(fēng)而動(dòng)的，不只買方，還有羅湖的二手房業(yè)主。

??在多家二手房中介門店，我們遇到了不少正在詢問(wèn)樓市行情的業(yè)主。有業(yè)主表示：“聽(tīng)說(shuō)近期羅湖二手房賣得不錯(cuò)，我感覺(jué)算是一個(gè)不錯(cuò)的賣房窗口期，所以想了解一下情況，如果價(jià)格合適就把房子掛出去。”

??對(duì)于市場(chǎng)關(guān)心的業(yè)主報(bào)價(jià)情況，有中介人士說(shuō)，新政后業(yè)主在價(jià)格的心態(tài)上有所分化：“有的業(yè)主想趁機(jī)出貨，在價(jià)格上比較實(shí)在，有的業(yè)主覺(jué)得市場(chǎng)信號(hào)很好，就告訴我們不著急推，甚至也有業(yè)主主動(dòng)找我們調(diào)高價(jià)格。”

??對(duì)新政后羅湖區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的活躍，深圳貝殼研究院肖小平表示，羅湖區(qū)在本次新政出臺(tái)后跑贏大市，一是羅湖區(qū)配套成熟、房?jī)r(jià)親民，二是新政放寬了羅湖區(qū)的限購(gòu)而釋放大量此前無(wú)資格的購(gòu)房者。

??“這兩年，房子的居住屬性上升、資產(chǎn)屬性下降，令置業(yè)者越來(lái)越青睞配套齊全、生活便利的區(qū)域，羅湖正是其中的典型代表，其后續(xù)市場(chǎng)潛力亦不容小覷。”肖小平分析稱。

??他還透露，目前，羅湖的咨詢量和帶看量依然在增長(zhǎng)，為“金九銀十”的成交奠定了基礎(chǔ)。

??廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉同樣認(rèn)為，深圳樓市新政的調(diào)整，其中羅湖區(qū)的限購(gòu)放寬是一大看點(diǎn)，不僅因?yàn)榱_湖區(qū)是深圳最早開(kāi)發(fā)的區(qū)域，配套齊全生活成本較低，也因?yàn)樯钲诘男粜头吭创蟛糠旨杏诹_湖，單價(jià)總價(jià)均比較低的情況下，對(duì)于預(yù)算有限的購(gòu)房者的拉動(dòng)十分明顯。

??“這樣的銷售勢(shì)頭，后續(xù)應(yīng)該會(huì)維持下去，同時(shí)，羅湖區(qū)的主管部門也應(yīng)該同步做好一些老小區(qū)的改造，以及基礎(chǔ)類設(shè)施的升級(jí)，讓羅湖區(qū)既能夠讓人買得起，也能夠住得舒服，對(duì)于一個(gè)老城區(qū)來(lái)說(shuō)，還是有許多需要加強(qiáng)的地方。”李宇嘉說(shuō)。