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??北京內城將迎來一宗“王牌”地塊出讓。北京市規劃和自然資源委員會網站近日更新的信息顯示，東城區祈年大街路西危改工程土地一級開發項目4、5號地0127-0201、0202、0203、0204地塊多功能用地（以下簡稱“祈年大街地塊”）進入預申請環節。總占地面積2.28萬平方米，規劃地上建面2.5萬平方米，整體容積率為1.1。

??這宗地塊位于二環內的黃金區位，南鄰天壇公園，北邊一路之隔是前門大街景區，步行到天安門廣場2.2公里左右。近期已有潛在參與競拍的房企主動到店開展市場調研，祈年大街地塊的核心價值就在于地段的稀缺性。

??附近的金魚池地塊已于去年7月出讓，溢價25%成交，這也是近5年來東城區里唯一的住宅地塊交易，由河北鑫界以3.375億元競得，住宅建筑面積僅有1700平方米。

??在今年北京第7輪擬供地清單中，祈年大街4號地、5號地是首個進入用地預申請的地塊。9月18日，我們實地探訪了祈年大街4、5號地塊，這里早已完成土地平整，最南端的0204子地塊是國營北京制帽廠舊址，已完成拆除十余年。

??比鄰天壇公園

??在樓市調整期，北京土地供應也不可避免發生變化，各區紛紛亮出自家“壓箱底”的優質地塊，以穩定市場預期。

??比如，今年上半年供應的海淀區樹村、半壁店、寶山地塊，朝陽區黃杉木店等熱門地塊，其中海淀區樹村地塊樓面價約10.23萬元/平方米，溢價率27.93%，創造了北京住宅供地樓面價10萬元/平方米的紀錄。

??延續前期土地拍賣的熱勢，第7輪擬供地中有多宗優質地塊被擺上貨架。其中，位于軌道站點周邊等交通便利及配套成熟的地區超過80%。

??8宗地中，北京東城區只占1宗，但極具重磅效果。根據已披露信息，祈年大街4、5號地的起拍價格19.5億元，折合樓面價7.8萬元/平方米，僅次于中海樹村地塊起始樓面價8萬元/平米。若按住宅部分計算，該地塊有可能成為北京的單價新地王。

??地塊范圍北至珍貝大廈、西至金魚池電話局、金臺書院、金魚池東區、南至規劃交通設施用地、東至祈年大街。周邊既有文化古跡的厚重歷史，又不斷引入新的商業、文化元素。商業配套方面有國瑞、新世界、合景魔方等；教育方面，金臺書院小學就在地塊西側，還有北京第十一中學東西校區。

??醫療資源在3公里半徑內有北京醫院、協和醫院、友誼醫院、同仁醫院等知名三甲醫院。軌道交通離7號線橋灣站僅約300米，并靠近5號線和7號線換乘站磁器口站，區位條件上乘。

??老城氛圍濃郁

??在地塊周邊，有大大小小的眾多老胡同。東曉市街北側、0202地塊西側是金臺書院小學，又稱狀元府，坐北朝南，是一座三進四合院。東曉市街以北有一條魯班胡同，按照“十無標準”管理，無亂塔架電線等，步行走到這里城市界面整潔而寧靜，以南是金魚池巷，巷子內長著多棵古樹。

??沿0203、0204地塊西側與金魚池巷之間是一片6層樓的小區，叫金魚池中區，該小區是2002年的回遷房。

??此次出讓地塊最南端的0204地塊是國營北京制帽廠舊址，已完成拆除十余年。拆除前北邊就有空地，在周邊開雜貨店近20年的店主說，地塊里過去還有一家“煤鋪”。

??來到祈年大街東側，這里有成片的平房院落，名為西園子巷，屬于直管公房，這些平房藏在天壇北里小區沿街的幾棟6層樓后身。

??北京很多直管公房已經騰退了，但是西園子目前還沒有大動作，這里的居民王先生說：“我不愿意搬走，住在天壇公園邊，雖然公園里游人多些，但我可以找人少的地方閑坐，一呆就是大半天，而且周圍有4家知名醫院，對健康幫助很大。”

??預計造院墅產品

??天壇周邊的建筑通常在6層以內。根據保護要求，天壇周邊特別是天壇路、祈年大街等鄰近區域，建筑高度普遍被限制在18米以下，因此祈年大街地塊也不例外。

??具體來看，0201地塊、0203地塊、0204地塊這3宗地塊限高18米；0202地塊屬于4號地，限高3.3米。結合限高要求，有業內人士分析，0202地塊可能建設為四合院形制產品，其他住宅部分則為6層以內大平層或疊拼別墅，如果以每套300平方米計算，預計供應50套房源。

??祈年大街地塊性質為F1多功能用地，可以理解為住宅為主，商辦為輔，因此地塊上也會出現商業辦公類建筑，按規劃條件要求住宅占比不超過70%。

??合碩機構首席分析師郭毅表示，致力在北京深耕發展，希望打造標桿作品的品牌房企可能會重點關注該地塊，但并不代表真正會出手拿地。

??首先，祈年大街地塊文化屬性強，需要開發商對購房人群的生活與社交方式、文化與圈層需求做非常深入的研究，才能量身定制與之匹配的好產品；其次，地塊本身分為4宗小地塊，較為零散，對生活方式、社交場景的打造提出了更高要求；第三，其中包含限高3.3米的地塊，也就是地上一層，結合稟賦風貌，很可能會是四合院形制的產品，這一方面要求開發商對北京傳統居住文化有著更深刻的理解，另外如果產品不夠亮眼，勢必會影響去化速度和價格實現度，因此有實力摘得祈年大街地塊，并打造出“叫好又叫座”產品的開發商可以說鳳毛麟角，也使得這宗地塊的歸屬值得期待。

??地塊周邊多為老舊二手房，均價在6萬元～7萬元/平方米，次新二手房有北京城建天壇府，戶型為一居到三居，與祈年大街地塊產品有區別，價格參考意義不大。值得一提的是，北京東城區另有一宗待供應地塊，即西革新里項目，地塊文件顯示，居住用地部分容積率為2.1。