市場陳標志 2025-09-28 09:22:15 來源：中房報
??“你要采訪的事，我可能幫不了你。”9月24日上午，北京萬發順興資產管理有限公司一相關負責人婉拒了中國房地產報記者的采訪。
??記者“要采訪的事”，系該公司位于海口“黃金地段”的37套房產近期被司法拍賣一事。
??從今年6月開始，牡丹江市中級人民法院通過網絡平臺，公開司法拍賣位于海口市龍華區濱海大道57號中海國際中心2號樓的37套房產，建筑面積總計15000.4平方米。
??上述房產在通過兩次司法拍賣流拍之后，執行法院將其改為“變賣”的方式進行處置。近日，一家剛剛成立的浙江企業以1.4億元“抄底”了這37套房產，折合單價9286元/平方米。
??記者了解到，與海口中海國際中心2號樓緊鄰的1號樓，其備案均價為3.3萬元/平方米。這一備案價格與2號樓9286元/平方米的變賣價相差甚遠。
??有知情人士告訴記者，海口中海國際中心2號樓總共38套房產，北京萬發順興資產管理有限公司是通過股權（或債權）的方式取得的其中37套房產，“海口中海國際中心項目所在地塊很復雜，早期在海南知名地產商王大富的手中，至少倒了4次手才到中海的手中。”
??37套房產的“法拍”
??9月20日下午近4時，瓊（2024）海口市不動產權第0254222號等37套房屋在網上“變賣”結束，一個競買號為“J9990”的用戶，以139296401.44元的底價競得該標的。
??根據競價結果確認書，競買號“J9990”——湖州市產豐企業管理合伙企業（有限合伙）“以最高應價勝出”，競得上述37套房屋，建筑面積總計15000.4平方米。該企業成立于今年年9月11日，通過股權穿透，其為浙江省湖州市一家國有控股企業。
??在此前，海口中海國際中心2號樓的這37套房屋已經進行了兩輪司法拍賣，但均以無人報名參與競買而流拍。
??今年6月初，牡丹江市中級人民法院將上述拍賣標的首次掛網進行司法拍賣，起拍價為174120501.8元；根據專業評估機構的評估，該37套房產評估價為248743574元。這也意味著，該標的起拍價低于評估價7463萬元進行了公開拍賣。
??本次拍賣記錄顯示，盡管有超過4000人次圍觀、89人設置了“提醒”，但無一人報名參與競買。
??今年7月初，海口中海國際中心2號樓的37套房產繼續通過網絡平臺進行進行司法拍賣。記者注意到，該拍賣標的起拍價降至139296401.44元，較第一次網絡司法拍賣起始價減少了3482萬元之多。
??該司法拍賣項目雖然吸引了2800人次圍觀，但依然沒有人參與報名競買。直至9月20日該標的改為“變賣”的方式處置才成功交易。
??以最后一次成交價139296401.44元測算，海口中海國際中心2號樓37套房屋、總計15000.4平方米建筑面積，單價為9286元/平方米。
??“黃金地段”的寫字樓
??“這37套房產與中海沒有關系，是2號樓業主的正常市場行為。”9月23日，一名不愿具名的知情人士告訴記者，被拍賣的37套房產屬于優質資產。
??據了解，海口中海國際中心項目位于海口市龍華區濱海大道57號，由2棟寫字樓組成，1號樓35層高168米，2號樓20層高80米，總建筑面積約12.5萬平方米，項目總投資約10億元。
??該項目地處海口市濱海大道的黃金地段，站在樓上，海口灣景致一覽無遺，為濱海大道地標性甲級寫字樓。
??記者注意到，被司法拍賣的37套房產有398.93平方米、482.5平方米、323.54平方米和333.87平方米等幾種大戶型。
??“整個2號樓只有38套房產，其中37套登記在北京萬發順興資產管理有限公司的名下。”該知情人士稱，海口中海國際中心項目所在地塊比較復雜，地塊使用權所對應公司的股東較多，北京萬發順興資產管理有限公司就是其中股權（或債權）持有人之一。
??“該項目地塊從上個世紀90年代末至今，使用權至少過了4次手，最后從中信轉讓到中海手中。”該知情人士告訴記者，中海在開發該項目過程中，想把股權“純凈化”，就將2號樓15000余平方米的房產給了北京萬發順興資產管理有限公司。
??“如果按照股權份額，將全部的38套房產登記在北京萬發順興資產管理有限公司名下，就超過了它的股權份額。”上述知情人士表示，所以剩下了1套房產處于“未售狀態”。
??海口地標性項目的“前世今生”
??記者也通過相關公開資料查詢，證實了上述知情人士所說。
??相關資料顯示，海口中海國際中心項目均以“海口鴻洲濱海建設有限公司”（曾用名：海口中信鴻洲濱海建設有限公司）作為項目公司進行開發，目前法定代表人為劉顯勇。
??記者了解到，早在2012年，海口鴻洲濱海建設有限公司的前身為“海南鴻洲置業集團股份有限公司”，海南知名地產開發商王大富任該公司的董事長、總經理。目前，海口鴻洲濱海建設有限公司為中海地產（海南）投資有限公司全資子公司、中海地產集團有限責任公司全資孫公司。
??2022年4月的一份“海口鴻洲濱海建設有限公司商品房銷售價格備案申報表”顯示，項目開發企業海口鴻洲濱海建設有限公司向海口市發改委申請備案中海國際中心2號樓銷售價格：38套毛坯商品房、總共建筑面積15417.18平方米，申請均價為9500元/平方米。
??“如果按照均價9500元/平方米的備案價，與這次9286元/平方米的成交單價相比，也相差無幾。”上述知情人士告訴記者，實際上，1號樓商品房銷售成交價也僅為2.3萬元/平方米至2.4萬元/平方米。
??但記者在2023年6月一份“海口鴻洲濱海建設有限公司商品房銷售價格備案申報表”中見到，本次海口中海國際中心1號樓申請價格備案一共266套房產（總建筑面積71523.85平方米），銷售申報均價3.3萬元/平方米。另外，740個車位（總面積24291.18平方米）申請備案均價為25萬元/個。
??也就是說，與1號樓緊挨著的2號樓的申請銷售均價相差2.35萬元/平方米，令人尋味。
??值得關注的是，就在海口中海國際中心2號樓37套房產司法拍賣期間，即2025年9月16日，海口市發改委同意海口鴻洲濱海建設有限公司提出調整2號樓的備案價格，準予備案“擬售辦公均價2.45萬元/平方米”。
??事實上，這“2.45萬元/平方米的均價”僅對應海口中海國際中心2號樓中的一套417.05平方米的未售房產，其他37套房產在該套房產價格備案的4天后網拍成交。
??記者也了解到，這37套房產被在網絡平臺進行司法拍賣，源起一起執行案件，即牡丹江市中級人民法院執行“（2024）黑10執489號”案，北京萬發順興資產管理有限公司、牡丹江市珠江萬嘉旅游投資發展集團有限公司、北京市新興房地產開發總公司、海林市萬嘉雪鄉度假酒店有限公司均被列為被執行人，執行標的約633萬元。
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中國城市住房價格288指數
(2023-02)1571.9點
- 0.13%
- -0.91%
| 日期 | 指數 | 環比 | 同比 |
|---|---|---|---|
| 2023.01 | 1569.9 | -0.97% | -0.14% |
| 2022.12 | 1572.1 | -0.92% | -0.11% |
| 2022.11 | 1573.9 | -0.12% | -1.08% |
| 2022.10 | 1575.8 | -0.20% | -1.01% |
| 2022.09 | 1579.0 | -0.02% | -0.87% |
| 2022.08 | 1579.3 | -0.04% | -0.62% |
