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??長期以來，上海的風貌地塊一直主要通過遴選出讓、協(xié)議轉(zhuǎn)讓或股權(quán)交易等定向方式供應市場。2025年上海集中土拍市場罕見地出現(xiàn)了多個風貌地塊。

??7月24日-25日，上海舉行第六批次集中土拍，共成交8宗含宅用地，其中有兩宗為稀缺風貌地塊。

??2023年至今，上海通過招拍掛方式供應的風貌涉宅地塊共計7宗，整體數(shù)量不算多，但2025年上海第六批次土拍這樣同時出讓2宗風貌地塊的情況還是第一次。

??2025年上海第六批次集中土拍于7月24日-25日進行。本次土拍共成交8宗含宅用地，成交總建面52.31萬㎡，成交金額290.57億元，平均溢價率22.33%，僅一宗地塊底價成交，土地市場依舊保持高熱。

??在此次上海第六批次土拍中，兩宗稀缺風貌地塊再度成為市場關(guān)注焦點。其中，靜安區(qū)C050202單元053-b-1即東斯文里地塊位于城市優(yōu)質(zhì)地段，但土地熱度并不算高，一方面是核心區(qū)豪宅市場競爭激烈，另一方面地塊含有21%的商業(yè)配比且涉及風貌保護的要求，最終由中海地產(chǎn)以53.63億元競得，樓板價90390元/㎡。

??與此同時徐匯區(qū)XH-02單元051-11地塊在經(jīng)過28輪激烈競價后，最終被一家浙江民營企業(yè)以12.25億元的價格摘得，成交樓面價200257元/㎡刷新了上海乃至全國涉宅用地最高紀錄。該地塊盡管規(guī)模不大，但卻是上海土拍市場中罕見的純風貌別墅用地。市場傳聞稱，該地塊或不打算對外進行銷售，而將作為后續(xù)家族資產(chǎn)的財富傳承。

??目前上海的風貌別墅項目分布主要在黃浦、靜安、虹口和楊浦等區(qū)域。徐匯區(qū)此次通過推出衡復風貌區(qū)的住宅用地，不僅增添了新的市場供應，也進一步增加了中心城區(qū)高端住宅的選擇范圍。

??1、招拍掛風貌宅地供應稀缺但準入寬松，以期提振市場活力

??2023年至今，上海通過招拍掛方式供應的風貌涉宅地塊共計7宗，占同期市中心同類地塊供應數(shù)量的27%，占比并不算多。但該類地塊的準入門檻也相對寬松，僅對企業(yè)的誠信資質(zhì)；“競品質(zhì)”環(huán)節(jié)裝標、公共配套、高端人才住房配建等方面設(shè)置了部分要求，并未對企業(yè)是否具備風貌地塊開發(fā)經(jīng)驗設(shè)置硬性條件。

??鑒于此，上海市中心各區(qū)選擇以公開市場方式出讓風貌地塊，一定程度上也希望能夠吸引全國優(yōu)質(zhì)企業(yè)參與，并通過公開競價機制充分挖掘土地價值、激發(fā)市場競爭活力。

??2、風貌宅地土拍熱度從早期多次溢價觸頂?shù)饺缃駛鹘y(tǒng)房企拿地趨謹慎

??但從地塊熱度的實際表現(xiàn)來看，2024年6月上海土拍取消限價，轉(zhuǎn)為實施“雙高雙競”新機制。政策切換前后市場表現(xiàn)卻未有明顯差異。舊規(guī)則下，四幅涉風貌宅地中有三幅均以觸頂價成交；而舉措落地后三幅地塊中僅徐匯衡復地塊溢價率超20%，另外兩宗仍維持在10%左右。

??落實到具體地塊，華潤外灘瑞府風貌體量較小，同時地塊成交時北外灘區(qū)域的整體價值尚未充分兌現(xiàn)。其約9.2萬元/㎡的樓板價，較之后周邊同類項目——如11.7萬元/㎡的金茂璞元和12.6萬元/㎡的綠城北外灘地塊明顯偏低。而靜安東斯文里地塊因包含21%的商業(yè)風貌比例，在一定程度上增加了住宅部分的實際地價成本。

??徐匯地塊因體量較小、開發(fā)成本較高且需配建商業(yè)等風險考量，使得參拍企業(yè)招商和中海在經(jīng)過多輪競價后選擇退出，最終該地塊由一家民營企業(yè)競得。可見在當前的市場環(huán)境下，即便面對稀缺風貌地塊，傳統(tǒng)房企仍是理性評估、保守出價，而非盲目追高。

??3、招拍掛風貌地塊保護用地占比均低于50%，且多為高低配混合式小體量社區(qū)

??當前上海通過招拍掛出讓的風貌地塊，其出讓合同大多未明確約定具體的保護用地面積。根據(jù)已公布的保留保護建筑面積初步估算，這些地塊中風貌保護用地占總面積的比例均低于50%，未能滿足上海歷史風貌項目遴選的相應要求——法定風貌保護范圍的地塊與其相鄰地塊組合為風貌保護項目的，風貌保護用地占項目總面積應達到50%以上。

??同時從地塊規(guī)劃來看，多數(shù)項目為高層與風貌住宅或風貌商業(yè)相結(jié)合的混合開發(fā)，且體量普遍較小，大多為2萬平方米以下的小規(guī)模社區(qū)。唯二超過2萬平方米的兩宗地塊——華潤外灘瑞府僅含一幢風貌住宅，中海東斯文里地塊則為風貌商業(yè)。相較于純風貌住宅地塊，上述項目的整體保護等級要求相對較低。

??目前，上海風貌地塊的出讓主要包括三種路徑：公開遴選+協(xié)議出讓、協(xié)議出讓+股權(quán)轉(zhuǎn)讓，以及招拍掛。

??協(xié)議出讓+股權(quán)轉(zhuǎn)讓模式通常以多地塊捆綁形式進行，土地成本體現(xiàn)于股權(quán)對價中。該方式要求受讓方具備較強的綜合開發(fā)與整體平衡能力，目前參與者以央企為主。

??而遴選協(xié)議出讓屬于定向出讓，對參與企業(yè)的資質(zhì)和歷史風貌保護開發(fā)經(jīng)驗有明確的打分指標。該方式多用于核心保護地塊出讓，目前以頭部央企、少量國企參與為主。

??公開招拍掛則面向全國房企開放，通過“價高者得”公開競價確定土地成本，多為中低保護要求的地塊。徐匯衡復地塊也表明，未來非本地的優(yōu)質(zhì)企業(yè)也可借此進入上海風貌住宅市場。

??從長期來看，通過公開“招拍掛”方式出讓的具有風貌保護要求的地塊，在上海土地供應中預計仍將占比較小。

??對于保護要求高、歷史文化價值突出的核心風貌地塊，將繼續(xù)通過遴選出讓、協(xié)議轉(zhuǎn)讓或股權(quán)交易等定向方式供應市場，以確保保護要求得以有效貫徹和嚴格落實。

??但從整體市場來看，上海市中心區(qū)域選擇以公開市場方式出讓風貌地塊，一定程度上也希望能夠吸引全國優(yōu)質(zhì)企業(yè)參與，并通過公開競價機制充分挖掘土地價值、激發(fā)市場競爭活力。