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??等了10余年，境外購房者的“付款難題”終于解決了。

??近日，國家外匯管理局發(fā)布《國家外匯管理局關(guān)于深化跨境投融資外匯管理改革有關(guān)事宜的通知》（匯發(fā)〔2025〕43號(hào)，以下簡稱“通知”），明確“便利境外個(gè)人境內(nèi)購房結(jié)匯支付，將在粵港澳大灣區(qū)試點(diǎn)實(shí)施的港澳居民購房結(jié)匯支付便利推廣至全國。”

??通知稱，境外個(gè)人在滿足房地產(chǎn)主管部門和各地購房資格條件下，可以在取得房地產(chǎn)主管部門的購房備案證明文件之前，憑購房合同或協(xié)議先行在銀行辦理購房所涉外匯資金結(jié)匯支付，后續(xù)再向銀行補(bǔ)交購房備案證明文件。

??另一個(gè)重大變動(dòng)在于，通知中明確“取消資本項(xiàng)目外匯收入及其結(jié)匯所得人民幣資金不得用于購買非自用住宅性質(zhì)房產(chǎn)的限制”。

??這意味著，企業(yè)（尤其是非房地產(chǎn)企業(yè)）可以更靈活地自主決定其外匯資金的使用方向，比如購買辦公用房、員工宿舍等經(jīng)營性房產(chǎn)，并可進(jìn)行基于自身發(fā)展策略的商業(yè)地產(chǎn)投資，將有助于盤活存量房產(chǎn)資源。

??值得注意的是，無論是對(duì)于境外個(gè)人還是企業(yè)，購買境內(nèi)房產(chǎn)的限購政策并未改變，仍需遵守房地產(chǎn)主管部門和地方政府的規(guī)定。因此，這次政策更像是一次“精準(zhǔn)滴灌”，而非“大水漫灌”。

??“近年來，國內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)已發(fā)生變化，房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)宏觀調(diào)控措施已優(yōu)化調(diào)整。基于此，相關(guān)外匯管理措施有必要加以優(yōu)化調(diào)整，以適應(yīng)新形勢(shì)新要求，助力房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)健發(fā)展。”對(duì)于此次調(diào)整，國家外匯管理局副局長、新聞發(fā)言人李斌表示。

??新政優(yōu)化調(diào)整了什么？

??新政對(duì)境外人士購房，帶來的最大便利是什么？

??舉個(gè)例子，來自香港的陳先生看中了內(nèi)地的一套房子，與開發(fā)商簽訂了購房合同。按照舊規(guī)，他需要先拿到房產(chǎn)備案證明才能去銀行結(jié)匯支付首付，但內(nèi)地開發(fā)商則要求先收到首付款才肯辦理備案。這個(gè)如同“第22條軍規(guī)”般的死循環(huán)，曾難住了無數(shù)像他一樣的境外購房者。如今，這個(gè)持續(xù)多年的堵點(diǎn)終于被徹底打通。

??按照新規(guī)，陳先生無需等待備案證明，只需攜帶有效的購房合同、身份證明等材料，即可前往銀行辦理購房首付款的結(jié)匯和支付手續(xù)。開發(fā)商收到首付款后，便可以為陳先生辦理網(wǎng)簽備案等手續(xù)。陳先生在規(guī)定時(shí)間內(nèi)，將取得的《購房備案證明》補(bǔ)交給銀行，完成整個(gè)流程的閉環(huán)。

??這為符合條件的境外人士在境內(nèi)購房提供了切實(shí)的付款便利，有助于滿足其自主需求，并將對(duì)中國房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生積極影響。不過，這并未改變現(xiàn)行境外個(gè)人境內(nèi)購房政策（比如工作學(xué)習(xí)滿1年，限購1套等）。

??對(duì)此，匯生國際資本有限公司行政總裁黃立沖分析認(rèn)為，該政策定位是“便利結(jié)匯支付”，而不是放松購房準(zhǔn)入。政策不改購房資格與自用屬性約束，這是“提效”，不是“放閘”。

??黃立沖預(yù)計(jì)，對(duì)于中國房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，新規(guī)會(huì)帶來“存量意向→成交”的邊際改善，尤其是一二線城市與灣區(qū)外溢城市，短期可能把首付入賬周期從數(shù)周壓到數(shù)日，提升5～10個(gè)工作日的到賬確定性。但考慮到境外人士自用屬性、地方限購與信貸政策等并未改變，外資凈流入不會(huì)形成量級(jí)趨勢(shì)，更可能是“小水慢流”的結(jié)構(gòu)性增量。

??通知中還明確，縮減資本項(xiàng)目收入使用負(fù)面清單，取消不得用于購買非自用住宅性質(zhì)房產(chǎn)的限制。多位業(yè)內(nèi)人士稱，此舉釋放出鼓勵(lì)外資投資境內(nèi)房地產(chǎn)的政策信號(hào)。

??李斌表示，“不得用于購買非自用的住宅性質(zhì)房產(chǎn)”的政策，是在房地產(chǎn)市場(chǎng)過熱背景下，各部門先后出臺(tái)一系列針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)和行業(yè)的調(diào)控政策之一。國家外匯局從防范“熱錢”投機(jī)炒作角度，配合出臺(tái)了“非房地產(chǎn)企業(yè)的資本金、外債等資金不得用于建設(shè)、購買非自用房地產(chǎn)”的措施，為房地產(chǎn)市場(chǎng)階段性平穩(wěn)健康發(fā)展發(fā)揮了積極作用。近年來，國內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)已發(fā)生變化，相關(guān)外匯管理措施有必要加以優(yōu)化調(diào)整。

??信號(hào)意義更強(qiáng)

??長期以來，外資投資中國房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨著重重限制。

??2006 年，《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)外資準(zhǔn)入和管理的意見》出臺(tái)，即所謂的“限外令”，嚴(yán)格規(guī)范了外資進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)的門檻。比如，要求在境內(nèi)工作、學(xué)習(xí)時(shí)間超過1年的境外個(gè)人，只能購買1套用于自住的住房。

??與之配套，2008 年 8 月國家外匯管理局發(fā)布的匯綜發(fā)（2008）142 號(hào)文件明確規(guī)定，除外商投資房地產(chǎn)企業(yè)外，外商投資企業(yè)不得以資本金結(jié)匯所得人民幣資金購買非自用境內(nèi)房地產(chǎn)。

??這之后，外商投資企業(yè)資本項(xiàng)目下外匯收入不得用于建設(shè)及購買非自用境內(nèi)房地產(chǎn)的規(guī)定長期延續(xù)，目的在于防范外資過度涌入房地產(chǎn)市場(chǎng)，引發(fā)房價(jià)過快上漲、金融風(fēng)險(xiǎn)積累等問題。

??而現(xiàn)在，中國房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系逆轉(zhuǎn)的時(shí)代已經(jīng)到來。一方面，房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨庫存積壓、資金回籠困難等挑戰(zhàn)，急需新的資金活水注入，以促進(jìn)市場(chǎng)健康循環(huán)；另一方面，中國經(jīng)濟(jì)在全球經(jīng)濟(jì)格局中的地位日益重要，進(jìn)一步擴(kuò)大對(duì)外開放成為趨勢(shì)。

??2024年1月，人民銀行廣東分行、國家外管局廣東分局發(fā)布《港澳居民購買粵港澳大灣區(qū)內(nèi)地城市房產(chǎn)結(jié)算支付便利化業(yè)務(wù)指引》，在便利港澳居民在大灣區(qū)內(nèi)地購房方面走出了一大步。試點(diǎn)期間，通過提升支付便利性，有效激發(fā)了港澳居民在大灣區(qū)的購房需求，吸引了可觀的外部資金進(jìn)入內(nèi)地樓市，并為全國推廣提供了實(shí)踐范例。

??數(shù)據(jù)顯示，截至2024年11月末，澳門居民在大灣區(qū)內(nèi)地購房支付業(yè)務(wù)已辦理1063筆，資金折合人民幣16.4億元。比如，廣州番禺的新鴻基峻鑾樓盤，近70%的成交來自香港買家。2024年第二季度，購買橫琴物業(yè)的買家中，澳門買家占比約39%，成為最大購房群體。

??此次，在粵港澳大灣區(qū)試點(diǎn)實(shí)施的港澳居民購房結(jié)匯支付便利，被推廣至全國，能否引來新一輪外資投資熱潮？

??某地產(chǎn)分析師認(rèn)為，外資能否大規(guī)模進(jìn)入，還面臨以下制約：一是購房資格門檻未變；二是“房住不炒”基調(diào)未變；三是從根本上取決于外資對(duì)中國房地產(chǎn)市場(chǎng)中長期前景的判斷，包括房價(jià)走勢(shì)、租金回報(bào)率等；四是取決于中國房地產(chǎn)調(diào)控政策（如限購、限貸、稅收等）的松緊度。

??“享受政策便利的前提是境外個(gè)人符合房地產(chǎn)主管部門和各地購房資格條件。現(xiàn)在，各地的政策是可以購置一套住房，下一步的政策要看各地對(duì)于境外人士購房數(shù)量是否會(huì)有等同于境內(nèi)居民的政策松綁等。”廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉置評(píng)道。