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??中房網訊 9月17日，“2025房地產企業品牌價值測評成果發布會暨第十五屆房地產品牌發展高峰論壇”在上海舉行。本次測評成果發布會上，《2025房地產企業品牌價值測評研究報告》、2025房地產開發企業品牌價值50強、區域10強、成長性10強、央企10強、優秀品牌項目，以及房建供應鏈優選合作品牌系列等榜單正式揭曉。

??會上，克而瑞集團副總裁孟音表示，城市中心是未來代建行業的主戰場，今年7月份中央城市工作會議和政治局會議都對城市更新有所提及，標志著未來市場會從增量走向存量增效方向。代建企業應該在這個方向挖掘自身核心能力，要有所建樹。

??以下為演講實錄：

??各位領導，各位同仁，非常高興今天在這里跟大家一起分享一下我們對代建市場未來的這樣的一個發展趨勢的判斷。從今年上半年以來，我們代建行業其實在新增規模上有一個比較快速的增長。在經歷了2024年的這樣的一個下行之后，我們這樣的增長其實體現了一些新的特征。

??我們看到代建其實從2020年我們綠城管理第一組上來之后，就進入了一個快速的擴張期，但是經過這兩三年的發展之后，到2024年我們的企業已經進入到一個競爭非常激烈的階段。在2025年的時候，我們發現行業的規模其實也在持續的放緩，擴張與淘汰是一個并存的特征。那么今年上半年實際上有兩個比較顯著的特征跟大家分享一下，一個是我們的核心城市的在建率已經達到了7.8%，創了歷史上的一個新高，但是我們也同時看到增長的動能是在放緩的。

??據我們克而瑞的監測，我們30層的代建的滲透率是達到了7.8，那么這個當中也有一些更換，像一線城市我們歷年的在建滲透率都一直是比較低的，而且也沒有什么變化，基本上是在1%左右，但是二線城市的飆升是非常的迅速的。我們可以看到在今年的上半年，我們二線城市的在線生活率已經達到了10.86%，而三四線城市的代建滲透率略微有所下降，但是也仍然還是比較高的一個動態。

??特征二就是我們的入駐企業也有一些變化，現在已經基本上接近飽和了。那么在競爭加劇底下，我們代建企業也迎來了我們的洗牌。截止到2024年底，我們已經有100多家企業也涉及了我們的整個的代建業務，然后在我們的銷售百強里面，涉及到代建業務的企業達到了80多家，而且當中有60多家是成立了單獨的代建平臺，但是這個趨勢在近兩年已經有所放緩。那么到了今年，實際上能夠持續去擴張去拿地的在建企業已經不到40家了。整個我們2025年上半年代建的這樣的一個市場形勢，我們看到是比較嚴峻的。從幾個這個數據來看一下，一個是我們的總合約規模已經突破了10億平方米，但是新入局的一些很強的我們的代建企業也迅速完成了積累。我們綠城管理和藍城因為發力比較早，所以我們已經率先突破了5億平米的這樣的一個總合約規模。

??但是對于新做企業來講的話，我們的企業的規模就比較顯著了。我們看到今年在 Top5和top10，Top10和Top15，甚至到Top20的這樣的一個我們的規模的門檻變化的差距是非常大的，我們的Top10和Top20的一個差距達到了17%。那么從集中度來講的話，也是達到了一個歷史的新高度。在我們的集中度在 Top5里面基本上大家的格局是非常穩定的，但是在腰部力量，我們的Top6到差不多20的這些企業，我們的換房率已經達到了60%，也就是說只有40%的企業還是原來的企業，但是60%有些人已經出局了，有些人有新入圍到我們這樣的一個范圍里面來。

??從集中度來講，top5已經在上半年的規模里面已經達到了全行業的將近一半46%，也是一個比較高的高度，那么在整個的Top10占到了全行業的新拓規模的70%。而我們的Top20占到了整個全行業的90以上，所以其實在我們的Top20甚至之后的拿地的薪酬規模這一塊只有非常小的一個機會。

??那么超半數企業在新簽約上面同比是增長的，大家說的是我們的 Top25年的這些企業，這是我們腰部能夠發力的企業，還是非常有競爭力的，頭部企業也加快了一個拓展的步伐。我們發現尾部就在持續的更換我們的這樣的一些企業的名單。從拓展的區域上來看，我們發現二線的拓展占比大幅的提升。從今年的上半年與去年相比，已經上升了6個百分點，達到了52%，是我們在新拓規模當中的一個絕對的土地區域，尤其是像我們的龍湖龍制造也好，然后遠洋監管、金地、旭輝，我們這些企業都把我們的一二線城市作為我們的一個主戰場，在三四線是主戰場的這些企業來看的話，我們的深耕也是集中在一些自己非常有優勢的城市。

??從代建的類型來看，我們的政府代建，商業代建仍然是我們的最大的基本盤，這兩方面基本上都有所增加，尤其是商業代建在今年達到了49%的一個總量，超過了我們的政府代建，說明我們的民營企業的一個主戰場，從這張表我們也可以看得出來，我們的政府代建有一些企業是比較持續發力的，在政府代建上面它的拿地的規模占到了自己的所有的項目的一大半以上。我們的民營企業它的持續搭配點基本上會集中在我們的商業在線這一個領域。比如說新城建管，今年上半年我們所有的新拓的項目都是上市代建的，資本代建由于我們目前AMC的這樣的一個轉型，那么目前所有的項目都風險比較大，然后難度也比較大，入駐企業就相對比較少。

??還是從前的我們這個體系比較完整，抗風險能力比較強的這些代建企業還繼續在做這一塊。可以看出來我們未來的行業，其實大家會更加需要集中在我們的細分的一個領域，去尋找我們的一個新機遇。從總量上我們的判斷是未來會在代建的總量上會逐步的去走穩，那么未來的5年可能我們每年的這樣一個代建的總量總規模是在2.5億平米左右，從結構性上面來看的話，我們的城投拿地這一塊仍然是我們未來代建行業去主攻的一個領域。雖然說我們的城投拿地總量從我們的2022年開始已經在逐年的下降，到了2025年的公司的上半年，我們整個上半年的城投拿地的總規模只有2,200萬方，但是它仍然占到了我們國際市場的45%，它這個比例還是非常之大的。那么從歷史上的開工率來看，我們的城投拿地從2021年至今的5年里面，我們的總體開工率還是在31%。大約會有3.7億平方米的這個未開工的存量土地，有超過4300宗的土地，值得我們大家去在這個領域去爭取。

??此外除了我們城投拿地這一塊，我們的城市中心，也是我們未來的一個主要的戰場。今年7月份城市會議和我們的政治局工作會議上面，都對我們的城市更新有所提及，那么這也標志著我們的未來市場會成功從增量走向存量增效的這樣的一個方向。我們的代建企業也應該在這個方向再去挖掘自己的核心能力，能夠在這方面有所建樹。前兩年比較好的像我們的輸困類的這樣的一些項目，其實目前在大幅的減少，但也并不是說就在這方面沒有機會。比如說建成的一些建筑還是需要持續的去更新和經營，那么這方面就是我們這個企業可能要去尋找一些新的機會。代建經歷了短短的四五年，就已經從我們的藍海變成了我們現在的一個紅海。我相信所有的代建企業在這個過程當中都感受到了非常快速和強烈的驚風巨浪。當然也是一方面受整個市場的大環境的影響，在這個當中我們代建企業和開發企業一樣，其實也要經堅持我們的一個長期主義，來提升我們4個核心能力，一方面是穩健經營的能力，那么我們的委托方也會要求和我的代建企業的選擇，不能夠成為我的自己的一個風險點，所以代建企業自身的這樣的一個穩健經營能力就變得非常的重要。

??第二個是我們的專業兌現能力，我們需要把我們自身的專業變成我們能夠客戶創造的一個價值點。所以我們的價值創造能力，也是我們的一個未來要發展的核心能力

??另外就是我們的生態協同能力。現在的代建項目已經不僅僅是一個單一的項目，它是一個我們各種資源的整合，形成一個生態共贏的這樣的合作。所以需要我們的代建企業從多方面去發展自己的能力，來適應這樣的一個新的環境的變化。我的分享就到這里，克而瑞也會繼續在我們的核心數據和核心信息上持續的監測和收集，與我們的代建企業共享，謝謝大家。