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??“我們項(xiàng)目在‘國慶中秋’長假8天的業(yè)績抵得上整個(gè)9月了。”

??“這個(gè)‘雙節(jié)假期’，我?guī)Э戳?組，僅一組成交。”

??“今年‘國慶中秋’假期的成交情況明顯不如去年同期，但與前年相比仍有進(jìn)步。”

??10月8日~10月9日，中國房地產(chǎn)報(bào)記者在與多位南京地產(chǎn)從業(yè)者交談時(shí)發(fā)現(xiàn)，在剛剛過去的“國慶中秋”假期，南京新房市場呈現(xiàn)出“整體降溫、局部火熱”的分化格局，一邊是熱點(diǎn)樓盤到訪量破千組的熱鬧場景，一邊是部分樓盤和中介人士關(guān)于成交平淡的反饋。

??根據(jù)南京網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)，國慶中秋假期（10月1日~10月8日）南京新房銷量達(dá)1095套（認(rèn)購950套，成交145套），與2024年同期的1224套相比下降11%，但較2023年的956套增長15%。

??就這一數(shù)據(jù)變化原因，麟評居住大數(shù)據(jù)研究院高級分析師關(guān)榮雪告訴記者：一方面，出游熱潮分流了部分購房需求，線下看房、認(rèn)購行為減少，影響了整體成交量；另一方面，市場觀望情緒仍濃，購房者對“抄底”時(shí)機(jī)判斷謹(jǐn)慎。和2023年數(shù)據(jù)對比，則從側(cè)面反映出南京購房需求仍比較充足，只是需求的釋放力不足，市場處于緩慢修復(fù)狀態(tài)。

??眺遠(yuǎn)營銷咨詢董事長兼CEO高承遠(yuǎn)則認(rèn)為，今年“國慶中秋”長假，南京樓市整體銷量下滑的核心原因不是需求消失，而是“提前被透支”。從去年“國慶”假期前開始，南京就密集出臺(tái)了一系列政策，使南京樓市此后一段時(shí)間迎來了“熱銷期”，到今年假期反而進(jìn)入“冷靜期”。加上去年“認(rèn)房不認(rèn)貸”剛落地，積壓需求一次性爆發(fā)，基數(shù)偏高，致使今年政策邊際效應(yīng)遞減，買家觀望情緒重新抬頭，導(dǎo)致數(shù)字回落。

??“但總量仍高于2023年，說明底部已經(jīng)探明，只是復(fù)蘇斜率放緩，屬于‘熱二階’中的正常回踩。”高承遠(yuǎn)表示。

??熱銷與遇冷并存

??在“國慶中秋”假期前，南京已有60個(gè)新建商品住房項(xiàng)目推出了限量特惠房源、專屬成交優(yōu)惠、砸金蛋贏好禮等活動(dòng)。這60個(gè)樓盤位于南京各個(gè)板塊，包括江北新區(qū)、玄武區(qū)、秦淮區(qū)、鼓樓區(qū)、棲霞區(qū)等。

??如南京江北新區(qū)的通宇尊悅府，長假期間其推出每天一套特價(jià)房限時(shí)秒殺，成功認(rèn)購者還可享品牌家電100%中獎(jiǎng)；鼓樓區(qū)的映象星潮推出了團(tuán)購禮，新客戶3人成團(tuán)的，可享受1%的置業(yè)優(yōu)惠；棲霞區(qū)的翡翠天域在國慶期間對所有房源推出額外1%的優(yōu)惠，成交客戶還可領(lǐng)取家電禮包。

??花樣促銷之下，不少項(xiàng)目收獲了不錯(cuò)的成績。

??“‘國慶中秋’期間，公司圍繞華發(fā)南京9周年做了感恩特惠促銷活動(dòng)，5盤聯(lián)動(dòng)，線上強(qiáng)調(diào)清盤特惠，線下推出節(jié)日活動(dòng)。整體來看，項(xiàng)目在假期的業(yè)績基本上抵得上9月一整月業(yè)績。” 華發(fā)股份南京區(qū)域一項(xiàng)目負(fù)責(zé)人告訴中國房地產(chǎn)報(bào)記者，9月，公司南京項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)了6.05億元銷售額。

??“‘國慶中秋’長假期間，中海江南玖序到訪90組，成交8套，銷售金額1.5億元。”南京中海地產(chǎn)的一位相關(guān)人員向記者表示。

??多個(gè)樓盤在“國慶中秋”假期結(jié)束后發(fā)布了“戰(zhàn)報(bào)”：如位于江北核心區(qū)的江韻瑧悅假期8天賣掉了20套房，銷售額達(dá)8000萬元；位于軟件谷的荷雨瑧悅在同時(shí)期成交35套，成交金額1億元；龍湖亞倫央璟頌在8天內(nèi)累計(jì)銷售7000萬元；綠城沁百合同期累計(jì)成交26套，銷售金額超1.5億元。

??綠城云廬項(xiàng)目負(fù)責(zé)人也向記者表示，“國慶中秋”假期意向客戶每日到訪量在30組以上，來看房的超6成都是地緣改善客群，對低密、四代宅比較青睞。

??“一些南京郊區(qū)單價(jià)較低的項(xiàng)目賣得也很好，比如位于江寧上坊的金茂曉棠在假期賣出超30套；位于江寧正方新城的山語春風(fēng)賣出近40套。” 南京一地產(chǎn)從業(yè)者周本華在接受記者采訪時(shí)坦言。

??有項(xiàng)目火熱，也有項(xiàng)目遇冷。

??記者查閱一位南京地產(chǎn)人士提供的“國慶中秋”假期新房項(xiàng)目成交排行數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，成交套數(shù)在4套以下的項(xiàng)目占比不小，也有不少項(xiàng)目僅成交1套。“榜單肯定會(huì)有部分遺漏，但總體成交量明顯不如去年。”

??一位不愿具名的房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)人士告訴記者，“雙節(jié)”假期帶看了7組客戶，僅成交了一組，樓市表現(xiàn)不如今年年初。有新房代理人士也表示，“帶看的13組客戶中僅2組購買，不少客戶持觀望態(tài)度，認(rèn)為后續(xù)政策和價(jià)格能更優(yōu)惠。”

??環(huán)比來看，克而瑞南京數(shù)據(jù)顯示，9月29日~10月5日，南京市區(qū)（不含溧水、高淳）商品房成交2.68萬平方米，環(huán)比下降65.71%。

??對于南京樓盤銷售情況出現(xiàn)分化的問題，中國企業(yè)資本聯(lián)盟副理事長柏文喜認(rèn)為，河西、南部新城等核心板塊“熱銷”與六合、溧水等遠(yuǎn)郊板塊“遇冷”并存，冷熱不均的情況容易導(dǎo)致整體數(shù)據(jù)失真。另一方面，2024年“國慶”假期疊加秋季房展會(huì)和限時(shí)1%額外補(bǔ)貼，集中網(wǎng)簽效應(yīng)顯著；2025年同類集中促銷節(jié)點(diǎn)提前至9月中旬，部分需求已在9月提前釋放，也會(huì)造成“同比”口徑下的落差。

??政策持續(xù)優(yōu)化

??就在“國慶中秋”假期結(jié)束次日，南京公積金政策迎來調(diào)整。

??10月9日，南京住房公積金管理中心發(fā)布《關(guān)于提高住房公積金貸款額度的通知》（以下簡稱“通知”），為進(jìn)一步發(fā)揮住房公積金民生保障職能，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，經(jīng)報(bào)南京住房公積金管理委員會(huì)批準(zhǔn)，對南京住房公積金貸款最高額度進(jìn)行調(diào)整。

??根據(jù)通知，單繳存人的住房公積金貸款最高額度由50萬元/人提高至80萬元/人；家庭（夫妻雙繳存人）的住房公積金貸款最高額度仍為100萬元/戶。

??早在今年6月30日，南京住房公積金管理中心就曾發(fā)布通知，優(yōu)化住房公積金貸款政策，其中包括擴(kuò)大住房公積金異地貸款范圍、放寬異地購房提取住房公積金條件等。

??就此次公積金政策的進(jìn)一步調(diào)整，關(guān)榮雪分析，受制于貸款額度不足、首付壓力大，居民購房意愿受限，提高公積金貸款額度可直接降低購房門檻，有助于釋放這部分需求。另外，市場成交量長期處于低迷及慢恢復(fù)狀態(tài)，公積金政策優(yōu)化是地方政府“工具箱”中少數(shù)仍可發(fā)力的手段之一，意在通過金融支持手段穩(wěn)定市場預(yù)期，提振購房信心。

??柏文喜也認(rèn)為，公積金調(diào)整有助于降低月供門檻，釋放剛需及改善型購買力，穩(wěn)定“銀十”及今年四季度成交。同時(shí)，蘇州和合肥等地已先后將單人公積金最高可貸額度提到80萬元甚至90萬元，南京若不跟進(jìn)，高技能人才和首套剛需可能外流。

??“政策調(diào)整選在第三季度數(shù)據(jù)出爐、全年穩(wěn)增長‘最后一公里’之際，信號(hào)意義大于實(shí)際額度。”高承遠(yuǎn)表示，當(dāng)下南京樓市的堵點(diǎn)不在“政策”，而在“預(yù)期”和“結(jié)構(gòu)”。

??高承遠(yuǎn)進(jìn)一步表示，南京商品房庫存去化周期雖保持在18個(gè)月以內(nèi)合理區(qū)間，但板塊分化嚴(yán)重，主城四區(qū)鼓樓、秦淮、建鄴、玄武的新房去化周期相對健康，祿口、橋北等地區(qū)的新房去化周期卻遠(yuǎn)超合理區(qū)間，遠(yuǎn)郊盤則“降價(jià)也難賣”。同時(shí)，由于土地端“價(jià)高量控”導(dǎo)致新房定價(jià)錨依舊偏高，二手房降價(jià)后一二手倒掛收窄，買家“賣舊買新”鏈條受阻。另一方面，一些民營房企資金鏈條并未實(shí)質(zhì)性改善，市場仍擔(dān)心交付問題。

??多位房地產(chǎn)分析人士認(rèn)為，南京樓市政策還有進(jìn)一步改善的空間，“如對遠(yuǎn)郊庫存高的區(qū)域?qū)嵭小粎^(qū)一策’，給予更高比例的購房補(bǔ)貼或契稅返還，提升自住吸引力；推行‘帶押過戶+公積金直付’組合，提高二手房流通效率，對滿二唯一、滿五唯一的舊房業(yè)主給予換房個(gè)稅減免，引導(dǎo)‘賣舊買新’鏈條暢通；把保交樓資金前置到預(yù)售環(huán)節(jié)，修復(fù)民企信用，增強(qiáng)購房人信心；進(jìn)一步提高住宅產(chǎn)品質(zhì)量、優(yōu)化供應(yīng)結(jié)構(gòu)。”