市場 2025-10-09 10:48:01 來源：丁祖昱評樓市
??中產(chǎn)及頂豪人群正在為“住得更好”痛快買單。
??CRIC數(shù)據(jù)顯示了這一基本面，近三年上海、北京、深圳、廈門等10個重點城市千萬級商品住宅成交套數(shù)迎來增長高峰，2025年一季度上海、北京漲幅分別達22%、18%。
??尤其是上海，國慶節(jié)前一周（9.22-9.28）的成交前十榜單中，“10萬+”樓盤占據(jù)一半比例，且霸榜前三名。
??被“10萬+”樓盤霸榜了。
??這種選擇的背后，是對上海樓市的認可，以及對高端市場較長時間的看好，2025年前三季度的數(shù)據(jù)顯示，豪宅市場已成核心城市樓市“穩(wěn)定器”，率先止跌且回升！
??那么，高凈值人群的選擇是什么？
??前三季度，11個重點城市總價1000萬以上商品住宅共成交27372套，較2024年同期增長15.6%。
??這部分市場是有增量的。繼續(xù)看，總價5000萬以上成交853套，漲幅高達27.12%！
??這是什么概念？
??每天至少3位有錢人，拿著5000萬以上的“真金白銀”在買房！
??上海的頂流城市地位就出來了。作為國內(nèi)少數(shù)能穩(wěn)定高端住宅價值的城市，上海正在吸引全國富豪配置。
??前三季度，總價1000萬以上商品住宅共成交9886套，占11個重點城市總成交套數(shù)的36.12%，5000萬以上共成交674套，整整占了近八成！
??什么概念，5000萬以上的豪宅幾乎被上海壟斷了，8成左右的成交在上海！這里面，有上海的虹吸能力，也有上海這座全球城市的魅力。
越貴越買！近幾年，上海高端“日光盤”頻現(xiàn)江湖、屢屢銷售額刷新紀錄，上海豪宅市場不僅走出了“獨立行情”，市場份額還在持續(xù)擴容。
??上海的豪宅市場，不僅僅在2025年這一年表現(xiàn)出色，2020年以來，上海豪宅市場就已表現(xiàn)出極其的韌性，并長期領(lǐng)跑全國。
??從一個五年的周期來看，這也很好解釋了，富豪階層持續(xù)看好的原因。
??這里面也有關(guān)鍵點。2024年起，上海總價3000萬及5000萬以上的頂豪成交出現(xiàn)明顯增長。
??從絕對值來看，2024年上海總價3000萬元以上商品住宅成交2606套較2023年增長176.94%；5000萬元以上商品住宅成交585套，較2023年增長228.65%。
??這里面有兩個原因，一個是上海豪宅市場本身基礎(chǔ)面較好，還有一個原因是富豪階層在疫情后投資渠道的匱乏。
??從成交占比來看，2024年上海總價3000萬元以上商品住宅成交占比4.59%，2023年僅為1.18%；5000萬元以上商品住宅成交占比1.03%，較2023年同樣增長明顯。
??進入2025年，前9月3000萬以上成交占比與2024年全年接近，5000萬以上成交再次躍升至1.97%。
??無論是從成交絕對值來看，還是成交占比來看，上海豪宅都開始呈現(xiàn)出“越豪越買”的趨勢。
??從價格來看，2025年前三季度上海不同總價段成交均價走勢各不相同，其中1000萬元以下和1000-3000萬元總價段商品住宅成交均價略有下降，而3000-5000萬元及5000萬元以上總價段商品住宅成交均價上升，其中5000萬元以上成交均價漲幅較高，且已連續(xù)三年保持較高漲幅。
??由此可見，當前上海豪宅市場主要特征為越是貴的房子賣得越好且價格漲幅越高。
??從一線城市對比來看，北京、上海、深圳三個城市中，上海無論是成交量還是成交占比都明顯更高。
??2025年前三季度，上海總價3000萬以上商品住宅成交1524套，5000萬以上成交674套，皆高于北京和深圳套數(shù)之和。
??不僅如此，從成交均價來看，上海不同總價段的豪宅成交均價也明顯高于北京和深圳，且明顯拉開差距。
??上海豪宅市場成交套數(shù)和均價全面超過北京和深圳是多重因素決定的。
??首先是從政策和城市基本面來看，三個城市中，北京的限購最為嚴格，在一線城市中為獨一檔，上海和深圳接近，但較深圳更嚴。同時北京人口密度是三個城市中最低的。較嚴的限購要求及較低的人口密度使得北京樓市整體需求競爭度不及上海和深圳。
??其次從經(jīng)濟角度來看，上海的GDP是三個城市中最高，作為全國首個GDP突破5萬億元的城市，上海在2024年實現(xiàn)了53926.71億元。作為中國毫無爭議的經(jīng)濟、金融、貿(mào)易和航運中心。上海的“基本盤”決定了其高端購買力的厚度和廣度。
??最后，上海是三個城市中與全球高凈值人群關(guān)系最緊密的城市。這一點從近兩年的頂豪認籌客戶可以看出，江浙滬甚至全國的頂豪客戶都來了上海。許多“二代”購房群體首選上海超過香港，大批留學海外，歸國后選擇在上海買房。
??從二手房市場來看，截至2025年前8月，上海核心區(qū)域總價5000萬元以上二手房成交套數(shù)最高的是浦東和黃浦區(qū)。
??二手房代表著成交后被市場的認可。
??接著說，進一步細分板塊可以看到，上海最頂流的豪宅地段主要集中在衡復(fù)風貌區(qū)、新天地、陸家嘴和徐匯濱江等。
??最特別的就是衡復(fù)風貌區(qū)，就是傳說中的“梧桐區(qū)”，也是最能體現(xiàn)海派風格的，衡復(fù)梧桐區(qū)新房供應(yīng)量極少，僅約5.5萬方，供應(yīng)比其他幾個板塊都要少。
??當然，老錢和新貴在這個區(qū)域都達到了審美的統(tǒng)一。
??5月27日，上海新華路的一套面積535.04平方米的花園洋房，拍出了2.7億的天價，這套房子疑似被臨近上海的啟東富豪拍走。
??這些，都是從長遠看，未來衡復(fù)風貌區(qū)或?qū)⒊蔀樯虾Ｗ钪耸挚蔁崆易钯F的地段之一。
??一方面是供應(yīng)稀缺，另外一方面是均價仍有上升空間。
??不僅如此， 2025年7月25日上海舉行第六批次土拍，徐匯衡復(fù)風貌地塊以200257元/平方米成交樓板價刷新全國土地單價地王，這也是該區(qū)域十年首宗新增住宅地塊。
??預(yù)計未來還將刷新上海新房成交價格，并帶動整個衡復(fù)風貌區(qū)的板塊價格。
??全國土地單價地王，衡復(fù)風貌區(qū)正在被全世界看見！
??2024年至今，通過房企、中介和機構(gòu)等渠道，進行多組客戶深訪。我們發(fā)現(xiàn)，從年齡段看，目前上海豪宅市場的購房主力已經(jīng)從“70/80后”向“95/00后”轉(zhuǎn)移，這群新貴中大部分資金來源還是父母，但他們具有充分的選擇權(quán)，對地段、房型、圈層都有具體的偏好。
??按總價將豪宅進行劃分來看，5000萬以上的奢豪客戶畫像以私營企業(yè)主為主，以及他們的“二代”，這些客戶畫像中的“二代”基本有海外留學背景，且浙江的企業(yè)占比最高，其次是江蘇和安徽，他們偏好確定性更強的核心地段，如：衡復(fù)梧桐區(qū)、新天地、陸家嘴、外灘等等為代表的市中心傳統(tǒng)豪宅區(qū)。
??前幾年，受行業(yè)下行調(diào)整及新房限價影響，上海市場頂豪產(chǎn)品的整體供應(yīng)量較低。有相當一部分預(yù)算充裕、購買力較強的人群持幣多年，只為等待城市核心板塊更高品質(zhì)的豪宅項目。
??這群人持幣多年，希望可以將貨幣性資產(chǎn)轉(zhuǎn)化為優(yōu)質(zhì)固定資產(chǎn)，置業(yè)行為更側(cè)重長遠規(guī)劃和傳承需求。另一方面，也希望通過家庭資產(chǎn)再配置，一定程度上也達到了代際財產(chǎn)轉(zhuǎn)移的目的。在投資品市場深度調(diào)整、儲蓄利率持續(xù)下行背景下，頂豪憑借稀缺資源加持，成為“保值增值+風險防御”的最優(yōu)選項之一。
??中海·順昌玖里、外灘壹號院、翠湖六期……這一點可以從2024年至今屢開屢罄的多個頂豪項目得到印證。
??上海豪宅市場“稀缺好地段”+“好產(chǎn)品”組合也將持續(xù)獲得資本青睞。
??近日，上海黃浦區(qū)淮海中路板塊巨鹿路99號高福云境項目已取得預(yù)售證，從高福云境的產(chǎn)品形態(tài)來看，該項目僅此一棟超高層住宅，僅125套房源供應(yīng)，過去10年沒有，未來上海同區(qū)域也難再有如此高的項目。
??項目預(yù)計10月9日開啟認購。從當前市場消息來看，高福云境最高單價為21萬元/平方米，截至目前，全上海能拿到21萬/平方米這個價格的地段有且只有兩個：
??新天地的翠湖天地
??巨鹿路的高福云境
??我們認為這個價格主要值在“確定性”上面：
??第一是巨鹿路99號這個門牌。與近幾年上海“豪宅熱”中的許多項目相比，高福云境所在的巨鹿路99號及其周邊所有配套和商圈都是“確定的”，與其他主打“未來”概念的區(qū)域相比，巨鹿路的一切都是現(xiàn)成的，無需等待未來變現(xiàn)，“所見即所得”，入住即可享受這里的一切。
??第二是供應(yīng)稀缺。過去10多年整個巨鹿路及其周邊都沒有新房供應(yīng)，高福云境是該區(qū)域內(nèi)非常少見的新房項目，且在未來大概率不會有同類產(chǎn)品入市。
??第三便是俯瞰整個衡復(fù)梧桐區(qū)歷史保護區(qū)的超高層景觀。高福云境的超高層住宅景觀是“確定的”，衡復(fù)梧桐區(qū)歷史保護和限高已寫入政府規(guī)劃，延中綠地已經(jīng)成形，因此高福云境超高層的景觀資源是確定且唯一的。
??對比上海總價5000萬以上新房項目來看，2024年至今上海新房認購開盤項目中翠湖天地6期備案均價21萬，綠城潮鳴東方19.5萬，上海壹號院19.8萬。
??后面還有綠城北外灘項目，徐匯龍華及東安板塊項目，以及即將開盤的靜安蘇河灣壓軸地塊，目前全部定位都在20萬元/平方米以上！
??再對比周邊二手房價格，2025年前8月，上海5000萬以上二手房共成交160套，其中翠湖天地五期成交均價達24.9萬元，華僑城蘇河灣成交均價達24.6萬元，嘉天匯成交均價達23.7萬元，中糧天悅壹號成交均價達21.9萬元。
??同時考慮到同為衡復(fù)風貌區(qū)的地王成交樓面價就已達超20萬/平方米。目前高福云境最高21萬元/平方米的均價，無論是與新房、周邊同類二手豪宅還是未來同區(qū)域相比，價格都有明顯優(yōu)勢。
??更何況高福云境部分建面300平方米左右的戶型最低均價僅19萬多，不僅價格“倒掛”，更是占據(jù)了目前衡復(fù)區(qū)域乃至上海整個市中心產(chǎn)品中的稀缺的生態(tài)位，可以說是當下豪宅市場性價比典范。
??今年的胡潤富豪榜顯示，世界十億美金企業(yè)家數(shù)量前三國家分別為美國（870位）、中國（823位），印度（284位）。2025年上海擁有92位十億美金企業(yè)家，問鼎亞洲“十億美金企業(yè)家之都”的寶座，超過北京（91位）、孟買（90位）。
??越來越多的富豪開始回歸上海。2025年，上海首次超越印度孟買，成為亞洲富豪之都，全球第三，這都得益于上海這座頂流城市本身的魅力。
??最近幾年，一直在全國各地看項目，每次出差回來，車行至延安中路高架和南北高架這里，我都由衷感嘆，上海真的太美了。這里的夜景和天際線有種獨特的上海城市風貌與光影魅力。
??今年又是上海豪宅成交大年，巨鹿路是我心中的“白月光”地段，看完高福云境這個項目，我的第一感受是土地和產(chǎn)品可以計算，但這里的歷史、文化，這里的景觀，這里的繁華，這些價值都是不可計算的。如果讓我推薦一個總價5000萬以上的項目，我首選高福云境。
??高福云境僅此一棟超高層住宅，這125套房源，也將成為未來市場珍藏品。未來這個項目給每一個購房者留下的空間還很大。
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中國城市住房價格288指數(shù)
(2023-02)1571.9點
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| 日期 | 指數(shù) | 環(huán)比 | 同比 |
|---|---|---|---|
| 2023.01 | 1569.9 | -0.97% | -0.14% |
| 2022.12 | 1572.1 | -0.92% | -0.11% |
| 2022.11 | 1573.9 | -0.12% | -1.08% |
| 2022.10 | 1575.8 | -0.20% | -1.01% |
| 2022.09 | 1579.0 | -0.02% | -0.87% |
| 2022.08 | 1579.3 | -0.04% | -0.62% |
