市場克而瑞研究中心 2025-10-09 09:20:07 來源：丁祖昱評樓市
??2025年三季度，整體樓市重回年內低位，新房供求同環(huán)比齊降：一方面房企推盤積極性一般，三季度供應量下降約二成，累計同比降幅達18%，一二線高位回落；另一方面新房成交穩(wěn)中有降，年中沖刺季之后需求進入疲軟期，京滬深8月以來相繼出臺利好政策助力市場維穩(wěn)，不過9月新房成交環(huán)比增幅仍不及供應，金九成色一般。二手房增長動能明顯放緩，延續(xù)震蕩走勢，一方面掛牌量增價跌，市場信心暫未恢復；另一方面，優(yōu)質新盤入市也客觀上分流了部分改善客群。
??預判四季度，我們認為，政策利好加持+房企推盤頻次和營銷力度加大，新房成交環(huán)比三季度有望穩(wěn)中有增，維持弱復蘇，全年成交降幅有望持穩(wěn)10%左右。城市間、項目間分化還將持續(xù)加劇。
??2025年三季度供應季節(jié)性回落，同環(huán)比齊跌，前三季度全國商品住宅供應約束依舊顯著：據(jù)CRIC監(jiān)測，7-8月全國110個重點城市新增供應2180萬平方米，同比下降21%，較2025年二季度月均下降26%。
??根據(jù)30城環(huán)比增長55%預估百城數(shù)據(jù)，9月供應預期達到1599萬平方米，三季度環(huán)比下降15%，同比下降22%，前三季度累計同比下降約二成。
??分能級來看，一二線高位回落，7-8月供應量較2025年二季度月均環(huán)比下降三成以上，累計同比降幅約15%左右。三四線新房供應依舊疲軟，7-8月供應量較2025年二季度月均環(huán)比下降16%，同比下降24%，前8月累計同比下降23%，跌幅居各能級之首。
??結合重點30城9月預估數(shù)據(jù)不難看出，傳統(tǒng)“金九”迎來了供應穩(wěn)步放量，9月預期新增供應量1020萬平方米，環(huán)比增長55%，同比下降15%，三季度新增供應為2407萬平方米，環(huán)比下降15%，同比下降14%，前三季度累計同比回落16%。
??分能級來看，一線城市韌性相對較強，據(jù)CRIC監(jiān)測數(shù)據(jù)，2025年三季度4個一線城市合計供應面積為529萬平方米，環(huán)比下降15%，但同比降幅3%小于二三線城市及30城整體水平，顯示出一線城市市場仍具備相對韌性。深圳是唯一實現(xiàn)同環(huán)比雙增長的一線城市，三季度供應面積為100萬平方米，環(huán)比增長12%，同比增長23%。其表現(xiàn)主要得益于近期優(yōu)化政策的持續(xù)發(fā)酵及部分熱點項目的集中入市。相比之下，北京、上海三季度供應量環(huán)比下降二成，反映出核心城市核心區(qū)域項目儲備不足及房企在高能級城市的推貨策略更趨精準化。廣州供應規(guī)模在一線城市中居首，環(huán)比降幅13%相對溫和，市場表現(xiàn)較為平穩(wěn)。
??二三線城市整體持續(xù)承壓，但部分城市顯現(xiàn)回暖跡象。據(jù)CRIC監(jiān)測數(shù)據(jù)，三季度26個二三線城市合計供應面積為1878萬平方米，環(huán)比下降15%，同比下降16%。各城市大體分為以下三類：
??（1）企穩(wěn)型：成都、天津等城市雖然三季度供應環(huán)比有所下滑，但絕對規(guī)模仍位居二三線城市前列，顯示出較強的需求基本面和市場容量。
??（2）逆勢增長型：昆明、長春等城市供應量同環(huán)比均實現(xiàn)正增長，出現(xiàn)階段性復蘇。
??（3）深度調整型：武漢、南京等傳統(tǒng)熱點城市三季度供應量環(huán)比下滑超過三成，同比降幅也多在30%左右，市場庫存壓力較大，房企推盤積極性受挫。
??2025年三季度樓市成交高位回落、筑底企穩(wěn)：7月高位回落，8月持降，據(jù)CRIC監(jiān)測數(shù)據(jù)，7-9月110個重點城市商品住宅成交面積2867萬平方米，同比下降18%，月均較2025年二季度月均下降20%。
??根據(jù)30城環(huán)比上升18%預估百城數(shù)據(jù)，9月成交預期達到1658萬平方米，三季度環(huán)比下降16%，同比下降12%，前三季度累計同比下降8%，整體成交規(guī)模低位持穩(wěn)。
??分能級看，與供應表現(xiàn)基本類似，一二線因供應縮量，整體成交也呈現(xiàn)出穩(wěn)中有降態(tài)勢，7-8月成交面積較二季度月均和去年同期降幅均在二成以上，不過一線韌性較強，前8月累計同比仍微增5%；二線成色一般，累計同比降幅均在10%左右。
??9月恰逢傳統(tǒng)營銷旺季，因供應放量，新房成交迎來階段性復蘇行情：9月30個監(jiān)測城市成交規(guī)模為919萬平方米，環(huán)比增長18%，同比下降5%，三季度整體成交規(guī)模仍保持同環(huán)比齊跌態(tài)勢，前三季度累計成交同比微降3%。
??分能級來看，一線城市環(huán)比持降，但累計同比保持正增長。據(jù)CRIC監(jiān)測數(shù)據(jù)，2025年三季度，4個一線城市合計成交面積為454萬平方米，環(huán)比下降25%，同比下降14%。盡管單季度數(shù)據(jù)下滑，但從前三季度累計數(shù)據(jù)看，一線城市合計成交同比增長4%，顯著優(yōu)于二三線城市和30城平均，凸顯其強大的市場基本面和抗跌韌性。其中上海、深圳同環(huán)比降幅均超2成，短期市場調整壓力較大。
??二三線城市整體承壓明顯，內部冷熱不均。據(jù)CRIC監(jiān)測數(shù)據(jù)，2025年三季度，26個二三線城市合計成交面積為2111萬平方米，環(huán)比下降23%，同比下降12%，市場整體處于調整期。其中成都成交規(guī)模達255萬平方米遙遙 領先，雖環(huán)比下滑但絕對量保持高位，顯示出強大的需求容量。青島、天津、西安、武漢等核心二線城市成交量也突破140萬平方米，成為支撐二三線市場的主力。昆明是少數(shù)實現(xiàn)同環(huán)比雙正增長的城市之一，表現(xiàn)亮眼。重慶、合肥同比實現(xiàn)正增長，顯示局部市場活躍度提升。與之形成鮮明對比的是，南京、蘇州、徐州等城市同比降幅超過四成，市場下行壓力大。杭州環(huán)比銳減37%，前期熱度較高的市場也出現(xiàn)明顯降溫。
??2025年三季度，30個重點監(jiān)測城市二手房累計成交面積預計為5225萬平方米，環(huán)比下降12%，同比增長2%，累計同比增長10%。
??按月來看，二手房成交呈現(xiàn)震蕩走勢，7-8月穩(wěn)步回落，9月環(huán)比微跌1%至1683萬平方米，低位持穩(wěn)，同比增10%。
??從城市維度來看，深圳、成都、西安、合肥等2025年前三季度二手房累計同比增幅仍在二成以上，熱度依舊高漲；還有部分三四線城市如東莞、煙臺等因去年基數(shù)較低，前三季度成交也出現(xiàn)了大幅增長。還有少部分城市諸如南京、鄭州、長春、大連、寧波、福州等二手房仍處于回調期，前三季度累計同比暫未回正。
??2025年8月，各線城市商品住宅銷售價格環(huán)比下降，但同比降幅總體繼續(xù)收窄，房價指數(shù)走勢仍在持續(xù)邊際改善。8月份，一線城市新建商品住宅銷售價格同比下降0.9%，降幅比上月收窄0.2個百分點。其中，上海上漲5.9%，北京、廣州和深圳分別下降3.5%、4.3%和1.7%。二、三線城市新建商品住宅銷售價格同比分別下降2.4%和3.7%，降幅分別收窄0.4個和0.5個百分點。二、三線城市二手住宅銷售價格同比分別下降5.2%和6.0%，降幅均收窄0.4個百分點。
??環(huán)比來看，一線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比下降0.1%，降幅比上月收窄0.1個百分點。其中，上海上漲0.4%，北京、廣州和深圳分別下降0.4%、0.2%和0.4%。二線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比下降0.3%，降幅收窄0.1個百分點。三線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比下降0.4%，降幅擴大0.1個百分點。
??8月份以來，地方穩(wěn)市場新政迎來了新一輪的密集發(fā)布期，各類促需求類政策密集出臺，8月份各地即出臺了24次公積金優(yōu)化類政策、13次補貼和稅費優(yōu)惠類政策。在限制性政策松綁方面，8月以來北京、上海、深圳更是相繼松綁限購、并同步出臺促需求類政策優(yōu)惠，進一步加快了各地置業(yè)需求的入市節(jié)奏。得益于各地政策面的大力支持，在行業(yè)傳統(tǒng)淡季的8月，70城房價雖然延續(xù)環(huán)比下跌，但跌幅較上年同期有所改善，同比指數(shù)降幅也延續(xù)收窄。上海、杭州、成都、太原、烏魯木齊5市新房價格同比指數(shù)更是連續(xù)兩月同比上漲；而新房價格環(huán)比止跌的城市數(shù)量，也上升至13個，較7月份增加了3個。隨著9、10月份行業(yè)優(yōu)質供應以及營銷力度的周期性加強，預計70城房價指數(shù)將延續(xù)下半年以來的向好局面，也會有更多城市迎來房價指數(shù)的企穩(wěn)信號。
??從CRIC監(jiān)測的2025年前8月重點城市新建商品住宅成交統(tǒng)計均價看，受改善需求支撐的一線和強二三線城市房價相對穩(wěn)定，三四線城市房價穩(wěn)步回調。
??一線占據(jù)房價高點。上海、北京、深圳位列房價絕對量TOP3，不過近期受供給結構和市場小幅降溫影響，深圳房價同比微降5%，而北京持增16%，上海與去年同期房價微增5%，廈門、廣州、杭州、義烏、東莞位列第二梯隊，房價在3-3.5萬元/平，其中廣州、義烏、東莞均出現(xiàn)穩(wěn)步回調。
??熱點城市北京、上海、成都、杭州等房價持增，主要是受高端盤成交占比上升影響，因購買力基礎雄厚，以銷定產模式之下，高端盤供需兩熱，結構性拉升了房價。
??而前期需求透支和基本面較弱的二三城市整體房價進入回調期，譬如惠州，因前期供應過量，短期內庫存高企問題難解，整體房價降幅高達27%，在不同城市中居首，南昌、昆明、南寧等二線城市同樣面臨深度調整，同比降幅在10%左右。
??目前來看，整體三季度延續(xù)筑底行情，雖然9月迎來供應放量，但成交環(huán)比增幅顯著小于供應，呈現(xiàn)出小幅供過于求。預判四季度，我們認為，因8-9月恰逢政策利好期，京滬深等核心一線城市相繼松綁限購，并出臺了一系列利好措施，疊加四季度為房企傳統(tǒng)營銷旺季，推盤頻次和營銷力度預期加大，四季度成交環(huán)比三季度有望穩(wěn)中有增，維持弱復蘇，全年成交降幅有望持穩(wěn)10%左右。
??城市間、項目間分化還將持續(xù)加劇：京滬深杭蓉等核心城市市場熱度或小幅微降，主要源于新房市場中高端需求或將面臨短期供過于求的疲軟行情，隨著優(yōu)質地塊成交占比上升，四季度整體高端供應仍呈現(xiàn)出穩(wěn)中有增態(tài)勢，項目間競爭加劇，而對于購房者而言，信心不足+前期需求集中釋放難免造成購買力階段性疲軟。而三四線城市成交規(guī)模將延續(xù)筑底行情，經歷了近兩年的調整，多數(shù)城市已下挫至成交底部，市場熱度處于跌無可跌有價無市停滯狀態(tài)，整體樓市回暖仍有待核心一二線城市熱度傳導。值得關注的是，單城市區(qū)域、項目間冷熱分化還在持續(xù)加劇，核心區(qū)域配套、產品俱佳的項目還將保持高熱，而對于城市外圍多數(shù)項目而言，整體去化難言樂觀。
??預判二手房市場后續(xù)走勢，我們認為，“以價換量” 延續(xù)。二手房因掛牌量增價跌，持續(xù)分流新房剛需客群，對比新房市場著力于產品力升級，二手房價格優(yōu)勢也將更加明顯，因而對于剛需客群的吸引力仍將不斷上升。
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中國城市住房價格288指數(shù)
(2023-02)1571.9點
- 0.13%
- -0.91%
| 日期 | 指數(shù) | 環(huán)比 | 同比 |
|---|---|---|---|
| 2023.01 | 1569.9 | -0.97% | -0.14% |
| 2022.12 | 1572.1 | -0.92% | -0.11% |
| 2022.11 | 1573.9 | -0.12% | -1.08% |
| 2022.10 | 1575.8 | -0.20% | -1.01% |
| 2022.09 | 1579.0 | -0.02% | -0.87% |
| 2022.08 | 1579.3 | -0.04% | -0.62% |
