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??2025年三季度，中央部委進一步完善穩市場政策的頂層設計。

??城市高質量發展方面，7月份中共中央時隔十年召開城市工作會議，部署7方面重點任務，包括構建房地產發展新模式，推進城中村和危舊房改造等。此后中央部委在多次重要場合表態，要求各部門和地方要落實好會議精神，高質量開展城市更新，并在8月末將推動城市高質量發展的意見正式成文下發，進一步細化落實相關發展目標。這一系列政策體現了對房地產市場穩定的重視，以及通過城市更新來推動房地產市場和城市高質量發展的決心。

??與此同時，房地產增值稅留抵退稅、支持人口發展、外匯購房便利、城市存量空間盤活規劃等配套性政策也在同步推進。

??地方層面，也在積極落實一系列穩市場政策，城市更新類新政發布頻次顯著提升，公積金優化政策持續推進，尤其是北京、上海、深圳均在期間放松了限購政策，成為了2025年下半年地方穩樓市的重要政策風向標。

??從中央政策快速細化落實與地方配套持續跟進的節奏來看，年內房地產政策仍將保持較高發力強度。隨著盤活存量用地規劃逐步落實，以及保障性住房和高品質住房建設進一步推進，預計四季度行業庫存壓力有望緩解。在中央與地方政策協同發力、雙向驅動的背景下，房地產發展新模式的構建進程將進一步提速。

??2025年7月15日，中央城市工作會議在北京舉行，這是建國以來第五次中央城市工作會議，上一次召開中央城市工作會議，還是在10年前。此次中央城市工作會議提到了兩個變化——“我國城鎮化正從快速增長期轉向穩定發展期，城市發展正從大規模增量擴張階段轉向存量提質增效為主的階段?！睍h提到，加快構建房地產發展新模式，穩步推進城中村和危舊房改造；嚴格限制超高層建筑，全面提升房屋安全保障水平；創新城市治理的理念、模式、手段，用好市民服務熱線等機制，高效解決群眾急難愁盼問題等。

??此后政治局、央行、國資委等多部委進一步落實了會議精神，如住建部召開理論學習中心組學習（擴大）會議，傳達學習中央城市工作會議精神，要求把城市更新擺在更加突出位置。各地主管部門也紛紛發文表態跟進，7月下半月即有16省市公開發文，表態將加快推進城市高質量發展相關工作。

??并且在一個多月之后的8月下旬，中共中央和國務院將城市工作會議要求明確落實成文，發布了關于推動城市高質量發展的意見，文件中再度明確了“兩個轉向”的判斷。構建房地產新模式被歸于第四個板塊任務“營造高品質城市生活空間”中，與系統推進“好房子”和完整社區建設密切相關。8月30日住建部也表態，將推動城市規劃創新促城市高質量發展，積極研究構建一套與城市高質量發展新階段相適應的城市規劃制度體系。

??城市化發展進程與城市承載力和居民生活條件改善息息相關，城市工作的優化發展，也必然帶來更多高質量的新增投資和有效住房供給，并進一步挖潛有待釋放的存量住房需求，有助于當前房地產市場加快企穩進程。

??2025年三季度，財政部圍繞提振消費、優化人口結構、激發市場活力等關鍵領域密集出臺政策，通過財政貼息、稅費減免等措施，在擴大內需與改善民生間實現精準平衡。

??其一，消費貸款貼息政策發力，拉動消費規模增長。8月4日，財政部發布《個人消費貸款財政貼息政策實施方案》。該政策對單筆5萬元以下日常消費貸款，以及單筆5萬元及以上的家用汽車、養老生育、文化旅游等七大重點領域消費貸款，按年給予1%貼息，且單筆5萬元以上消費以5萬元為貼息上限。政策實施中，通過線上系統自動匹配消費場景、線下人工核驗的方式，實現貼息資金自動結算。以家居家裝消費為例，借款人通過手機銀行提交申請后，系統可自動扣減貼息。按相關測算，該政策可直接降低居民融資成本約30%，預計能拉動超萬億級消費規模增長，推動經濟恢復，利好居民收入水平提升。

??其二，優化人口發展政策，減輕家庭養育教育負擔。針對人口發展新形勢，財政部8月推出系列政策，完善生育支持體系。《育兒補貼制度實施方案》明確，2025年起對3周歲以下嬰幼兒按每孩每年3600元標準發放補貼，2025年前出生的嬰幼兒可按剩余月份折算申領。同時，國務院《關于逐步推行免費學前教育的意見》落地，秋季學期起免除公辦幼兒園大班兒童保育教育費，民辦幼兒園參照同類型公辦園標準減免，財政對差額部分給予專項補助。疊加個人所得稅專項附加扣除提高至每月2000元/孩的政策，預計每年可減輕家庭養育成本超千億元。

??其三，完善增值稅退稅政策，支持房地產行業發展。8月22日，財政部、稅務總局出臺政策，優化增值稅期末留抵退稅。房地產開發經營業納稅人，若與2019年3月31日期末留抵稅額相比，申請退稅前連續六個月期末新增留抵稅額均大于零，且第六個月期末新增留抵稅額不低于50萬元，可申請退還第六個月期末新增留抵稅額的60%。政策還允許納稅人繳回已退稅款后重新選擇優惠方式，增強企業自主選擇權，有效緩解企業資金壓力，尤其是房地產開發經營企業的項目建設資金壓力。

??三季度出臺的這些政策，體現了財政政策在穩增長、調結構、惠民生中的重要作用。通過需求端拉動消費、供給端支持經營主體、民生端減輕家庭負擔的聯動措施，為經濟復蘇培育了內生動力，也為人口長期均衡發展奠定基礎，長期而言有利于房地產市場的需求側穩定。

??9月11日，國務院批復了全國部分地區要素市場化配置綜合改革試點實施方案。同意2年內開展北京城市副中心、蘇南重點城市、杭甬溫、合肥都市圈、福廈泉、鄭州市、長株潭、粵港澳大灣區內地九市、重慶市、成都市等10個要素市場化配置綜合改革試點。并印發了10個地區的試點改革方案。

??在土地要素方面，自然資源部自然資源開發利用司司長孔維東表示，探索內容主要包括三個方面：一是深化土地管理制度改革。放權地方管理，可自主判斷人地掛鉤；二是創新產業用地供應，完善供應體系、探索用地類型轉換等；三是盤活存量土地和低效用地再開發，鼓勵國企事業單位低效用地再開發等。

??對比十區域改革方案來看，共性在于：所有試點地區均圍繞產業用地市場化改革、盤活存量土地、農村集體經營性建設用地入市等方面推進改革，意在不斷提高土地要素市場化配置水平。

??差異化方面，各試點地區根據自身地理、經濟、產業特點，在海域資源利用、飛地經濟、分層設權、TOD/EOD開發、混合用地等方面進行了特色化探索。如杭甬溫推行“限地價競貢獻”出讓方式，土地出讓更重視后續地均產值，而非單純的比拼拿地價格。

??隨著要素市場化配置試點的落實，勢必將進一步加快提高各地的土地使用效率，地方層面有望迎來更多實質性利好的細化政策和項目推進。尤其是進一步放權地方管理，以及允許探索用地類型轉換等舉措，將在供給側為當前行業止跌回穩提供更多助力。

??2025年三季度，北京、上海、深圳三座核心城市密集出臺房地產需求扶持政策，圍繞限購解綁、公積金松綁、商業貸款優化及人才專項支持等維度精準發力，旨在緩解市場調整壓力、滿足合理住房需求。

??從限購解綁情況來看，三城均采用“分區域差異化松綁”策略，但寬松力度與范圍各有側重。

??北京以五環為界劃分調控梯度，五環外對京籍及社保滿2年的非京籍全面不限購，五環內則維持京籍限購2套、非京籍社保滿3年限購1套的標準，同時取消離婚購房3年限購限制，二孩家庭二套房可按首套貸款，既保障核心區域市場穩定，又釋放外圍區域需求；

??上海以外環為界，外環外對滬籍及社保滿1年的非滬籍不限購，外環內保持滬籍限購2套、非滬籍社保滿3年限購1套，且將單身人士納入家庭購房政策范疇，非滬籍首套房還可免征房產稅，進一步降低外地居民在滬購房門檻，并且青浦區在9月19日進一步升級了限購放開，外來無房人才即便社保未滿1年，也可通過人才綠色通道申報購房資格；

??深圳的限購松綁力度相對更大，非核心區（8區）對深籍及社保滿1年的非深籍不限購，無社保的非深籍也可購2套，鹽田、大鵬兩區完全取消限購，核心區（福田、南山等）則僅對納稅100萬以上且員工10人以上的企業有限制，更側重激活全域住房需求。

??公積金政策方面，三城均從貸款額度、首付比例、提取規則三方面同步松綁，且多向多子女家庭、綠色建筑傾斜。

??北京首套公積金貸款最高160萬、二套100萬，繳存年限每滿1年可貸15萬（上限160萬），城六區多子女家庭額度最高達168萬，同時支持提取公積金支付首付且不影響貸款額度；

??上海首套公積金最高貸184萬、二套149.5萬，綠色建筑貸款額度上浮15%，多子女家庭最高可貸216萬，靈活就業人員連續繳存12個月即可申請貸款；

??深圳個人公積金最高貸60萬、家庭110萬（按賬戶余額16倍計算），首套及多子女家庭最高可貸154萬，疊加保障房或綠色建筑優惠后額度可達231萬，首套房可全額提取公積金付首付，二套房提取比例為60%，還支持提取支付契稅，政策靈活性更強。

??商業貸款與稅收優惠層面，三城均有降息降首付動作，且統一執行“滿2年免征增值稅”政策。

??北京首套商業貸款利率為LPR-45BP（3.05%），二套五環內3.45%、五環外3.25%，首付比例首套五環外15%、二套統一30%；

??上海取消首套與二套商業貸款利率區分，實際利率普遍低于4%，首付比例首套20%，二套外環外30%、外環內35%；

??深圳則統一執行LPR-45BP（3.05%）的商業貸款利率，首套與二套首付比例均低至15%，在降低購房成本上力度更突出。

??其他支持政策方面，上海非滬籍人才首套房免征房產稅，青浦區對社保未滿1年的人才開放購房資格，且可享受市場價優惠。

??在三季度行業止跌回穩面臨階段性調整，行業銷售同比降幅再度擴大的周期性背景下，北上深三城在2025年三季度集中放寬限購政策，不僅有利于提振各自的城市供求預期，也標志著地方穩市場已經進入新階段，各地主管部門還需進一步加強出臺可感可及的有效新政。其示范效應與政策傳導邏輯對房地產行業止跌回穩具有里程碑式的風向標意義。

　　2025年三季度，地方層面共有84個省市167次出臺穩市場政策，前三季度累計出臺穩市場政策556次，與2024年同期基本持平。面對下半年以來行業波動的挑戰，在中央要求“結合城市更新推進城中村和危舊房改造，多管齊下釋放改善性需求”的指引下，地方主管部門一方面積極落實城市高質量發展，提高土地要素使用效率，減輕供需負擔；另一方面在需求側積極出臺穩市場新政，以優化公積金政策為主要抓手，并同時加強購房稅費減免和補貼，而三季度北京、上海、深圳相繼松綁限購，更是意味著地方穩市場政策進入了新階段。

??2025年三季度地方房地產政策聚焦六大方向：

??一、公積金優化成為政策發力的重點領域，43省市55次發布相關政策。各地通過調整貸款額度、首付比例、放松異地限制及拓展使用場景，減輕購房者負擔。

??二、31省市36次發布補貼與稅費利率優惠政策，激活住房消費需求。通過人才補貼、多子女支持、契稅優惠及“以舊換新”等方式直接刺激消費。

??三、27省市36次發文推進保障安居工作，通過增加保障房供應、放寬申請門檻、規范運營管理，完善住房保障網絡。配售型保障房建設加速推進。

??四、27省市33次深化推進城市更新行動，挖掘存量住房與城市發展潛力。

??五、21省市26次強調提升“好房子”建設標準，聚焦品質與綠色智能。以技術導則、規劃限制、實施方案為抓手，提升住宅品質。

??六、16省市18次優化房地產供給側管理，促進供需平衡。通過規范銷售流程、盤活存量庫存、整治市場亂象，優化供給結構。

??其他穩市場政策方面，比較值得關注的有北上深解綁限購，蘇州、成都限售松綁，加快積壓住房需求流動。荊門、衡陽、廣州從化區修改預售條件，推進現房、準現房銷售，降低相關風險。河南、成都、武漢、南陽支持購房“送學區”，強化住房的配套屬性。

??四季度，預計中央政策將延續“頂層設計深化+政策協同發力”的主線，聚焦城市高質量發展與房地產新模式構建兩大核心方向持續發力。重點關注以下三方面領域：

??一、城市高質量發展政策從框架到細則，強化落地性：針對8月《關于推動城市高質量發展的意見》，部委或進一步落實相關細則，明確高品質住宅控規指標，城市更新“留改拆”分類實施流程，同時細化房地產新模式與保障房體系的銜接規則，解決地方執行中的“模糊地帶”。

??二、土地要素試點從探索到規范，提煉可復制經驗：圍繞10省市要素市場化配置試點，進一步規范國企低效用地再開發、產業用地類型轉換的審批流程；總結杭甬溫“限地價競貢獻”、重慶TOD開發等特色模式，形成可推廣的試點案例庫，為后續全國推廣奠定基礎。

??三、財政金融雙向協同，精準緩解行業資金壓力：財政政策的民生與行業支持屬性將進一步強化，個人消費貸款貼息、育兒補貼等政策或結合四季度消費旺季優化執行細節，企業經營稅費等方面也有望迎來更多利好消息。同時央行或配合出臺專項信貸工具，支持保障性住房與城市更新項目融資，形成“財政+金融”的政策合力，加速行業庫存去化與新模式構建。