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??2025年已悄然走過四分之三，物業行業在多重壓力下仍在深度調整期。

??2025年以來，物業服務企業普遍面臨規模增長停滯、營收增速降至5%以下、利潤下滑及現金流壓力加劇等挑戰。在C端、B端、G端三類客戶需求整體承壓的背景下，行業進入深度調整期。

??面對三端客戶訴求的深刻變化，部分細分賽道仍蘊藏結構性機遇，物業企業亟需重新審視自身定位，突破傳統服務邊界，加快探索轉型升級的新路徑。

??今年以來，“換物業”的情況不斷發生。

??一方面是業主更換意愿提升，同時，業委會組建也加速了物業更換。

??另一方面，企業經營壓力增大，企業“主動退出”，四成上市物企退盤超千萬。

??如濱江物業服務的萬固珺府項目要求物業費從2.8元/月/㎡下調至2.2元/月/㎡，濱江物業則選擇主動撤出。同樣重慶加州物業也從中渝春華秋實項目退出，其主要原因也是業委會要求物業費下調至1.3元/月/㎡。

??克而瑞物管統計，2025年物業企業主動退出項目的現象顯著增多，僅7-8月，公開披露主動撤場的項目已近50個，龍湖智創生活、中海物業、碧桂園服務、金碧物業、融創服務、金科服務等頭部物企也在其中。

??從上市物企近年退盤數據來看，戰略收縮與結構優化已成為行業普遍趨勢。

??據克而瑞物管統計，2023年至2025年中期，35家上市物業服務企業累計退出管理面積超8億平方米，其中四成企業退盤面積超過千萬平方米。其中，彩生活、世茂服務退盤規模居前，近三年累計退出合約管理面積分別達1.5億平方米和1.3億平方米。

??實際上，換手加速背后也反映出傳統包干制模式下存在服務不透明、信任缺失等問題，為了解決上述問題，越來越多企業加快對“透明產品”、“彈性定價”、“公信管理”的探索。

??比如彈性定價，企業通過精細化拆解服務成本，實現物業定價的靈活與個性化。

??從C端來看，物業行業仍有兩大結構性機會，企業對銀發經濟、寵物經濟關注度再提檔。

??一方面，當前社區居住結構正迎來較大變化，預計2035年以后老齡化人口占比為30%，2030年寵物家庭滲透率為30%，2025年單身戶家庭占比超過25%，這三個指標與2015年相比均實現翻倍。

??以寵物經濟為例，三十強物業服務企業已有半數布局寵物經濟，涵蓋服務、用品、食品和醫療四大類，其中提供寵物寄養服務的企業占比最高，達43%。

??當前經濟環境下，企業普遍加強成本管控，調研顯示，近5成企業縮減預算，縮減比例普遍在5%以內。

??這一趨勢倒逼乙方提升服務效率、優化運營模式，在降本的同時保障服務質量，以滿足甲方日益強化的成本控制需求。

??甲方壓力向后端傳導，部分企業為降本推動外包轉自營。據克而瑞物管《2024年企業行政生態分析報告》，各類業務均現此趨勢，其中綠植服務轉自營需求最高。

??盡管企業經營壓力持續傳導，但空間管理和能源管理仍呈現結構性機遇。

??調研數據顯示，在2025年的行政各模塊外包需求中，能源管理和空間管理的增長幅度最為顯著，分別達到了11%和12%。

??從百強物業服務企業的布局情況來看，超過30%的企業已經在能源管理和空間管理業務上進行了深度布局。

??值得注意的是，當前宏觀環境下，物業服務企業聚焦TMT、高端制造、能源電力、銀行金融、生物醫藥等“新動能”領域，將其作為核心拓展方向。

??2025年以來，頭部企業拓展成效顯著，如萬物梁行中標華住集團全球總部、寧波吉利汽車研究院、卓越商企服務斬獲中興通訊全球總部等。

??公開數據顯示，高潛客戶項目對物企營收貢獻顯著。

??比如中海物業上半年新增外拓千萬級項目年合約金額均值達到2320萬元，同比提升16.6%；另外保利物業、遠洋服務落地千萬級以上項目也分別達到了11個和9個。頭部企業向高質客戶集聚的趨勢持續強化。

??從G端政府客戶來看，高校、醫院和公園/場館是物業服務企業競相布局的重要業態。

??其中，醫院物業賽道吸引上下游企業加速布局。隨著醫保制度持續改革，倒逼醫院壓縮后勤預算，盡管如此，百強物企中逾70%已進入醫院服務領域，并且頭部物業企業更是推出了聚焦醫院后勤的子品牌。

??隨著醫保結算提速，將大大緩解醫院回款壓力，服務于醫院的乙方企業應收賬款問題也將得到一定程度的改善，醫院物業服務企業作為其中的重要組成部分，也將從中受益。

??另外，公園和場館作為政府（G端）客戶的重要業務領域，正處于快速發展階段。

??公開數據顯示，截至2023年，全國公園達2.8萬個，總面積69.2萬公頃；2024年，全國各類場館數量達484.2萬個，總面積約42.3億平方米。

??為推動開放共享與商業化運營，各地陸續出臺支持政策，推動“自我造血”能力成為公園、場館類業態可持續運營的關鍵。

??以深圳虹橋公園為例，華潤萬象生活通過打造IP、優化空間、豐富活動與多元商業運營，顯著提升項目吸引力。截至2024年10月14日，累計接待游客102萬人次，“十一”期間接待游客達15萬人次，同比增長30%，客流的增長帶動光明區周邊商圈消費同比增長約40%。

??面對行業變局，領先企業正積極應對，聚焦一二線城市優質項目，優化客戶結構；推進服務標準化與品牌化，提升溢價能力；加大智慧化與AI應用，實現降本增效；積極探索“價值交換”、“跟隨出海”等新模式，拓展增長空間，重塑競爭力。

??未來，物業服務將從規模驅動轉向質量與效率雙輪驅動，具備精細化運營、資源整合與科技賦能能力的企業，有望在分化中脫穎而出，構建可持續的競爭壁壘。