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??北京土地市場(chǎng)再現(xiàn)久違的火爆競(jìng)拍場(chǎng)景，朝陽(yáng)區(qū)太陽(yáng)宮地塊引發(fā)房企激烈爭(zhēng)奪。

??9月30日，北京兩宗地塊掛牌出讓，最終攬金52.73億元。其中朝陽(yáng)區(qū)太陽(yáng)宮地塊總價(jià)43.145億元，樓面價(jià)8.53萬(wàn)元/平方米，經(jīng)過(guò)339輪競(jìng)價(jià)，溢價(jià)率高達(dá)39.18%。在9家房企持續(xù)近3個(gè)小時(shí)的“火拼”后，剩下中建智地和懋源地產(chǎn)之間的較量，最終中建智地一舉奪得，這場(chǎng)土地拍賣熱度是北京朝陽(yáng)區(qū)今年截至目前的最高表現(xiàn)。

??四道橋地塊則稍顯冷清，電建地產(chǎn)+門城投資聯(lián)合體以底價(jià)收入囊中。

??太陽(yáng)宮地塊未來(lái)或?qū)⑦_(dá)到朝陽(yáng)新房售價(jià)天花板，而四道橋地塊項(xiàng)目入市后，將是板塊內(nèi)唯一在售新房，被電建地產(chǎn)給予厚望。

??高端購(gòu)買力強(qiáng)勁

??截至9月30日，包括此次太陽(yáng)宮地塊，朝陽(yáng)區(qū)今年已成交4宗地塊，此前的黃杉木店+孫河組合地塊，將打造金茂越秀璞樾和中建紫京宸園，三間房棚改地塊則打造金茂滿耀和保利朝觀天郡，9月初首開(kāi)摘得的呼家樓迷你地塊也具有高端屬性。

??在這4宗地塊的助推下，朝陽(yáng)正迎來(lái)史無(wú)  前例的高端品質(zhì)住宅供應(yīng)潮。

??其中黃衫木店雙子璞樾、紫京宸園計(jì)劃10月開(kāi)盤(pán)。北地塊璞樾由金茂設(shè)計(jì)，越秀操盤(pán)；南地塊紫金宸園由中建智地開(kāi)發(fā)。兩個(gè)項(xiàng)目預(yù)計(jì)售價(jià)在10萬(wàn)元/平方米。

??具體到太陽(yáng)宮區(qū)域，上一次供應(yīng)住宅用地可追溯至2022年。當(dāng)時(shí)，中建玖合以15%的溢價(jià)率競(jìng)得朝陽(yáng)區(qū)太陽(yáng)宮新區(qū)D區(qū)0210-029地塊，并打造為開(kāi)盤(pán)即“日光”的中建玖合府，現(xiàn)已交付，新房成交均價(jià)為11.85萬(wàn)元/平方米。

??此外，從二手房中介平臺(tái)數(shù)據(jù)來(lái)看，太陽(yáng)宮地塊周邊的太陽(yáng)公元、火星園、豐和園等小區(qū)，二手房銷售均價(jià)已達(dá)12萬(wàn)元/平方米，部分優(yōu)質(zhì)房源價(jià)格突破14萬(wàn)元/平方米，房齡均在10年以上。

??有分析人士稱，以成本倒推邏輯測(cè)算，太陽(yáng)宮地塊樓面價(jià)達(dá)8.53萬(wàn)元/平方米，疊加建安成本、稅費(fèi)及財(cái)務(wù)成本，再以10%左右利潤(rùn)率測(cè)算，基礎(chǔ)售價(jià)或達(dá)14萬(wàn)元/平方米。

??配套方面，地塊位于東北三環(huán)外，與雙軌交會(huì)的太陽(yáng)宮地鐵站能夠?qū)崿F(xiàn)地下聯(lián)通，斜對(duì)角就是凱德Mall，旁邊有太陽(yáng)宮公園，教育資源有人朝分實(shí)驗(yàn)學(xué)校、人大附中朝陽(yáng)學(xué)校，且城市界面上高端住宅林立，北側(cè)就是中建玖合府。

??從產(chǎn)品來(lái)看，太陽(yáng)宮627地塊住宅建筑規(guī)模約4.28萬(wàn)平方米，按照中建玖合府196平方米戶型面積標(biāo)準(zhǔn)估算，該項(xiàng)目最終可能僅提供約220余套房源。體量小、套數(shù)少，供應(yīng)有限，憑借區(qū)域內(nèi)及東北四環(huán)二手高端住宅業(yè)主的強(qiáng)勁購(gòu)買力，未來(lái)去化問(wèn)題不大。

??上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)表示，太陽(yáng)宮板塊近年在住宅用地開(kāi)發(fā)中，居住資源導(dǎo)入速度較快，已發(fā)展為成熟居住板塊，市場(chǎng)前景被普遍看好，與企業(yè)拿地訴求高度契合。當(dāng)前該區(qū)域積極供地，既源于新房項(xiàng)目消化預(yù)期良好，也與市場(chǎng)需求規(guī)模較大密切相關(guān)，客觀上體現(xiàn)了高品質(zhì)、高質(zhì)量的土地供應(yīng)導(dǎo)向。

??獨(dú)霸區(qū)域新房市場(chǎng)

??而由電建地產(chǎn)和門城投資競(jìng)得的四道橋地塊，最明顯的優(yōu)勢(shì)是交通。該地塊北側(cè)是S1線四道橋站，直線約距離150米。從四道橋也方便換乘1號(hào)線和6號(hào)線。另外自駕也方便，阜石+蓮石+長(zhǎng)安街西延方案，可以通過(guò)長(zhǎng)安街沿線快速轉(zhuǎn)換到蓮石路，快速路直達(dá)西二環(huán)。

??門城投資是門頭溝區(qū)國(guó)資委旗下企業(yè)，電建地產(chǎn)則是深耕北京門頭溝區(qū)的央企，在門頭溝有長(zhǎng)安華曦府、瓏悅玖宸等新房項(xiàng)目。其中瓏悅玖宸2018年拿地，2020年開(kāi)盤(pán)后三易案名，目前僅網(wǎng)簽28套。

??電建長(zhǎng)安華曦府是一個(gè)開(kāi)盤(pán)即熱銷項(xiàng)目，2024年8月29日，電建旗下公司海賦豐業(yè)拿地后，引入了貝殼旗下貝好家作為合作方，共同開(kāi)發(fā)與銷售。

??同年12月15日，電建長(zhǎng)安華曦府首開(kāi)即“日光”，共簽約16億元，項(xiàng)目在今年3月清盤(pán)，成交均價(jià)4.5萬(wàn)元/平方米。

??相比長(zhǎng)安華曦府住宅樓面價(jià)2.78萬(wàn)元/平方米，此次出讓地塊樓面價(jià)要低4300元/平方米。

??周圍二手房主要是地塊西側(cè)的“門頭溝三兄弟”——龍湖北辰攬鏡、金地峯范北京和金茂長(zhǎng)安悅，這些以剛性需求購(gòu)房者為目標(biāo)客戶的樓盤(pán)，已迅速占據(jù)了市場(chǎng)，單價(jià)5萬(wàn)元/平方米，屬于以低總價(jià)策略吸引購(gòu)房者的樓盤(pán)。

??預(yù)計(jì)四道橋地塊未來(lái)的產(chǎn)品定位和價(jià)位將與上述3個(gè)項(xiàng)目相似，針對(duì)剛性需求和少量剛性改善性客群，并以“好房子”設(shè)計(jì)方案提高市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。

??四道橋地塊規(guī)劃要求相對(duì)簡(jiǎn)單，但有諸多細(xì)致的建設(shè)要求。例如，“項(xiàng)目用地涉及的長(zhǎng)安街西延線及周邊區(qū)域?yàn)橐患?jí)重點(diǎn)地區(qū)，屬于重要城市功能區(qū)，應(yīng)注重長(zhǎng)安街西延線城市景觀塑造，保證城市山水景觀廊道通暢，突出節(jié)點(diǎn)標(biāo)志性的建筑體，體現(xiàn)時(shí)代風(fēng)貌、現(xiàn)代化新區(qū)特質(zhì)。”“銀盛路以南、迎賓大街以東為地下空間重點(diǎn)建設(shè)區(qū)，鼓勵(lì)地下一層作為商業(yè)空間。”地塊也靠近不可移動(dòng)文物——四道橋龍王廟，以及因臨玉帶街（規(guī)劃中）和銀盛路一側(cè)，需要注意噪音防治等要求。

??對(duì)于后續(xù)土地供應(yīng)，嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，不僅在“量”上提升，更關(guān)鍵的是“質(zhì)”的優(yōu)化。優(yōu)質(zhì)地塊的推出有助于增強(qiáng)企業(yè)拿地信心，也對(duì)穩(wěn)定北京土地市場(chǎng)、推動(dòng)全年供地計(jì)劃順利落實(shí)具有積極意義，并有效滿足房企的布局訴求。