??日前,“匯添富資本-世茂購房尾款資產支持專項管理計劃”獲上海證券交易所無異議函,并于11月13日完成發行,國內市場上首單購房尾款資產證券化 項目正式出爐。該計劃由世茂房地產聯合匯添富資本管理有限公司、金杜律師事務所共同推出，其中匯添富資本擔任管理人，基礎資產為世茂集團旗下位于一、二線 城市的項目公司的購房尾款。

??盤活資產，拓寬融資渠道

??購房尾款資產證券化項目的入市是世茂房地產在房地產金融領域的又一創新，對于房企而言，極具戰略意義。不僅為房企拓寬融資渠道提供了新方向，而且能夠盤活資產，提高資金的利用率。

??首選，拓寬融資渠道，為房企融資開拓新思路。世茂房地產本次發行的購房尾款證券化產品的基礎資產是7.78 億元的購房尾款，約占世茂旗下項目公司所有項目購房尾款90億元的9%。雖然基礎資產規模不是很大，目標資金募集規模也僅為6個億，但是作為首次發行的創 新產品，無疑為世茂拓寬了融資渠道。而同時3倍的超額認購反映出該類產品良好的市場前景，增強了房企自主創新融資渠道的信心，也為后期房地產金融產品類別 的豐富開拓了新方向。

??其次，盤活資產，提高資金利用率。按照央行出臺的121號文件相關規定，在正常情況下，如果樓盤未封頂，銀 行不能夠提前將按揭貸款的尾款發放給開發商。因此開發高層及超高層項目，會因為項目較長的開發周期，導致這部分購房尾款成為企業的“沉淀資金”。而購房尾 款資產證券化通過將購房尾款打包出售的方式提前將尾款收回，將這部分資金進行了盤活，進一步提高了資金的利用率。受當前市場需求的影響，房企多將剛需產品 作為企業主打產品之一，而剛需產品多呈現高層及超高層的建筑形態，這導致大部分大型房企擁有大量的高層及超高層項目。因此購房尾款證券化對于大型房企而 言，是一個不錯的盤活資產方式。

??三重保障確保安全，仍需警惕潛在風險

??購房尾款資產證券化產品獲得良好市場反響， 最大的原因是安全有保障且收益率不算低。

??基礎資產穩定性高為證券化產品提供第一重保障。據該項目計劃說明書上的數據顯示，基礎資產共涉及世茂旗下項 目的427份購房合同，在專項計劃存續期內，本專項計劃基礎資產每年將產生穩定、可預測的約合6.62億元的資金流入。這足夠覆蓋掉產品所需償付的本息 額，能夠保證投資回報。另外，眾所周知，購房者與開發商達成購買意向之后，先要交大定，然后是首付款，最后才是尾款。支付了首付款的購房者很少有違約情 況，這無疑也保證了基礎資產的穩定性。項目嚴格篩選提供第二重保障。能夠進入項目池的項目要求均為位于我國公允認可的 一、二線城市。基于當前樓市情況，一二線城市的項目風險性更低。控制標的項目開發貸融資規模及納入資金池的尾款規模是第三重保障。該項目要求標的項目的開 發貸融資規模和納入資金池的尾款規模所占項目整體購房尾款的比例均要低于5%。不足5%的規模使得開發貸融資監管的銷售回款與該產品購房尾款回款的現金流 即使存在交叉，也能夠因項目較大的體量而將風險降到最低。

??當然，即使在完美的產品也會有風險，世茂購房尾款資產證券化產品也不例外。其中主要的風險是項目存續期間因購房面積或質量存在爭議、按揭銀行不予以發放或不足額發放按揭貸款或購房者違約未能以自有資金進行支付等因素導致應收賬款收入不足，這或將影響到項目本金和收益的兌付，需要房企警惕。但是對于大型房企而言，出現此類風險的概率還是比較低。

??綜上，世茂購房尾款資產證券化對于國內房地產金融的發展極具促進作用，其良好的市場反響也表明房地產資產證券化大有可為。還是那句話，只要能夠 產生穩定現金流的資產都可以證券化。有了物業費和購房尾款的資產證券化，相信如旅游地產投資收益證券化、社區金融資產證券化等類似產品正在路上。