??2015年11月初，媒體報道，融創收購了山東南山集團旗下的海南萬寧弘基置業有限公司50%的股權，進入了海南旅游地市場，雙方將合作開發海南 萬寧日月灣綜合旅游度假區日月灣項目。工商注冊資料顯示，萬寧弘基置業的兩大股東分別為煙臺海基置業有限公司和融創(深圳)房地產有限公司，孫宏斌和黃書 平分別擔任公司的董事和副董事長，可見，融創進軍海南確信無疑。

??事實上，2015年8月，融創就收購了南山(海南萬寧)置業有限公司50%的股權，并成立子公司萬寧南山融創實業有限公司。從公開資料可以得 知，南山(海南萬寧)置業持有日島項目權益，主體工程已經竣工，而萬寧弘基置業持有月島項目權益，主體工程正建設中。融創入駐后，或將負責島上建筑及設施 的開發。

??根據萬寧政府總體規劃，日月灣綜合度假區定位為海南國際旅游島重要的濱海旅游區和國際沖浪基地，以及以海上運動、山地養生為主題的山海型特色旅 游度假區。而融創日月灣項目的核心——日月島則為“一心、一帶、兩軸、五片”規劃結構中的“一心”，總填海面積達到了100萬方，產品組合包括：國際會展 會務中心、特色風情商業區、游艇碼頭、水上飛機、高端酒店、產權式酒店、輪渡碼頭、企業會所。

??從項目本身來看，日月灣項目將有一大部分物業作持有經營。2015年11月，海南省政府正式下發《關于促進房地產業轉型發展的意見》，提出合理控制房地產開發規模，優化空間布局，鼓勵發展旅游度假或商業等經營性房地產，并要求增加經營性房地產比重，逐步降低普通商品住宅開發比例。而在本次收購項目的規劃中，也多規劃為商業物業、酒店和旅游設施，僅有少量的居住用地(即圖1黃色部分，養生度假社區)。不論是按照當地政府對日月島的規劃，還是省政府的要求，日月島上免不了需要有大量的物業進行持有經營(至于是雙方合營公司持有，還是出售給第三方則皆有可能)。

??從融創自身來看，持有型物業開發運營并非戰略訴求，亦非其所擅長。事實上，按照融創戰略的指導，過去融創主 要專注于一、二線城市住宅領域，少有投資物業，更是沒有介入過旅游地產領域。多年來融創的投資物業均未超過6億元，并且呈現下降趨勢，2015年中期甚至 直接消失在報表中。可見，持有型物業開發運營并非融創既定戰略目標，也并非融創所擅長的領域。

??因此，對于本次合作的未來，我們有三大猜想：

??(1)僅作為機會性投資

??2015年以來，融創先后進入南京、濟南、成都、西安、武漢等城市，全國化版圖就剩華南區域了。然而，作為融創華南的第一站，海南萬寧不論是城 市能級還是開發模式，都與融創過往的戰略不相符，很大的可能是做一次性機會投資。若后期開發運營未符合預期，亦可能擇機進行整售或分拆出售項目。

??(2)戰略調整，進軍旅游地產

??近年來，市場環境變化，開發商紛紛回歸一、二線城市，直接導致了一線城市和核心二線城市土地成本的快速上升，項目利潤空間不斷壓縮，公開市場地 王頻出，拿地難度也大大加劇。這種情況下不少房企開始另辟蹊徑，以融創為代表的房企轉向并購市場，而有的房企則透過能夠給政府帶來區域經濟帶動、產業結構 調整等好處的綜合開發模式進行低價土地獲取，包括園區綜合體、主題樂園綜合體、旅游綜合體等。

??在這種情況下，也不排除融創有進行戰略調整，向后者拓展的可能性。不過，海南雖是相對優質的旅游地產開發地，但融創面臨的挑戰和風險也是巨大 的。就日月灣項目本身而言，就面臨位于西北部的同類產品——恒大?；◢u項目的競爭(與一般住宅地產客戶區域化不同，旅游地產的目標客戶更廣，競爭對手的范 圍也更廣)。

??(3)模式創新，從獲取開發利潤到獲取資本運作利潤

??嘗過并購甜頭的融創，已經很難回到土地公開市場。何況在經歷一系列收購事件后，主動上門與融創洽談合作和并購的企業不在少數，其中自然有不少 “優質項目”，正所謂“送上門的便宜，不要白不要”。比如，2015年9月就試圖參與雨潤重組，盡管雨潤業務過于多元，并不符合融創的戰略。

??從融創參與雨潤重組那時就已經顯露出，融創有從純粹獲取地產開發利潤到獲取資本運作利潤的趨勢，日月灣項目或將是一次嘗試，按照融創不喜歡持有 投資物業的習慣，通過資金注入項目公司，開發島上物業盤活項目或促進增值，再將項目進行出售的“收購-開發-盤活/增值-出售”的類不良資產再開發模式， 或將成為新的可能。