??近日，有消息稱中信正準備掛牌轉讓惠州項目，這是中信地產系繼出售中信西關海項目之后又一出售項目的動作。回顧近幾年，中信地產系轉手出讓的項目或子公司股權的案例并不少見。其出售的權益涉及有上海、廣州等核心地段成熟項目，也有成都、三亞等城市的項目運營子公司。

??這其中的緣由歸結起來主要有以下三個方面：

??戰略導向，盈利第一！

??房地產板塊是中信股份較為成熟的業務之一，利潤貢獻僅次于金融業務。如2014年，房地產及基礎設施業務板塊盈利84.48億港元占集團總盈利 的14%，是中信股份第二大盈利來源。另外，從資產總額中也可以看出，除金融板塊之外，房地產資產的比重也最大的。從盈利層面來看，其出售資產的動機主要 有以下兩個方面：

??一方面，適時出讓看漲的股權投資，及時換取利潤。如上海中信君廷項目，由于該項目處于徐匯濱江龍華板塊，區 域升值潛力較大，被資本市場較為看好，中信地產曾以股權投資的方式，在該項目上小賺了一筆。2013年9月，中信地產以2092.04萬元獲得開發中信君 廷項目的上海盛博房地產開發有限公司51%的股權，作為股權投資；2013年12月，中信地產以掛牌價4.93億元將上海盛博房地產開發有限公司51%的 股權出售給深圳道信投資有限公司。短短三個月時間，中信地產從中獲利近4.72億元。

??另一方面，受集團總體戰略“提升現有業務的盈利能力和投資回報”、“實現股東價值最大化”的影響，在房地產 業務上，也形成了一致以盈利為導向的戰略目標。由此將可盈利的資產變現來提高利潤也不足為奇。據年報顯示，2014年房地產及基礎設施業務的歸屬股東獲得 79億港元的利潤，較2013年增長12%。究其原因，除了年內香港愉景灣項目、房地產基礎業務銷售回款上升以外，企業年內還出售了香港大昌行商業大廈， 獲得銷售額約39億港元，直接貢獻約9億元的利潤。因此，隨著房地產白銀時代來臨，利潤下滑，基于集團整體盈利的考慮，只要資產可以盈利，企業便會將少量比較優質的項目變現來保證集團利潤上升。

??資產整合，去劣存優！

??梳理單個項目售賣的原因發現，受“盈利第一”的戰略影響，中信出售的項目部分是因為開發進程較慢，或負債率較高，以避免遭受過多的損失，但有些甚至通過售賣項目也獲取了較多利潤。

??我們梳理這些項目掛牌出讓時的財務情況來看，部分項目的債務已遠遠超過掛牌價，也有可能是因為項目的負債率太高而轉手與人，以避免造成過大的損失。 因而，一些開發進程緩慢、前景不明朗的項目，也是企業出售的對象。如中信地產持有100%股權的北京富恒房地產開發有限公司，該公司主要開發的弘通科研大 樓項目因涉及梁思成、林徽因故居的保護，迫于社會輿論的壓力，該項目的拆遷工作最終被北京市規劃委強行停止。迫于項目開發前景，企業將該持有公司的股權、 債權全部掛牌轉讓。

??另外，通過售賣可適時換取利潤的項目。如三亞中信半島云邸項目，三亞中信半島云邸是中信地產在三亞打造高端 項目，自開盤以來，銷售情況較好，是企業在海南島業績的主要貢獻項目之一。據CRIC監測，截至2014年8月底，三亞中信半島云邸共銷售22.17億元 (人民幣，下同)，銷售面積約6.23萬方，去化率約為61.99%。按照3萬/平米左右的銷售單價計算，項目后期還有大約12億元的貨值。但掛牌出讓信 息顯示，該公司出售時的債務共計8.52億元，可見項目盈利情況并不佳。倘若將項目售賣，加上掛牌價4.1億元，可回款12.62億元，剛好等同于項目未 來預期的貨值。值得注意的是，中信還在掛牌中提出，企業將繼續保留對三亞中信半島云邸項目的管理權，并在委托管理期限內會向對方收取項目全部物業簽約銷售 額2%的管理費用。由此可見，企業欲通過這筆交易轉移債務壓力和運營風險，還能從中換取管理費。

??優化資產助上市，地產系整合迷霧重重！

??2014年，中信集團將2250億元人民幣的股份全部將注入中信泰富，已實現在港整體上市。從項目出售的時間來看，大部分項目是在上市之前。因此，也不能排除中信多次出售項目的背后原因是優化集團整體的資產結構，為集團整體實現上市鋪路。

??后記：雖然集團上市已成功，但中信股份的房地產板塊的兩大公司中信地產和中信泰富之間的整合問題仍然被遺留下來，且整合前景并不明朗。一方面，盡管集團多次提出了整合的暢想，也所作出了相應的努力。 如對于整合的方向，中信集團董事長常振曾公開表示，中信地產將以住宅為主，中信泰富將以發展綜合體及商業地產為主。且今年8月，中信地產副董事長兼總經理 王炯還公開表態“中信房地產系整合的初步方案已經完成，預計下個月具體方案可以正式出臺”。但時至今日，還未公布具體方案。而另一方面，中信地產旗下的商業地產卻正向規模化方向發展。今年以來，中信商管不僅與萬達院線達成戰略合作，還于11月6日舉辦“中信商業全國品牌發布暨招商啟動儀式"，首次發布其商業品牌及全國戰略布局，將中信商用地產細分為城市綜合體、區域型商業、休閑度假型商業系列這三大產品線。盡管如此，面臨行業的競爭，以及考慮到集團整體利益，集團地產系的整合還是會發生。