??研究猿手記：10月，我們實 地調研了當代置業、朗詩集團和中國金茂等綠色建筑標桿房企和旗下標桿項目。其中，當代置業給我們留下了十分特別的印象：企業氛圍年輕、創新，對產品用材精 心選擇，建筑設計現代化，甚至充滿信心地帶我們參觀了位于地下室的，控制整個綠色科技系統運營的機房和鍋爐房——簡而言之，就是嚴謹直率的“技術范”、 “工科男”。

??事實上，在企業研究的過程中，我們發現大型企業的產品和運營已經基本形成了標準化模式，目前最值得關注的是多元化和轉型方向；而中小型房企能在當前的市場環境下立足則往往有獨特的生存之道，產品和運營方面均有不少亮點可挖掘。

??那么，當代置業的生存狀況如何？

??當代置業為北京起家的民營房企，產品定位為“綠色+舒適+節能+移動互聯的全生命周期的生活家園”。業內在談論綠色科技標桿房企時，素有“南朗詩，北當代”一說。

??雖是“北當代”，但在當代2015年中報公布的443.97萬平方米土地儲備中，華北和東北合計占比僅24%，小于華東和華中區域。

??從歷年財報中可看出，當代是在2013年上市后才加大了在華中和華東的布局，并新進入了上海、武漢和合肥三個城市，但在華北并未進入新城市，布局有向中部和南部傾斜的趨勢。這主要是由于，當代在擴大規模的過程中，面臨了三大限制：

??1，資金限制：當代的資產規模限制了其在北京的發展速度。截至2015年6月30日，其總資產為158.8 億元，2015年上半年的銷售金額為43.67億元，且綜合融資成本較高為11.2%。大本營北京似乎已是央企、國企和規模房企的天下，要爭奪動輒數十億 的土地對于當代來說已經比較“吃力”，若是“硬著頭皮”舉債拿地利息將吞噬利潤，進入更多的新城市發展是必然選擇。

??2，市場限制：北京周邊城市經濟相對落后，不適合房企發展。一般來說，房企擴張時首先會偏向大本營周邊的城 市，如同為綠色地產開發商的朗詩從大本營南京擴張時，首選的是無錫、常州等，地區文化更接近，也有品牌影響力外溢的優勢。但長三角城市經濟普遍發達，而華 北大部分城市與北京有一定差距，因此當代不得不把“眼光放遠”，精選其他區域的城市。

??3，定位限制：當代的綠色理念更易被高能級城市人群接受。綠色地產的概念包含了節能和舒適，均需要購房者有一定層次，對居住體驗有要求，同時具有環保意識。因此，當代重點選擇的還是一線和二線城市。

??所以，問題來了：當代為突破掣肘，作出了哪些應對措施？

??對策一：強化綠色技術，提升產品品質

??隨著人的需求變化，綠色科技還在不斷研發和推出，如果要做將新技術商業化的“先行者”，就要承擔技術應用時出現小缺陷的風險。當代并沒有低成本 土地供試水，每一個項目都必須成功，因此對產品的苛刻及花費的功夫遠大于其他房企。同時，通過差異化定位，當代能夠吸引特定客戶群，有利于品牌溢價的提 高。

??專注綠色技術，使得當代在研發方面較為領先。據其官網介紹，ΜΟΜΛ建筑能耗僅為目前中國普通型住宅達到同等舒適度所需能耗的1/3，全年室內溫度控制在20℃到26℃之間，PM2.5凈化率在95%以上，相對濕度控制在30%-70%以內，室內噪音低于國家標準5分貝。

??當代旗下自設研發設計院，自主研發了地源熱泵系統、天棚輻射知冷知熱系統、外圍護結構保溫系統、高性能外窗系統、全置換新風系統、隔音降噪系統 等綠色科技系統等。最新的成果如恐龍1號，主要為“新風+凈化”功效，半小時能把150平方米居室內的PM2.5值降至5以下。

??根據招股書，當代有五個核心技術系統：

??同時，在業內，當代以對產品的“苛刻“聞名，如本次調研參觀的北京當代MOMA，且不論其采用了高空大跨度 懸挑結構并配置了綠色科技系統的空中連廊，光從細節方面便能看出用心和考究，外墻采用了航空專用的耐高溫隔熱材料以達到被動節能效果，室內墻體采用了吸音 的天然石材，甚至連電梯內點綴的樟木也由董事會主席張雷選購，在具裝飾感的同時有防霉、殺菌作用。該項目也成為了北京一大地標，有不少名人購買和居住。

??對策二：細化產品系統，適應不同區域需求

??相比普通項目，綠色地產開發對企業的要求更高。根據不同的地理位置、環境和天氣，當地人對綠色技術的需求也不同，如華北空氣污染較嚴重，注重空氣凈化功能；長三角多雨季，除濕功能更實用等，需要對系統進行改動和重新配置。

??當代的產品線目前能覆蓋“北方”和“南方夏熱冬冷”兩個最主要的地理分區：中國北方地區大多為溫帶季風氣 候，特點是一年四季分明，夏季溫熱多雨，冬季寒冷干燥，代表城市為北京、太原，且兼具了嚴重空氣污染的問題。南方“夏熱冬冷地區”共涉及 16個省、市、自治區，約有 4億人口，是中國人口最密集，經濟發展速度較快的地區，熱濕是夏季的基本氣候特點，冬季氣溫雖然比北方高，但日照率遠遠低于北方，該地區冬季的基本氣候特 點是陰冷潮濕，沒有政府提供的中央供暖。

??通過對科技系統的優化配比，當代共制定了六條產品線，以適應不同氣候條件。

??根據城市，當代進行產品線的選擇：在北京，普通項目采用最高科技配置萬國府，保障性住房采用剛需配置滿堂悅；山西(太原)和安徽(合肥)項目，考慮經濟基本面的優勢和氣候特點，采用的也是萬國城和萬國府產品線；湖南(長沙)項目，整體處于南方夏熱冬冷地區，但由于三個項目區位不同，各個分期針對的客戶群體略有差異，整體體量較大，所以采用了萬國府、上品格和滿庭春三條產品線配置；湖北、江西項目，地處南方夏熱冬冷地區，采用滿庭春產品線，自主開發的“恐龍一號”空氣濾清系統最先在武漢項目實施；上海項目，原則上可以使用全部6條產品線，考慮到上海閔行項目為當代置業在新城市操盤的第一個項目，故將選用相對保守的滿庭春產品線，在未來深耕上海的過程中，將考慮根據區位配比其它產品線。

??對策三：布局理念先進海外城市，研發新技術

??房企在布局海外前要學習當地法律和政策，同時也要了解文化，需要耗費一定成本，因此大部分試水海外的均是大型房企如綠地、萬科、萬達等，但綠色地產開發商當代和朗詩卻不約而同地選擇了美國進行布局。

??當代置業在美國共有兩個項目，其中休斯頓常青藤MOMC廣場為EB-5 投資移民項目，除了銷售型物業外，還包含了老年住宅、節能老年公寓、節能老年酒店、節能老年寫字樓，老年商場、電影院、劇場、會議中心等；溫哥華YU為當 代節能與UBC大學戰略合作項目，六層長方形綠色住宅，內有大型開發庭院，106套聯排式住宅和公寓。

??當代選擇海外布局，主要原因是：1)國外對于綠色地產的認知度和接受度更高，無需耗費更高的成本向購房者進行知識普及；2)能 與國外學校和機構合作，加強產品研發，學習先進理念3)海外資產的價值穩定，對于中小房企來說很適合作為上市公司資產配置的一部分；4)EB-5項目 中，EB-5資金占專案開發總資金的20%-30%，銀行貸款占30%-40%，公司自有資金約占30%-40%，壓力相對較小，也更貼合中國購房者移民 需求。

??對策四：引入合作企業，減輕單項目資金壓力

??對于有產品特色但資金實力相對弱的企業來說，合作開發是分散風險、發揮優勢的最佳方式，朗詩已經明確表示要輕資產化，當代也逐步增加了合作項目比例。

??根據2015年中報，當代的30個項目中有12個是合作項目，且大部分是上市后新獲取的項目。從合作對象來看，主要分為兩種：

??與房企合作。如當代和北辰有兩個合作項目，分別位于北京順義和武漢，當代分別持股50%和45%，項目均采 用了當代的綠色技術；當代與旭輝在北京共同開發當代旭輝墅，股權各半；當代與三盛宏業共同開發上海松江頤景園，當代持股35%，當代的綠色技術與三盛宏業 的園林特色能夠結合；今年8月，當代以1020萬元的價格向陜西卓立收購了位于西安的一幅地塊50%的股權，該地塊總建面33萬平方米。

??與基金合作。當代自設了綠色產業基金，專注綠色地產示范項目、綠建價值鏈孵化器和互聯網金融的股權投資基 金，首期規模有望突破10億元，通過與金融機構進行股債配資，有望管理資產規模超過50億元。此外，當代還與民生加銀、華融資產等進行了合作。未來，當代 的將主要采取三種融資手段，按比例排序分別為：境外股權融資、項目股權融資和境內股權融資。

??結語：

??綜上，當代有優秀的產品力和新技術研發能力，但在模式創新上才剛剛起步，還有待進一步完善。

??對此，我們有三點建議：1)輕重并舉，利用好產品優勢，多通過共 同拿地或入股方式與其他房企合作開發，嘗試代建等輕資產手段；2)引入股東，如對房地產行業看好的險資、投資機構等，愿意支持當代進行新技術的研發和試 水，將更多新技術商業化；3)與其他綠色企業加強合作，共同推廣綠色建筑，在更大范圍傳播理念。

??(我們后續將推出關于綠色地產的重磅專題，敬請期待么么噠！)